建议：给老有所依更多选择

　　置换房产：

　　以老人原有物业进行置换，进入养老公寓。如果一次性交付“租金”，便可长期居住直至离世。也可以选择每月缴付租金。如果需要终止租约，租户还可以按租住年期，取回部分租住费。

　　方案四：进行反向抵押养老保险。将房产抵押养老，可每月获得1.5万元，可终生拿钱并可继续居家，若出租房还能多得一份租金。且能继续分享房产升值。如果未来其房产增值到400万元，则每月可得3万元。

　　参保后老人过早离世不就吃亏大了吗？其实这种产品规定：老人随时有房产赎回权；去世后其近亲属也有优先购买权；房屋拍卖价格高出部分可付给家属或按老人遗愿处置。

　　建议

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　　鼓励保险公司投资养老服务产业

　　“除了以房养老外，政府应鼓励所有形式、所有层次的养老服务，包括社区养老、居家养老、养老院养老等，对中低收入群体的支持力度要更大一些。”陈秉正表示，在养老支持政策上，需要政府在多方面给予支持。例如，在土地方面，政府应该专门规划一些地方用来做养老设施；在人才领域，也应该设置一些从业资格认证、行业协会等措施；而在市场方面，鼓励保险公司投资养老服务型不动产项目。

　　北京某寿险公司高层管理人员告诉记者，“以房养老”虽然看起来其核心是一个金融业务，但实际上最困难的还是服务。目前市场上大多数老人最需要的并不是钱，需要的是专业的服务人员，在这一点上，目前金融机构能够提供的专业养老服务人员非常匮乏，如果这一短板能够补上，“以房养老”的吸引力将大大提高。

　　建议

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　　将资产证券化配套放开

　　“以房养老”对于银行而言是个长期业务，短则十年，长可达二三十年。王胜春认为，随着未来以房养老业务量的增大，银行流动性或面临考验。因此在推进“以房养老”的同时，应配套地将资产证券化逐渐开放，让更多的银行及金融机构能够有资产证券化的资格，从而盘活流动性。

　　业内人士也普遍认为，“以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。

　　建议

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　　放宽以房养老准入门槛

　　“住房反抵押贷款既属于贷款业务，又包含了养老年金的功能，即兼具传统意义上的银行产品功能和保险产品功能，因此，无论是银行还是保险公司，能否单独经营此类贷款业务？这个问题还需要有关监管部门在市场准入方面做出规定。”清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正表示，开展“以房养老”试点，需要在准入门槛上予以放开，以进一步培育和促进市场主体的增长和发展。

　　除了在金融领域的市场放开之外，某大型保险公司寿险部负责人表示，当“以房养老”执行若干年之后，金融机构势必会面对如何处置大量留存房地产的问题，而在以前，金融机构大多是以不良资产的方式去处理，因此需要监管部门在资产处置上对金融机构放开更多渠道。

　　建议

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　　金融机构应加强风险管控设计

　　按照国外已经运作成熟的“以房养老”经验，一般而言，“以房养老”主要面临着三类风险，而这三类风险几乎是“以房养老”不可避开的。

　　一是房地产价格波动风险。房产价值的波动是金融机构和房主最为关心的一类风险，前者担心房价下跌，后者担心房价升值。尤其是在泡沫化比较严重的阶段，以不动产现在价值进行评估，存在较大风险。

　　二是利率风险。毕竟房产反向抵押是一种贷款产品，自身就存在利率风险，特别是反向抵押，这样的贷款期限越长，金融机构所面临的利率风险就越高。

　　三是长寿风险。虽然大多数情况下，保险公司等金融机构都可以通过大数法则进行精算，对客户的平均寿命进行预测，但不排除医学的突飞猛进，造成人们平均寿命的快速延长，这可能会造成金融机构要向借款人支付高于事前预计年金的风险。

　　面对上述三大风险，陈秉正认为，在试点推行之前，参与以房养老试点的金融机构要做好应对这些风险的管控机制，加强对产品的设计，尤其是对风险管控的设计。

　　建议

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　　给予金融机构减免税的鼓励

　　陈秉正建议，给予参与以房养老的金融机构适当的税收优惠，如营业税、所得税的减免等。

　　事实上，给养老产业提供税收优惠的政策目前已经执行，只是大多数还集中在行政收费层面。《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费。但在市场较为关注的税收层面，至今尚未实质性的优惠政策。

　　除此之外，陈秉正还认为，如果老年人选择“以房养老”，未来，对其免征房产税等税种值得深入研究。他建议，如果是老人的唯一住房参与反向抵押，那么国家就应该对其免征房产税，而如果是拥有几套房，则应该区别对待，以防止其通过“以房养老”避税。