深圳新房涨不过二手房

　　记者 徐强

　　“十一”假期刚过，市民郭先生匆忙约上卖房的业主来到市房地产权登记中心，准备办理二手房过户手续，因为他听说二手房评估价将从10月8日起开始调整，如果按其所购住房所在片区，评估价一定会往上调整，也就意味着要多交税费，因此他想着在调整前尽快过户。等到了柜台询问后才知道，由于他已经“十一”之前与卖方完成了买卖合同的网签手续，所以仍然会按照调整前的评估价征收税费。听后，郭先生稍稍松了一口气。

　　评估价调整交易税费略增

　　昨在市房地产权登记中心二楼，记者目睹了郭先生从着急到心情平缓下来的一幕，同时也注意到了公告栏中市地税局张贴的一份名为《深圳市地方税务局关于更新存量房计税参考价格的函》。公告称，新一轮计税参考价格的更新工作已经完成，并报市政府同意，将正式上线使用。上线时间为2013年10月8日(以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准)。

　　据悉，去年，我市评估价系统曾更新过一次，此次则是第二次调整更新。调整后，市场房价涨的小区评估价也会有相应提升。调整情况与市场变化是一致的，每个片区甚至每套房情况不同。据地税局人士称，虽然一年多来深圳房价整体上涨，但也不能因此说这次评估价调整就是上调，属于有升有降。

　　有地产中介人士告诉记者，深圳大部分楼盘计税参考价(即评估价)涨幅约为5%-10%，这意味着在这些楼盘购房交易税费将增多。

　　以郭先生购买的某楼盘一期一套88平方米的精装三房为例，9月计税价未调整之前为8560元/平方米，计税总价75万多元，10月8日调整后上调至9100元/平方米，计税总价为80多万元，增长47520元，增加营业税、交易契税和个人所得税共计3612元，增幅约6.3%。

　　市场分析人士称，此次评估价的调整对市场成交虽然有所影响，但并不太明显，仅是在调整前出现了一波二手房交易的热潮。主要原因是，税费虽有所增加，但额度并不大，市场对此反应不太敏感。另外，交易税费多由买方承担，在目前买卖双方的心理博弈过程中，卖方略占上风，买方急于成交，也就不会太在意多出的几千元税费。

　　9月一二手房价格差距最大

　　存量房评估价征税新标准带来的最直接市场表现为二手房成交量有所放大。据市房地产权登记中心有关人士介绍，9月底中心曾出现一波过户潮。记者调查发现，9月份全市二手房呈现量价齐升状态，尤其值得关注的是，个别片区的一二手房价格倒挂(一手房比二手房便宜)现象突出。

　　来自市规划国土委的统计数据，9月份，深圳一手和二手均价分别为21820元/平方米、27143元/平方米，两者的价格差距达24.4%，为今年以来差距最大的月份。

　　事实上，从7月份开始，深圳一二手房价格倒挂现象就已经开始出现。主要是因为，一手房价格连续3个月环比出现下跌，而二手房价格则持续走高。

　　对于造成一二手房价倒挂的原因，中联地产市场研究总监周庆亮分析，一手房价受到限价影响，涨幅受限，而二手房则是由买卖双方自行定价。此外，一手房主要分布在原特区外，价格稍低，二手房成交主要分布在原特区内，价格较高，成交结构的差异导致了二者价格的倒挂。

　　七成购房者看涨房价

　　世联地产刚刚发布的《三季度世联购房者信心指数报告》显示，与过去半年相比，近九成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来房价，并认为未来半年“适合购房”的置业者比例也明显提升。

　　记者调查，进入10月份，市场热度仍然不减，其中改善入市较为积极，一手住宅成交趋旺，罗湖、南山等原特区内的几个高价楼盘集中备案，拉升了一手住宅成交均价。在二手住宅方面，受银行信贷继续收紧影响，成交量较节前有所回落，成交价格则维持相对稳定，一二手住宅价格差距稍微有所减小。

　　以上周为例，根据市规划国土委和深圳中原地产的统计，全市一手住宅成交935套，成交均价为23058.54元/平方米，环比下跌9.63%；二手住宅成交1388套，成交均价为27848.34元/平方米，环比上涨8.36%，一二手价格差为20.8%。

　　对于一二手房价格倒挂是否意味着市场有所转向或出现回调，业内人士认为，仅凭一二手房价格倒挂，尚难判断未来市场的走向，要看未来政府调控政策、市场需求和开发商资金等方面的情况。