广州南沙楼价一年内拉平番禺？业内看好南沙楼市

论坛上，与会专家及各大房企高层一致看好南沙楼市。

广州南沙开发区规划研究中心规划师曲白

合富辉煌首席分析师黎文江

越秀地产营销中心副总经理伍岳峰

碧桂园区域营销总经理梁智翔

珠江地产南沙珠江湾项目总经理黄俊南

富力地产广州销售策划部总经理助理戴天星

论坛现场，关注南沙楼市发展的读者积极发问。

论坛结束，还有热心读者在向专家咨询。

　　在本报举办的“南沙新区楼市论坛”上，到会嘉宾一致看好南沙楼市

　　日前，由广州日报主办，大洋网、搜房网协办的“南沙新区获批一周年楼市高峰论坛”在广州住博会现场举办，南沙开发区规划研究中心注册规划师曲白、越秀地产营销中心副总经理伍岳峰、碧桂园区域营销总经理梁智翔、富力地产广州销售策划部总经理助理戴天星、珠江地产南沙珠江湾项目总经理黄俊南以及合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江等专家、学者及房企高层均悉数到场。从全方位的角度去探讨南沙未来楼市的发展走势，此次论坛引起了市民的广泛关注，现场座无虚席。

　　论坛上，与会专家及各大房企高层一致认为，有着天然海景资源的南沙晋级国家新区、总体规划获得通过、广州第二机场将落户、未来还将修建4条国家铁路、5条地铁、4条城轨、保证在60分钟之内通达整个珠三角等一系列利好的促进下，南沙楼市的前景相当广阔。

　　本栏文/图：记者王荔珏

　　规划利好：明珠湾规划“最精彩” 教育实现“全”覆盖

　　去年9月6日，国务院批准南沙新区发展规划，对南沙新区的规划定位做了一个全面的阐述，大力推进粤港澳全面合作示范区，努力把南沙新区建设成为粤港澳优质生活圈，新型城市化典范，现代产业新高地，具有世界先进水平的综合服务枢纽和以社会管理服务创新试验区。曲白指出，围绕这五大工程定位，政府开展了整体南沙新区的全面提升和调整工作。

　　从区位看，南沙在珠江三角洲地区属于中心位置，东西两岸分别是深圳前海新区、珠海横琴新区，这两个新区都是粤港澳先行先试区，这就形成整个广东省以南沙新区为主体，一体两翼的新区开发合作格局，南沙的合作空间，战略腹地更大，利于南沙新区和横琴、前海形成合作、共赢协调发展，促进珠江三角洲一体两翼合作开放新格局的形成。

　　与此同时，南沙新区的优点还在于与中心城区仅以一条沙湾水道相连，南沙新区也是广州“南拓”的重点地区。

　　具体而言，南沙分四个规划层级：第一、南沙新区803平方公里，这是总体规划层面；第二、南沙新区还有283平方公里中心城区，这是第二层面；第三、南沙新区实施“十二五”规划纲要，实施南沙新区规划发展所有功能定位最集中的区域，就是南沙新区明珠湾区，103平方公里这是南沙最精彩，功能体现最集中的区域。为了这103平方公里开发建设，在这里我们划定了33平方公里为起步区，通过起步区的开发建设带动明珠湾然后通过明珠湾体现国家新区的功能和定位。

　　据曲白透露，未来南沙规划有国家铁路、城际铁路、城市地铁、快速地铁，通过各种交通方式实现南沙与广州中心、南沙与珠江两岸中心城市、南沙与香港、澳门等地均可实现快速的交通联系，形成以南沙为交通枢纽。

　　对南沙楼市而言，最大的利好就在于南沙重点地区的建设首先在明珠湾体现。据曲白介绍，明珠湾分为四大部分，慧谷组团、横沥、灵山岛尖组团、珠江东组团、龙穴北组团，分别以研发及综合服务配套、粤港澳高端服务业合作、粤港澳深化合作的各类综合功能、国际港口的航运综合服务为主。

