昆明“房票”挑品牌 开发商对项目定位更精细化

　　开发商项目定位更细化

　　“如今，开发商对项目的研究更加细化了。”云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，一个行业越成熟，市场细分度就越高。昆明房地产发展到今天，已经到了开始走细分化道路的时候。楼市的第一个十年，房地产市场基本无差异，以区位定价；发展到了楼市的第二个十年，楼市出现了产品的差异化，例如当时在北市区均价仅为2000元/平方米左右的时候，荷塘月色卖出了3500元/平方米的价格，同样的有西市区的水逸康桥、世博生态城；目前昆明楼市进入第三个十年，除了产品的差异化，已经出现了品牌的差异化，万科入昆的时候，金域缇香在北市区的均价卖到了9000元/平方米，而当时同区域的房价仅为7000元/平方米左右，而到了今年这种现象更加明显。当然，除了品牌，现如今客户对产品的要求也更高，以前有开发商在设计产品的时候具有盲目性，没想明白房子的针对客群就开始建设。市场行情好的时候问题可能会被掩盖，但现在，随着购房者需求的不断增加，不做定位和细分，就不可能被市场接纳。

　　目前，开发商在项目定位上会根据项目所在地的区域发展成熟度、企业发展战略、区域内的目标人群就项目的产品、定价做更系统的研究。以往同质化的开发模式已经不能满足购房者的需求。

　　“房票”，30%的机会仅有一次

　　从市场表现来看，定价较高的项目销售并不落后于同区域的低价项目，购房者综合考虑的因素更多了，“房票”首当其冲。

　　“我名下还没有房子，买房子还能享受首付30%，且有利率的优惠。所以我在选择第一套房子的时候很慎重。”最近打算买房的李先生说。在他看来，一直没有买房的他现在想买一套满意的房子，现在“房票”对他很重要，首付30%的机会仅有一次，日后换房就要付60%，这样对他来说压力太大，所以他想一次到位，不想再折腾，也不想为难自己。

　　而与李先生有同样想法的张女士也是如此，她是首改置业者，目前只有购买一套房的机会，所以她一直在选房。她说：“我不能买第三套房，除非我把现在住的卖了，而且第三套房要全额付款，这样购房成本太高，所以在这次换房的时候就要考虑的更多，子女上学、居住环境、户型设计等都是我考虑的重点。”

　　限购时代，“房票”显得格外珍惜，这让置业一族无论是刚需还是首改在选房时都尤为谨慎。

　　品牌价值日渐增加

　　目前，昆明楼市已由早期的价格竞争、规模竞争、质量竞争、功能竞争发展到今天的品牌竞争。

　　“中国人总体来说还是爱‘面子’。当然，这是虚荣心的表现，但是名牌能成长为品牌是有道理的。”周大研表示，现在很多购房者会选择知名开发商，看中的当然是这个品牌积累的点滴，为什么宝马、奔驰会比其他品牌贵？除了产品优秀外，售后服务、品牌的溢价空间都是消费者考虑的重点。

　　对此，至祥研究中心总监也认为，品牌开发商能在定价上高于其他中小型开发商，首先在产品和服务上所下的工夫就高于众多开发商。以龙湖为例，在营销策略上最先以文化主打，例如建立真人图书馆，紧接着样板园区开放，龙湖品质出街，再向购房者诠释产品品质，最终树立龙湖品牌。

　　俗话说，一流企业做品牌，二流企业做市场，三流企业做产品。品牌就是一把开启市场之门的钥匙。在昆明市场，以万科、万达、中海、保利、恒大、龙湖、绿地等一批批来自不同地方所组成的品牌房企阵营，在提供优质的房地产物业服务的同时，也在潜移默化地输出其品牌观念及价值，深刻影响购房者的选择，也架构起了运营这座城市的最强力量。