你还会投资楼市吗？调控高压下惠州投资客减少

　　调控高压下，惠州的投资客数量在减少。但基于惠州优越的环境及良好的发展势头，看好者也大有人在。

　　南方日报记者 梁维春 摄

　　随着楼市调控政策的深入，目前支撑惠州楼市的主力已经毫无疑问是刚需一族。近日，惠州中原地产发布的调研分析报告也显示，首次置业和改善置业的刚需族占比超过65%，用于投资的只有14.3%。

　　回到几年前，惠州楼市是深圳客的投资热土，但这几年，在楼市调控政策的高压下，深圳客在撤退，不少投资客的心态发生了变化，一些业内人士也称投资楼市的“黄金期”已经过去。但作为省内快速发展的二三线城市，仍有一些人看好惠州楼市的发展。

　　有楼盘投资客占比下降六七成

　　日前，惠州中原地产策略研究中心发布了《2013年下半年惠州客户置业意向调研分析报告》，从购房用途来看，首次置业的自住用途占据38.45%的比例，改善置业占比为28.28%，用于投资用途的占比为14.3%，其余的用于休闲度假等。

　　不少惠州楼市从业人员对这组数据感同身受。惠州大亚湾一楼盘售楼中心的置业经理小王称，他们楼盘开发了四五年了，前几年刚推货时，售楼中心停满了深圳车，90%的客户来自深圳，这些深圳客中约一成是由于深圳房价太高而选择在惠州买房的刚需客户，其余均为投资客。这样算来，投资客的占比超过八成。

　　小王说，由于近两三年出台的楼市调控政策主要是打击市场投资，投资客逐渐减少，今年我们楼盘重新推出新货，购房者明显少了，前来购房的主要是大亚湾区的上班族，投资客的比例只有一两成。

　　这一现象在惠州楼市十分常见，特别是在大亚湾和惠阳这一片区，原本高度依赖深圳投资客，导致空置率较高，目前当地的新楼盘主要是在挖掘本地的刚需用户。在惠城和仲恺楼市，目前购房者中刚需族的占比较高，一些楼盘的刚需族占比超过九成。

　　多位地产业界人士称，目前投资住宅的人仍然有，但已经大为减少，像前几年那样全民炒房的情况已经不再。目前惠州楼市的投资客主要集中在惠东和大亚湾的滨海楼盘，这些旅游地产项目定价普遍不高，投资回报前景看好。

　　投资者对房价升值预期降低

　　自从2011年楼市开始调控以来，近两年来楼市调控不断加码，限购、限价、房产税等相关政策不断出炉，并多次重申坚持楼市调控不动摇，这对全国楼市带来了较大的影响。

　　惠州楼市同样发生了巨大的变化。2009年开始，惠州房地产开始升温，房价也一直往上走，投资客随处可见，一些非房企也投身楼市谋求“分一杯羹”。2011年调控政策出台后，惠州楼市走势变得较为平稳，房价上涨势头得到了一定程度的遏制。

　　楼市投资客的心态也在发生变化，一些投资客投资放缓，面对楼市调控选择“先等等看”。市民张先生2011年就想在惠州市区投资一套小户型公寓，当他看了多套房源后，楼市调控政策出台了，张先生对此有些担心，他担心因为楼市调控导致房价上涨势头受到遏制，投资回报率不高。于是张先生选择“等等看”。一直等到去年底，看到楼市有回暖趋势，张先生赶紧出手购置了一套公寓。

　　在一些人的眼中，房地产是暴利行业，一些投资者更是看中这点，存在着投机心理，期待通过房产投资得到财产的快速升值，然而目前楼市调控的政策旨在打压楼市投机行为。投资者对于房价的升值预期也开始降低，一些投资者买房的目的从追求升值转变成为追求保值。还有的购房者自住、投资两不误，他们倾向于买到房之后自己先住，然后在时机充分的时候再转手。

　　售楼人员李小姐告诉记者，以前的一些投资者，有种“土豪”心态，认为买了肯定会涨，投资房产时除了价格外不考虑太多因素，存在不少冲动跟风的心态。而如今的投资者“精明”多了，投资之前，他们会对项目做详细考察，会考虑价格、地段、交通、周边配套等等影响升值潜力的因素。

　　房地产“去投资化”升级投资须谨慎

　　从这几年各种投资产品的市场分析来看，可以说房地产扮演着一个备受青睐的投资产品角色，对于不少市民来说，目前投资渠道狭窄，例如股市一直变幻莫测，黄金也大起大落，期货、基金、债券等投资品则对专业知识要求高，不能成为大众投资产品。而房价的不断上涨，更是让很多人觉得投资房产是稳赚不赔的最好选择。

　　不过这种状况正在逐渐受到挑战。由于政策的持续作用，住宅投资投机需求一直受到抑制。且信贷政策维持对多套置业的高利率，住宅投资回报率持续走低也是不争的事实。

　　目前房地产业界普遍认为，调控政策正在令楼市去投资化。住建部政策研究中心主任秦虹认为，政府在控制投资和投机性需求这个方面的政策方向是不会改变的，也就是说差别化的信贷政策、差别化的税收政策都会对投资和投机性需求的住房进行控制。

　　业界人士称，经过长期的价格上涨，房地产现在的投资回报率已越来越低，从某种程度上讲，房地产已经不是最好的投资品。

　　在惠州的一些投资客则已经品尝到投资的“苦果”。今年以来，不时有早年在大亚湾和惠阳片区投资的深圳客诉苦称，现在想把投资的房子卖出去，结果发现房子根本卖不出去。这一片区的房源太多，而且受到调控影响，房价上涨的幅度也不大。

　　楼市调控令不少投资客对市场风险有了更深刻的认识，房地产不再是一个即买即赚的市场，不同的区域不同的产品以及不同的开发商，都能给物业差异性的前景。

　　投资楼市风险在加大，但仍然有一些业界人士和投资客看好惠州楼市的发展。他们认为，惠州这几年发展速度较快，而且提出了尽快进入珠三角第二梯队的发展目标，再加之莞惠城轨、厦深高铁开通在即，未来惠州房地产还将有一轮较大的升值空间。

　　南方日报记者 罗锐