　　规划中学7所小学10所全覆盖

　　从大方向来说，以目前房地产项目最为集中的南沙蕉门河中心区配套将得到全面完善，这里将建立文化中心，还配套有体育馆、少年宫、科技馆、图书馆、美术馆、博物馆、大剧院等配套。至于教育配套，更是大手笔之举，除了现有的广州外国语学校以及原有的学校之外，未来南沙规划有中学7所，可以把居住用地最集中的区域全部覆盖；小学规划则按照500米服务半径进行规划，更是多达10所小学，并可实现在所有居住集中地全覆盖。

　　乐观预测：明年南沙均价将达1.5万/m2 洼地填平

　　在讨论南沙的发展前景时，黎文江认为，国家级新区在城市和区域中占据举足轻重的地位，南沙新区未来升值空间巨大。黎文江说，我们应该把眼光放远一点，从上海浦东、天津滨海新区来看南沙的发展。

　　像浦东新区就是国家级新区中快速发展的典型，尤其是获批后前十年是高速发展期，如今，随着浦东成熟，房地产价值凸显，浦东核心区豪宅价格与市中心豪宅相当。举例而言，如今浦东新区的汤臣一品均价16万元/m2，滨江凯旋门12万元/m2，中粮海景一号预计开盘10万元/m2，但在市中心的外滩，绿地的楼盘均价11万元/m2，华润的楼盘均价10万元/m2，售价还比不上浦东新区。再看天津滨海新区，在规划批复第一年，受利好带动，区域均价大幅上升，涨幅高达44%。尽管之后利好效应有所消减，但统计显示，2006~2012年天津滨海新区价格增幅高达170%，天津其他区域同期整体价格增幅则只有134%。

　　规划300万人口住房需求量大

　　从人口规模看，南沙新区至2020年规划总人口达到200万，至2025年总人口将增至300万。黎文江指出：“要达到规划总人口数，平均每年人口要增加18万，18万人口需要多少的供求量大家可以算一算，我相信南沙房地产会发展得比现在快很多。”

　　碧桂园区域营销总经理梁智翔就认为，众多买家选择置业南沙，除了有国家级新区这一个金字招牌以及未来有三个机场、核心湾区等多元化的发展动力去支撑南沙整体发展外。关键还在于南沙的居住环境。在南沙，可以看到天真的非常蓝，在南沙，跑车可以敞篷开。蓝天白云之下，南沙还有整个广州最独特唯一的黄金海岸线，这也是其魅力所在。

　　珠江地产南沙珠江湾项目总经理黄俊南分析指出，投资客为什么选择南沙？关键就是看政策的导向。同时，随着南沙新区建设的不断加快，选择南沙除了投资之外，还可以成为自身居住的选择。因为，从去年到现在有很多企业已经把企业总部、企业放在南沙，随着企业、事业往南沙迁移，员工自然而然在南沙就有了置业需求。

　　对于楼价走势，黎文江更是乐观地预言说：“我可以预计到明年南沙价格洼地会填平，和番禺一样，均价达到1.5万~1.6万元/m2。理由就是，南沙有很好的海景资源，而如今，滨海地产非常稀缺，这是南沙的核心竞争力。目前，中国正处在家庭旅游休闲支出大幅增长的新发展阶段，未来5～10年旅游休闲度假消费将迎来高速发展的黄金时代，旅游地产在庞大内在需求推动下，前景广阔。‘钱’、‘闲’充足，加上交通畅通的推动，将促成南沙度假旅游地产的升温。”

　　富力地产广州销售策划部总经理助理戴天星同样乐观地认为，买房子就像炒股，大家有信心就敢买，这个市场就会越来越好。南沙除了政策利好以外，还有突出的区位优势、稀缺的海洋资源等等，可以说，正是有着整体区域性的优势才吸引了众多的大房企进驻其中。

　　大胆建议：打通珠江西北－东南中轴

　　即现百公里一河两岸美景

　　为了南沙的明天更美好，在论坛上，有着地产界风水大师之称的越秀地产营销中心副总经理伍岳峰就支招开设贯通珠江西北-东南的中轴。伍总说：大家都知道广州市有三条城市中轴线，分别是南北走向，最新一条就是第三中轴线。但有一条自然中轴却被规划师忽略了，就是珠江这一条自然从西北到东南流向的中轴。假如把这一条自然中轴规划好，从广州西北面到东南面可能就是一百多公里长沿河岸的景观资源。建设这条中轴会给整个南沙规划造就世界级的一河两岸的景观资源。作为整个大珠三角的南沙，可以联动花都区空港区以及自贸区这两大片区，从而产生几何级的经济效益，为广州市民造福。

