昆房价短期走高可能较大 南市区放盘量最为集中

不少业内人士认为，价格战、抢抓刚需等或将成为常态

　　规模最大的房交会却没有诞生规模最大的成交，未来的昆明楼市情况也越发引人思考，未来的昆明楼市将走向何方，为此本报记者多方调查，从供应、成交、房价、区域等方面入手，梳理出今年四季度昆明楼市四大走势。

　　供应走势

　　100平米以下

　　刚需产品主导市场

　　据不完全统计，今年四季度将有将有18个项目上市，其中住宅供应约为220万平米，商业供应量130万平米左右，与去年下半年相比有所下降，其中西山区、高新区和官渡区的供应量较大。值得关注的是，下半年呈贡新区的供应量也将超过五华区和盘龙区达到近56万平米。

　　据调查，今年上半年，昆明商品房供应536万平米，成交面积420万平米左右，供应略大于需求。而下半年，根据过往经验，10月份之后需求量也会大幅递减，因此，下半年昆明楼市供大于求的现状不会有明显的改变，购房者还是会有一个相对宽松的选择环境。从房交会上不难看出，今年的住宅市场上，小户型、小商铺以及学区房都是购房者追捧的对象，尽管一系列有关二套房、房产税的政策让整个房地产市场未雨绸缪，但是在当前的环境下，四季度，120平米以上户型的推量将会明显增加，但主推户型依然会是90平米左右的刚需型产品。

　　成交走势

　　房地产上行周期将终结

　　今年房交会的意向成交824套，尚不及去年的1034套，一方面购房者越来越理性；另一方面，国家的调控政策让投资性成交得到抑制。因而不难看出，昆明下半年的成交趋缓将是大势所趋，一方面传统的金九银十并未取得很好的成绩，另一方面，潜在有效需求减少、推案量下降、行业上行周期结束都将终结自去年三月以来的持续高涨周期。

　　如果说去年整个昆明楼市是开发商和购房者相互观望的话，今年以来，这一观望的局势被彻底打破，上半年，昆明楼市住宅市场完成成交近300万平米，成交价格在8000—10000元/平米，与去年同期对比大幅上升。下半年，在经过一年多的集中释放之后，目前市场潜在需求尤其是刚需相对不足，同时开发商捂盘惜售的现象不断增多将会制约下半年的市场行情。同时，也不排除调控新政(全面扩大提高二套房首付比例和贷款利率)出台前会出现的购房小高潮。

　　房价走势

　　短期持续小幅走高的可能性较大

　　8月，昆明房价领涨全国，在房价突破8000/平米的同时，9月份的房交会，不仅特价房源推出，开发商争抢客源。同时，不少业内人士认为，价格战开打，抢抓刚需，在昆明楼市下半场或将成为常态，据记者观察，目前昆明北市区打价格战的痕迹较为明显。至祥置业董事副总黄雷认为，未来一段时间，不排除价格战会成片出现。

　　另一方面，昆明房价逐渐脱离环线定价，区域性房价的趋势渐显，黄雷预计，今年前8月一直持续走高的状态，应该会一直持续到年底。但是，四季度不会有太大起伏，而且短期持续小幅走高可能性较大，综合分析，下半年房价的峰值将会达到8600元/平米。

　　区域走势

　　南市区依然会是最火热的区域

　　上半年昆明南市区土地出让面积近500万平米，是其他几个区域的总和。而下半年中，各大片区中不少大盘都将开盘销售，南市区的银海金岸、尚御、万科魅力之城、俊发·九夏云水等都将在下半年发力；北市区的德润·朗悦湾、俊发城、天宇澜山也将随着北部山水新城的尘埃落定而相继发力；在大盘云集的南市区，润城、西南海、万达广场、蓝光昆仑中心、COCO蜜城等高品质项目也将上演巅峰对决……

　　总体来说，未来昆明楼市的热点区域并不会发生太大的变化，传统的官南、滇池等板块都将是热点区域，而北市区北部山水新城的项目供应，将在今年年底到明年才会彻底爆发。