江门商业地产繁荣背后存隐忧 租金高抑制商业发展

不少商家抱怨江门商铺租金较高，经营压力大。 全泽超 摄

　　“首期两小时清盘”、“半小时售罄”……近期江门商业地产热卖的消息频见报端。国家对房地产的调控一定程度将投资者的目光转移到商业地产中来。

　　商业地产在江门是一道独特的景观。一方面部分商业地产在濒危挣扎，另一方面却有不少投资者继续把大笔资金投入其中。江门商业地产市场火热的背后可有隐忧？

　　投资者资金回笼快

　　店租水平高

　　记者走访了江门最繁华的中心商圈地王广场一带，发现该区域位置稍好的店铺月租水平高达400—600元/平方米。记者得到信息，地王二楼有店铺转让，随即致电询问，店主王女士称转让店铺实用面积大约10平方米，租金4900元/月。记者嫌贵，王女士说，这附近都是这个水平的了，“我的店铺位置不算好，开放式的摊位，有些位置好的更贵”。

　　记者到地王对面的五邑城，发现虽然经营档次不高，但租金也居高不下。五邑城一楼的服装店KOKASOO店员告诉记者，这间店是他们老板自营，大约80多平方米，在这个区域同样大小和位置的店铺起码月租万元。

　　记者打电话咨询一家中介机构，表示要在五邑城附近寻租店铺。中介陈先生推荐了几家位于地王后的街面店铺，面积在20—40平方米之间，租金都在4000元以上。租金最高的是位于街口转角处的一个35平方米的店面，租金要7000元/月，而且还要2万元的顶手费。“如果你要进地王里面或者五邑城更贵。”陈先生说。

　　较高的店租水平，一定程度上刺激了江门商业地产的繁荣。在商业地产界有一个“6%投资法则”，即业界普遍认为租金年回报率达到6%就值得投资。“商铺的银行按揭基准利率在6%左右。如果回报率达到6%，可以满足贷款者的月供。”一位地产界人士告诉记者。据了解，商铺投资租金回报率很容易计算：(月租金×12个月)÷商铺总价=商铺投资回报率。按这条公式计算，江门的商铺投资回报率并不难超过6%，这也许正是许多投资者追捧商铺的原因之一。

　　有一位投资者给记者算了一笔账，以江门万达广场为例，50平方米的店铺大约要200万元左右，按6%的投资回报率来看这间店铺须月租1万元。“如果万达能旺起来，依照其他城市的经验，50平方米的店铺在万达月租1万元是不成问题的。”

　　这仅仅是按售价计算商铺的投资回报率，还没有把店铺升值带来的收益计算在内。所以难怪商业地产在江门受到热捧。

　　吴先生夫妇在江门共有4家店铺，其中两家的租金完全可以帮吴先生支付月供还略有剩余，两夫妇打算靠这几家店铺养老。“有不少人想买我的店铺我都不愿意卖，因为这个区域已经旺起来了，买新的店铺未来还有很多不确定性。”

　　但商铺也并不是买了就稳赚。由于江门消费水平不高，仍然有不少商业地产难以为继。位于江门老城区中区大道两旁的世纪城商铺一直难以旺起来，新会的江会时代城的中庭也空空荡荡，尽管最近麦德龙进驻，但还是难聚人气。“买商铺要看眼光，地段是关键。”地产界黄先生如是说。

　　业内人士称，许多大型的商业地产商都有一部分自持比例，这部分自持的商铺往往是位置最好的，剩下位置没那么好的拿出来出售，这也把一部分风险转嫁到投资者头上。

　　部分商家利润低扛不住

　　租金负担重

　　“本来我们这边的店租已经贵了，还在不断涨。”在五邑城一楼“伊人小屋”服饰店的梁女士抱怨说，她的档口今年3月才大幅涨租。“小小档口要五六千元，我们得卖多少件衣服才能赚回店租？”梁女士说。

　　五邑城楼上的店铺普遍只有十多平方米，租金则由于位置差别从两三千到七八千不等。有数据称，20%是商业中租金和营收比例的一个临界线。在商业中若租金占商家营收的20%以上那商家的负担就过重了。五邑城一位不愿透露姓名的店主称，据他了解，他认识的店主中很多月营收只有1.3万到1.6万元，按20%的界限来计算的话至多能承受3000多元的租金。而现在他们承受租金比重普遍都已经超过了20%。

　　记者在走访调查中发现，许多江门商家都认为江门的店租水平过高。不仅在商场内，临街商铺的商家也有这种感受。在江华路开餐饮店的王小姐在惠州也有一间几乎同样的店铺，也是在中心城区，租金水平都差不多，只是惠州的店稍小，但江门店的生意明显不如惠州店的好。北方小伙子小余怀揣这五万块来江门创业，开了一家面馆。“没想到江门的铺租这么贵。”他在九中街附近租了一家店铺，每个月的租金就差不多要3000元。加上刚开始的顶手费1万元和装修费，面馆刚刚开起来，小余的5万元就花光了。

　　江门的商业地产租金水平维持在一个较高的水平，而且上涨的势头也不弱。江门市东鹏地产中介部何先生称，从去年起，市中心部分商铺的租价普遍上涨30%，甚至更高。写字楼租价也普遍有10%—20%的提升，目前租价普遍涨至20—30元/平方米/月。在一些成熟的街区，二手临街旺铺的售价普遍都要3万—4万元/平方米，内街的商铺的售价也要2万—3万元/平方米，而且租售都供不应求。

　　租金高抑制商业发展

　　■隐忧

　　租金高看起来对商业地产的发展是件好事，因为商业地产的投资回报率高了，自然能吸引大批投资者的资金。但业内人士认为，长远来说，租金水平高对商业地产并非一件好事，租金水平过高正是目前江门商业地产红火背后的一个隐忧。

　　业内人士陈先生认为，一座城市的租金水平过高会抑制商业的繁荣。商业地产与商业其实是唇亡齿寒的关系，商业不繁荣商业地产也不会好做。“江门的人口少，外来人口也少，本来江门的商业气氛就不浓。假如租金水平比较高的话，会打击商户经商的积极性。商业衰落将给商业地产带来负面影响。

　　为何江门的租金水平比较高？业内人士认为，租金水平很大程度受商业地产售价的影响，目前江门的商业地产价格有点虚高。“这一两年商业地产火热，大家都在炒商铺，导致商铺的价钱上去了。像现在北新区有些商铺最高卖六七万元每平方米，我认为是不合理的。售价贵了，租金要上涨才能收回成本。另外，商铺租金由于可调节的周期短，所以也会自动向高的看齐，这就导致一个地方的租金上去了就会带动一大片。”资深中介人士林清源先生如是分析。不过也有人持乐观看法，认为租金水平会随市场的需要调节到正常水平。

　　南方日报记者 全泽超