　　最后，伍岳峰强调：“我们可以设想，假如有这样一条中轴，从珠江新城的两岸开车到南沙区沿途的景观是多么的美，这就是大广州，大南沙。南沙楼市潜力可以用无穷大去形容，希望政府领导可以听到这个小建议。”

　　观点速读

　　●广州南沙开发区规划研究中心规划师曲白指出，从改革开放至今，南沙的优势未能发挥出来主要在于交通不便，因此南沙新区开发过程中将充分利用好地理的天然优势，打造成为区域的交通枢纽。曲白强调指出，南沙未来规划有国家铁路、城际铁路、城市地铁、快速地铁，通过各种交通方式实现南沙与广州市中心、香港以及澳门快速的交通联系。

　　●合富辉煌首席分析师黎文江指出，拿上海浦东、天津滨海新区和南沙三地同为国家级新区做比较，就能看到南沙还处在价格的洼地。具体而言，上海随着浦东新区的发展成熟，房地产价值有很大发展变化，如今浦东新区金融区的房价已经超过16万元/m2，外滩楼盘售价11万元/m2，还比不上浦东新区；天津滨海新区成交量在天津全市也已达到总量的20%~25%，2006~2012年天津滨海新区一手房价格增幅达170%。有基于此，黎文江大胆预言：到明年南沙一手房价格洼地会填平，均价会和番禺持平，达到1.5万元/m2。

　　●越秀地产营销中心副总经理伍岳峰则给政府支招，建议打造从广州城区到南沙的沿江路中轴线，这将给整个南沙规划造就世界级的一河两岸的景观资源。

　　现场花絮

　　读者质疑：南沙多年没大变

　　跟着规划买楼靠谱吗？

　　现场读者提问道：感觉南沙这么多年都没有太大变化，买楼是跟着政府走还是应该跟着市场走？政府有什么招可以把南沙一下子激活？

　　黄俊南的解释是：南沙新区不仅仅是广州市一号工程，也不仅仅是广东省的一号工程，而是国家级的，南沙占据制高点，我们可以看到南沙在紧锣密鼓制定各种方向，产业政策都有一些实实在在的。南沙的建设是先建基础设施，为以后发展打下基础，这是好事情，不是政府把地卖了就先建房子。30%先启动看做得如何，如果做得好后面进行提升，上更高的平台，不要摊大饼。

　　黎文江的回答则更直接：你跟着市场走没有关系，但市场跟着规划走，你会慢半拍，我希望你跟着规划走。现在南沙国家级新区的定位也就是南沙的规划，不能改变，这个规划一定会走下去的，所以请放心，这个规划是可以跟着走的。

　　南沙买什么房好？

　　116平方米四房最实惠

　　在论坛上，黎文江认为，目前是换房压力日益加重的高房价时期，首次置业一步到位首选三房的置业心态逐步浮现，市场也开始了五花八门的对应创新设计，有突破规避政策限制的另类创新，也有直面政策影响、努力开拓新路向的全新设计构想。

　　一种是延续市场对住房舒适度、多房数的需求，思考面积突破的产品设计和创新。其中以合拼设计、赠送面积的产品设计为代表。但在政策规范越发收紧之下，该思路模式下的创新设计道路被不断收窄、甚至停顿不前。另一种是通过精准的尺度把握、巧妙的家具收纳设计，令有限的90平方米面积设计出紧凑实用的三房两卫的户型设计。在此基础上，通过主卧卫生间的功能灵活转换，调整为衣帽间、书房、储藏间等功能，为户型预留出用途广泛、灵活多变的多功能空间，令有限的90平方米面积实现三房加一间多功能房，最大限度满足使用者对住房空间的使用需要。基于市场的这一需求，合富辉煌市场研究部特意研究出一款116平方米的四房两厅单位。从户型图可发现，这确实是一款紧凑且舒适的户型布局。这对无论是南沙还是乃至整个广州住宅市场而言，都是一个较为创新的设计，值得房企的户型设计师参考。