全国养老地产升温 “老人屋”稀缺 开发空间大

　　刚刚过去的重阳节，也是中国首个法定意义上的老人节，有关养老的话题备受关注。在中国人口老龄化程度日益加剧的情境下，“中国式养老”面临诸多困局：家庭养老功能弱化、机构养老服务供给紧张，养老金面临缺口及保值升值难题……如何破解种种困境，真正实现“老有所养、老有所依”，已成为当今中国社会亟待解决的问题。本期记者就养老房问题进行了调查。

　　“银发浪潮”来袭，“4+2+1”家庭模式成主流，从“养儿防老”到“以房养老”，关于养老的话题再度受到关注。几乎所有房企都已经意识到，养老地产是一块“蛋糕”。前不久有报道称，泰康人寿已在15个地区与地方政府谈判拿地，筹备3年内建立15个养老社区。除了泰康人寿，近年来，中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等保险企业纷纷拿地，进军养老地产。这是继万科、保利等传统房企涉足养老地产之后，又一行业资本进入养老地产领域。

　　养老地产现巨大发展空间

　　住宅市场显现养老需求

　　截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%。预计到2013年底，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。20年之内，中国的老龄人口更将以每年增加1000万的速度迅疾冲破4亿大关。

　　另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

　　对老龄人口需求的深度挖掘，无疑有着巨大的潜在利益。由于地产业态与养老产业的独特关联性，以及地产开发所能带来的巨大社会效应和外部性，养老地产的建构方式和运营模式，将会深刻影响到未来中国养老保险和福利机制的运行，甚至影响到未来中国城市功能运转和人们的生活方式。

　　随着国内的老龄化难题日益凸显，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，不少企业纷纷向养老概念转型。其中，养老地产作为养老产业的“排头兵”迅速崛起，成为众多企业的重点发展方向，但目前大多数打着“养老”旗号的地产项目都还没有脱离简单的普通住宅地产销售的内核。养老地产蕴藏的真正红利，眼下还是一场人人觊觎，却又无从下口的肥美盛宴。

　　房企纷纷打出养老牌 “养老”概念升温

　　万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。不论是出于调控压力下的取巧之策，还是经济转型期的企业战略调整，房地产企业近几年来对于养老地产的热情尝试可谓如火如荼。

　　除了房企尝试养老地产项目，泰康、新华、平安、国寿、太保、合众等多家知名保险企业也纷纷发力，酝酿借银发潮袭来之际，加入养老地产大战。一方面借养老地产名义低价拿地、获取国家补贴；另一方面将养老地产推向高端化，借公益之名行牟利之实。“纳税人出钱补贴富人养老”的评论道破了所谓“高端养老社区”的运作方式。日前，泰康人寿旗下的广州广泰投资有限公司以竞标底价竞得萝岗广州开发区永和区相关地块，继续其圈地布置养老社区的大计。除泰康人寿、新华保险等几家已着手建设养老社区的公司外，中国人寿、合众人寿也分别在河北及湖北规划了养老社区项目。险资虽然不像房地产商争夺地王那样短兵相接，硝烟弥漫，但也都凭着各自的实力与资源四处出击，暗暗较劲。

　　养老地产诸多问题亟待解决

　　众多“养老”只是开发商噱头

　　很多人认为，众多开发商以“养老”当噱头只是宣传居住环境、地理位置。某楼盘的销售人员介绍小区适合老人居住时说：“小区依山傍水，社区内绿化率高。”当提到小区配套设施时，销售人员说：“我们还在招商，有考虑运动器材，医疗这方面暂时还没提上议程，具体规划也没出来。”

　　有专家表示，虽然不断有开发商拥入养老地产，但是大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。

　　尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都铆足了劲，但在探索的道路上却遭遇了重重困难。事实上，养老地产不但投资回报期长，还囊括了医疗、护理、娱乐、物业等多维度的上下游服务，使开发商面临着综合运营商角色的转型与挑战。这个全新的角色，考验着养老地产新玩家的“集体智慧”。

　　对于企业而言，养老地产的开发与普通住宅开发存在着很大的差异。首先，与国外相比，中国养老地产开发商面临的土地和税收成本依旧十分高昂，加之养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设、后期引入的各项服务都需要大量的投资，且回报较慢，因此对企业的资金量要求很高。

　　其次，传统住宅地产多为产权式销售，盈利模式简单，但养老地产的特殊受众群体，要求开发企业在后期的物业管理和服务方面进行全面的规划和管理，还必须与保险、金融、医疗等产业进行有机结合，这也极大地考验着企业的综合运营能力。再者，企业涉足养老地产的专业运营团队也是捉襟见肘。一方面在国内缺少成功和成熟的实践经验，另一方面国外的团队又与国内的现实情况对接困难、水土不服。

　　此外，国人对传统养老方式的过于依赖以及对养老地产模式的不了解，也说明这个新兴市场还远未成熟。

　　业内人士指出，由于缺乏足够的政策实质性支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，甚至监管部门也尚不明确，目前开发商运作养老地产的盈利模式难以清晰，过程较为艰辛，像在丛林中摸索着前进。养老地产很容易演变成以养老名义进行的纯房地产项目，而没被当成一项全民的产业得到重视。在养老地产几乎是空白的郑州市场，或成为下一个经济增长点。