北京核心区土地供应紧缺 四环是否有真正纯别墅？

　　中新网10月12日电  “不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的。”近日，地产大炮任志强的豪言再次将四环内宅地“断供”问题推向风口浪尖。

　　进入“金九”，随着大量新盘的涌现，北京土地市场也依旧热度不减。根据北京土地整理储备中心网站显示，北京今年年中前入市的38宗土地中，四环内供地几乎为零。新增土地供应多集中在五环外，两宗地王再次刷新了楼面价最高纪录：8月中旬拍出的亦庄地王，楼面价已突破2万元，9月4日融创中国以21亿元配建27.8万平方米医院面积拿下农展馆北路8号住宅地块。剔除配建的医院面积后，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新地王。

　　业内人士分析认为，核心城区土地供应的紧缺，必然带动城区优质稀缺地块价值的水涨船高。而在四环这样的稀缺地段，做真正意义上的纯别墅则更加难得。位于四环边的鸿坤•林语墅项目，因稀缺的城区地段和全成品精装别墅定位，成为“城市别墅”的代表而受到业内关注。

　　四环内宅地断供效应凸显

　　根据北京《2011-2015年国有建设用地供应计划》，“十二五”期间，三环内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。

　　事实上，从2009年开始，三环内已基本无住宅用地供应。而北京土地整理储备中心网站则显示，2010年至今的4年时间里，北京四环以内仅出让了10宗住宅用地，到今年大多项目已经开发销售完毕。

　　多家地产研究机构表示，近几年三环内无住宅用地供应，主要是由于北京市可供开发建设的土地有限，尤其是在核心城区无闲置用地、难拆迁、四合院保护区和多个历史文化保护区等多种因素，致使政府近几年来在核心城区都无法供应住宅用地。

　　土地供应有限使得地块价值飙升，在稀缺性作用下，仅存的核心区可售项目定位高端、定价高企，千万级物业开始逐渐沦为豪宅入门级产品，从而带动北京中心城区的高端住宅价格一路上扬，加上限购等因素，很多人选择“一步到位”，别墅类产品成交上涨明显。

　　戴德梁行近日发布的2013年第二季度北京高端住宅市场数据显示，二季度北京高端住宅市场上别墅成交面积达97369.81平方米，环比上涨26.4%，与去年同期相比涨幅达49.63%，市场售价环比上涨23.25% 至37718.5元/平方米，同比上涨5.04%。

　　报告同时指出，北京住宅市场土地供应日益严峻、土地价格上涨的环境下，未来房价继续上涨的预期依然强劲，而作为稀缺产品的高端低密度住宅需求必将继续保持上升态势，繁华区域的别墅产品更是从稀缺品走向“孤品”，升值保值属性愈加明显。

　　鸿坤集团相关负责人表示，目前新盘供应主要集中在五环外，四环内已经没有纯别墅新盘供应，这使得四环附近的纯别墅的稀缺性愈加凸显。鸿坤•林语墅在7月开盘当日所推房源即告售罄，一举实现7亿销售额，足以看出市场对于核心地段别墅产品的需求和认可。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，房地产近年来虽受调控制约，但一线城市仍持续向好，特别是北京核心地段的豪宅，有着抗通胀、避风险、稳定升值的功能，成为国内财富阶层资产配备的重要组成。

　　全成品精装纯别墅受热捧

　　自2006年停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的城市别墅，更是呈现日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。

　　而值得关注的是，业内人士指出，对于中高端置业阶层来讲，除了考虑优越的地段外，精装修所带来的诸多隐形成本也是影响其置业的重要因素之一。

　　首先是时间成本，精装修施工的周期较毛坯房长，所带来的时间成本非常昂贵；其次是人力成本，相比毛坯房，精装房投入的人员数目和技术要求更高，例如设计单位及设计师的选定，必须配备优质精装单位和知名设计师以及高学历高技术的员工；再则是物业成本，精装房给物业带来很重的管理压力，必须有专业过硬的管理团队才能做好。此外还有精装后期的维修成本等等。

　　因此，有专家曾表示，装修集成化能够有效控制装修成本，从而达到为业主省心省力省钱的目的。这也成为像鸿坤•林语墅这样的全成品精装别墅价值飙升和持续受追捧的重要原因。

　　林语墅项目负责人侯守超表示，在目前政策趋紧的环境下，品质和价值是高端项目在楼市中获得成功的关键。相比购房者来说，开发商可以从设计、采购、施工管理等多方面来控制装修成本，省却业主装修之苦。鸿坤•林语墅“全成品精装健康绿色科技别墅”的开发理念正体现了这一人文关怀。

　　据介绍，鸿坤•林语墅项目运用的“恒温、恒湿、恒氧、恒洁”的健康舒适系统，力求打造北京首个能够实现PM2.5实时监控并控制室内PM2.5的项目。室外空气好的时候，进入房间不会感觉压抑和污浊；当室外空气不好的时候，室内空气也能清新怡人。这便是林语墅项目在PM2.5时代为居住者营造的室内健康“小环境”。

　　值得一提的是，在林语墅搭建的智慧社区平台中，业主可通过手机和平板电脑等终端设备智能控制灯光、电动外遮阳卷帘、空调、新风系统、地暖等设备，对视频监控、安全防护、燃气泄漏、恒温、恒湿、恒氧、恒洁等功能进行实时监控，并实现一键控制：用户可自由切换回家模式与离家模式，集中控制室内设备。

　　其中，智慧医疗服务体系则是林语墅作为“第一居所”的最大亮点。物业会为业主在家中或社区服务站配备相关的医疗健康设备，监控老人的身体状况，每周出示医疗报告，建立电子医疗档案。遇到非正常状态，监测系统会立刻报警，通知家属和医疗机构，医疗人员将在第一时间赶到现场。

　　“鸿坤•林语墅作为真正意义上的四环城市核心纯别墅，区别于目前市场上以‘墅质’定位的住宅项目。项目以1.0的超低容积率实现纯别墅的居住体验，打造中高端置业第一居所。”上述负责人表示。林语墅的持续热销，也进一步说明了其作为四环稀缺纯别墅代表正受到业内的追捧。