多重利空困扰楼市 政策资金人气难撑银十行情

　　2013年的杭州楼市已经走完了前三季度，有欣喜也有失望。最后一个季度，楼市的脚步又会如何走？从影响楼市的人气、政策、资金等方面来看，楼市难有大起色，成交量不太可能出现大突破。

　　人气大反弹几无可能

　　楼市旺不旺，人气是最直接的因素。成交量低位徘徊，售楼处看房的人气自然也就直线下降。整个市场是否升温，取决于人气能否聚拢。

　　去年下半年杭州楼市大爆棚，是因为2011年成交跌到谷底，大量购房者的购房需求在去年下半年集中爆发，人气高涨自然也就在情理之中。

　　然而今年的市场人气，不可能出现去年下半年的盛况。大量购房者已经在今年3、4月份的抢购潮中得到释放，这也是杭州楼市三季度成交量低位徘徊的重要原因。

　　最后一个季度，楼市的人气还能否回升？经过一段时间的积蓄之后，刚需还会登场，而且房博会对拉升市场人气也有一定的作用，但是不可能出现大反弹。即便房价全面松动，也难以出现去年下半年的人气。因为2011年、2012年要买房的人，全都集中在2012年买房了，而2013年买房的人，也有一半赶在2012年下手了。

　　此外，这一轮房产调控已经有3年时间，杭州房价经历去年以来的快速回升之后又进入了新一轮滞涨期，观望情绪又开始在一部分购房者中弥漫，这对人气的聚拢将会产生阻碍作用。

　　“限购”退出尚无时间表

　　2011年3月实施的“限购”政策，成为影响楼市的最大因素。有关“限购”政策退出的消息，也一直成为市场关注的焦点。只不过每一次传闻，最后都无疾而终。

　　8月温州“限购”政策松绑，这给一些市场人士看到了“限购”政策全面转向的希望。不过温州的政策调整仅仅是向全国的限购政策看齐，并无突破“限购”之举。9月份传出舟山取消“限购”，最后也被证实是子虚乌有。如此看来，“限购”政策全面退出尚无时间表。只要“限购”的紧箍咒继续存在，楼市需求就不可能短期内爆发。

　　由于近期全国多个城市房价快速上涨，调控放松的可能性并不大，因此“限购”政策还将会继续执行一段时间。而从长期看，即便“限购”政策退出，相应的其他政策，比如房产税，就有可能全面铺开。坐视“限购”政策退出致使需求大幅反弹，于决策者而言这几乎是不可能的事情。

　　受“限购”政策影响最大的中高端楼盘，在未来较长一段时间内，仍然面临销售困境，这一部分产品即便在“银十”中也不会有太好的市场表现。作为成交主角的刚需盘，面对的是首套房客群，由于供应量有增无减，在需求不出现爆发的市场形势下，销售压力也会增加。

　　银行房贷收紧影响买房

　　从资金面上来看，楼市有进一步恶化的趋势。四季度银行贷款额度紧张，房贷也会受到较大影响，进而拖累楼市。

　　购房者对银行贷款的资金需求非常大，尤其是首套房贷，首付3成，7成购房款依赖银行贷款。由于银行业周期性的原因，进入四季度后贷款难度增加，具体到房贷方面就是放款周期延长，利率上调。按照政策首套房贷利率可低至8.5折，目前杭州市场上8.5折利率优惠已经无处可觅，就连9折优惠也要优质客户才能享受，普通客户甚至不能享受任何利率优惠。房贷的这一变化，无疑会加剧购房者的成本，也因此会打乱购房计划。一些纯刚需甚至因为经济压力过大，选择推迟购房。

　　与此同时，杭州市公积金调整可贷款额度标准(10月1日开始执行)，规定个人贷款，职工月缴存额高于1088元的，最高可贷额度为50万元，比先前的标准提高了113元。这一变动，也将改变一部分的购房计划，将会对楼市销售产生一定的影响。记者 蒋敏华