万达500亿建"影都" 业内称是借文化东风发展房地产

　　继2012年5月以26亿美元交易金额并购全球第二大院线集团美国AMC影院公司后，大连万达集团(下称“万达”)昨日(9月22日)又爆出大手笔。万达集团打造的青岛东方影都项目总投资额高达500亿元，其中文化旅游投资占到300亿元，房地产投资占到200亿元，是全球投资规模最大的影视产业项目。万达董事长王健林表示，项目为集成了影视、文化、旅游、地产等功能的综合文化产业项目，并非单一的影视产业基地。

　　王健林特意回应了此前媒体对于资金来源的质疑。他表示，此次500亿投资将分步完成，其中，土地等初期投资约50亿元，万达自有资金、银行贷款、商户回款等三方面将成为整个投资的主要资金来源。“近年来万达文化旅游地产项目收益回款并不差，因为万达在主题文化旅游项目之外，还有其他住宅项目的开发，借助这些产业概念，相关住宅销售更快，回款完全没有问题。”

　　围绕着这500亿元巨额投资的背后，中国影视产业链配套差、商业地产已经步入过剩时代，以及依靠卖住宅反哺文化的方式是否能抵抗房价大幅下滑等诸多问题，使得业内人士对该项目并非完全持乐观态度。

　　借文化产业东风发展房地产

　　“商业地产已步入过剩期”

　　事实上，东方影都除建造影视产业园外，还将建设滨海酒店群，其中规划的8个度假酒店，包括1个6星级酒店、1个5星级酒店、2个4星级酒店和4个3星级酒店，此外，还将有一个具有300个泊位的游艇俱乐部。

　　有业内人士指出，万达此举是借文化产业东风发展房地产，从内容和盈利模式上来看，短期之内难以支撑。

　　上海矽亚投资管理有限公司副总裁张兰丁提供的一组数据显示，到2013年商业地产中的城市综合体大约逾一千之多，到2015年将达到三千个，到2020年将多达一万个。中国大概有580多个城市，平均每个城市大概都有20多个城市综合体，这种情况说明，商业地产现在已经开始过剩，再过几年过剩的情况还会逐渐显现出来。

　　张兰丁称，万达的行动说明在中国传统商业地产开始过剩的情况下，大家开始纷纷进入不同的细分市场。不过，无论其内容是什么，仍属于商业地产，只是选择的细分市场是影视的综合基地。电影拍摄和旅游收入，这是其两大主要盈利模式，国内类似模式并非仅此一家，比如知名的横店模式。“如影视基地没有过剩，那么他还是有机会的，但是单看盈利模式，具有一定的风险性；加之，国内的影视剧票房并不乐观，大部分是烂片，会对其收入带来影响。”

　　拿地被指“内定”

　　“产业链风险考验项目未来”

　　更值得注意的是，有媒体报道称，万达该项目拿地实则“内定”：7月与地方相关部门便签订合作协议，9月12日才在公开市场招拍挂拿地。据中国采购招标网信息显示，在双方协议签订之后、万达拿地之前的8月15日，负责东方影都项目拿地的青岛万达东方影都投资有限公司便已经发布建设招标计划。

　　先签订开发协议后招拍挂拿地的土地出让方式是否违规？张兰丁表示，作为大型的机构，对此万达应较为谨慎。“以万达的实力，政府也应该是举双手欢迎，如果有任何其他特殊的地方，可能是政府的特批特办。”

　　尽管拥有地方政府的支持以及自身雄厚的实力，但万达东方影都项目的风险并非没有。“从整个经济的发展现状来看，现在经济处于调整期，单纯靠‘圈地’赚钱的时代已经过去了，所以现在商业地产还是有风险，不管是靠地价、影视拍摄，或者旅游都有风险”，张兰丁表示。

　　张兰丁认为，影视产业链风险考验项目未来。“从配套的角度来看，在好莱坞，从拍摄到制作是一系列的，接近流水线运作，前后期都非常流畅，形成了一种产业。中国的配套还是非常差的，这也会影响到中国电影的制作。”

　　张兰丁分析称，现在企业进军商业地产风险偏高，因为过剩的大环境已经不支持这种模式的发展了。“未来在运作上，产业配套一定要强。万达有作中国好莱坞的野心，那么就应该把上下游都经营起来，这样才能形成中国的电影产业，才能成功”，他建议。

　　(记者 姚毅婧）