供地方式调整难解房价高涨之忧

　　随着房价越涨越高，北京市的住宅用地出让方式也越来越复杂。在“限地价、竞配建”和“限房价、竞地价”等方式之后，最近，更复杂的“竞自住型商品房”的土地供应方式在北京推出。

　　9月25日，北京市国土资源局发布土地挂牌公告，海淀区东升乡一块二类居住用地将首次采取竞“自住型商品房”方式供应。它的竞争方式非常复杂，有起始价和要求配建的保障房面积，另外又设置了地价上限，出价超过地价上限后，不像以前要求竞保障房的面积，而是通过竞报“自住型商品房”来确定竞得人。最终的结果是这一块地上未来将既有保障房，又有“自住型商品房”，还有普通商品房。在一块地上建三类房，高度体现“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房政策目标。

　　北京市在8月份提出落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标后，计划今年供应2万套自住型商品住房，每套总价基本控制在200万元以内，计划每年向市场投放该类房源约占新建商品住房市场份额的40% 50%。这次海淀区东升乡的地块出让的奇特做法应该就是转变住宅用地供应方式的尝试。

　　“自住型商品房”的概念很奇特，之前普遍的理解是市场上交易的商品房中用于自住的部分，完全是一个统计概念。但是在北京已经变成政府确定的供应住宅的一种类型，如果把自住型和改善型对应起来看，大概可以看作是居民购买的第一套和第二套房。根据透露出的北京市自住型商品住房管理办法的内容，该类住房仍然明确为商品住房属性，同时又对该类住房的再上市年限要求和收益分成做了明确规定。这种规定过去在经济适用房上就有过，说明自住型商品房并不是完全的商品房，价格必然被政府控制。

　　只是这种控制并不能真正解决北京房价过高问题。在政府的各类限制之下，价格受到管制的保障房和自住型房屋比例会有所提高，看起来房地产市场中有不少低价房屋供应，但是真正用于商品房建设的土地面积会更小。静态地做一个假设，一个城市的土地供应面积总量固定，更多地把土地用于政策性住房，商品房市场所占土地比例就越小，供应随之减少后价格就越高，导致更多的人买不起商品房。随之，原来的“夹心层”将掉入政府保障的行列，原来部分可以购买商品房的居民掉入“夹心层”，需要政府来帮忙解决自住型住宅，更多人不得不寻求政府的住房供应，从而走入一个恶性循环的怪圈。

　　当然如果能大面积增加土地供应就能缓解这种循环，既有大量政策住房，商品房的供应也不少，皆大欢喜。北京市此前宣布住宅用地供应在增加，截至8月底，北京市供应住宅用地约722公顷，为去年同期的4.1倍。喜人的比例还需要更多去解读。2012年北京市计划供应住宅用地为1700公顷，而上半年仅仅落实9.3%的比例。2013年住宅用地的供应计划为1605公顷，到8月份供应722公顷，与低迷的去年数据相比增长迅速并不能代表北京市住宅用地供应充裕，其实只完成全年计划的45%。住宅用地供应限于机构的运作能力和后备资源情况，要短期内真正快速增加其实是很难的。

　　对于商品房价格的上涨，其实地方政府并不能真正控制，宏观结构的扭曲，让地方政府的微观手段无法解决，长期积累的问题，更无法用短期的考核来完成。北京市的选择无疑是在各种约束条件下的明智之选，但是它解不了高房价之愁，甚至有恶化的可能。

　　作者系浙江大学/浙江省公共政策研究院研究员

　　■特约评论员 杨遴杰