以房子换物品频现地产江湖

　　金银天然不是货币，货币天然是金银。贵金属的保值属性，让其成为千百年来，人们以物易物的价值标尺。近日，一场针对房地产市场的银根收紧“运动”，让近年来难以抑制飞涨价格的房产，同样彰显出如金银般的金融属性。记者调查发现，一些中小型开发商用期房或现房结算工程款，置换建材、广告、装修装饰等，已成为解决企业现金流紧缺的手段。

　　房子成房产商支付的“硬通货”

　　“有建材相关产品的朋友可以和我全额换房子，别墅，洋楼，一室一厅，两室一厅等户型供您选择。”近日，一条以房换建材的消息，在某知名易物网站流传，小伙伴们惊呼“搞房地产的果然有钱有势”。记者走访发现，以房易物，早不是新鲜话题，在河南一些地市开发商圈内，房屋置换建材、用来结算施工款的现象早已存在，并且每逢房产市场资金收紧的情况，以房易物的现象便会凸显。

　　包工头马先生向记者抱怨，他近来在省内三四线城市承包的几个建筑项目多数开发商用房屋抵付施工款。他还指出包括施工队、建材商、广告商等房产开发链条上的各个环节的结算支付，很多也会采用房屋抵算的方式。

　　业内人士刘先生告诉记者，类似现象一直都存在，但在2008年国际金融危机时较明显。他还告诉记者，在房产市场资金收紧时，开发商会在与施工队或钢材、混凝土等建材商的结算协议附加条款。例如，施工队1000万元的施工款，开发商则会在协议中注明支付50%的施工款，剩余一半儿则用开发的房屋折算等。

　　在这场以房抵债的交易中，开发商往往是强硬派。业内人士向记者透露，虽是以物资抵债形式出现，这些房产的价格却一点儿也不便宜，一般都以市场价计算，一点儿折扣都不给。另一方面，由于施工队、建材商竞争激烈，包工头急于“揽活”，建材商迫于打开销路的压力，又考虑到房产价值稳定，易于兑现的属性，施工方、建材方等也多乐于兑换。不仅盖房必需的建材可以兑换，据了解，一些投资筹建精装修项目的地产商，也有以房易装饰装修物品的现象。在营销推广环节，以房换广告现象在业内也屡见不鲜。广告提供商由于成本相对虚化，加之房价的平稳性，也都乐于兑换。一位不愿透露姓名的广告界人士向记者透露，他所在的广告公司用广告与东区某写字楼项目置换了约500平方米房产，以便作为公司未来办公场地。房子，正悄悄成为房地产商手中的“硬通货”。

　　房产的金融属性被花样开掘

　　在调控“失灵”、流动性宽松等因素影响下，2013年上半年，中国楼市“日光盘”重出江湖、“地王争霸战”频演。然而，六月底的一场“钱荒”，改变了楼市“火得冒烟”的情状。

　　记者了解到，近月来，“钱荒”余波直接影响到了房贷业务。国内多地银行房贷业务有所收紧，多家商业银行提高甚至取消了买房贷款的优惠折扣。郑州多家银行称房贷申请放缓，工商银行、招商银行等银行已经停办二手房业务，大多数银行开始维持基准利率或酝酿利率上浮。

　　作为资金密集型产业，大部分房企，尤其是中小房企，主要融资来源便是银行贷款，此次“钱荒”的发生给房地产开发企业带来巨大资金压力。

　　河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，“钱荒”阴云笼罩，现金流短缺除促使房企尽快出手手中的楼盘以加快资金回笼外，也会成为以房易物现象爆发的主因。但以房抵债交易能最终达成，更主要还是建立在市场对于“房价不倒”理念的强烈认同。

　　他分析称，2012年全国城镇平均房价5791元，而2007年，房价仅为3445元，2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。2012年，郑州市区一手成交均价突破每平方米7624元，2003年至2012年间，郑州市区一手房价从每平方米2318元涨至7624元，涨幅高达228.9%，其中商品住宅均价由每平方米2100元涨至6546元，涨幅达211.7%。房价十年飞涨超两倍，国民经济也从高速增长过渡到增速放缓期。房产成为当下唯一价格坚挺的物品，似乎如黄金一样，成了保值、增值的投资品，金融属性也就被逐步彰显出来。

　　以房易物现象的出现，就是房屋金融属性凸显的市场表征，是建立在房价只涨不跌基础上的变相融资方式。然而，今年9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”又将房屋的金融属性向前推进了一步。

　　记者了解到，“住房反向抵押养老保险”相当于已拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，然后每月或年从金融机构领取“养老金”，并将继续获得房屋的居住权并负责维护，一直延续到借款人去世。当借款人去世后，金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，享有房产的升值部分。

　　宋向清表示，以房养老政策，是房产证券化的进一步延伸从以房易物到以房养老再到房屋的证券化，以房子为核心的金融创新，在一步步开发着这种新的“硬通货”——房产的类金融属性。

　　以房易物，警惕“预支付”模式的风险

　　基于房地产市场不崩盘的前提之下，房屋本身的“硬通货”形象和金融属性逐步凸显。然而，中国作为欠发达国家，这样的“房产金融化之路”虽尚在初级阶段，却在一些地方已绽露如欧美、日台等地的危机景象。房子卖掉还不够偿还银行贷款的“倒挂”现象，正在温州愈演愈烈。截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比最高峰时下跌近四成，个别豪宅甚至被“腰斩”。

　　那么在中国经济转型大背景下，“温州楼市现象”是否会蔓延至整个中国房地产市场？中国楼市是否会崩盘呢？

　　在刚刚结束的达沃斯领军者论坛上，中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军在接受记者采访时表示，中国的房地产市场不会崩盘，相反还会增加，只要中央不采取极端的措施，目前的局面还是会继续下去。

　　他指出中国的地方债、银行业风险、房地产市场是高度相关，环环相扣的。关于地方债不必过多忧虑，由于中国地方政府没有破产机制，如果中国地方政府还不了债，可能是中央财政来买单，地方债虽风险很大，但最终会被消化掉；另一方面，中国银行的总体实力较强，除非遭遇到实体经济的严重困难，银行业风险是不会崩盘的，资金链不会断裂，房产市场还是会稳步前进。

　　而对于最近炒得火热的银行业收紧房贷问题，知名财经评论人叶檀发表博文力挺中国房市。她表示，无论是日本房地产崩溃，还是美国次贷危机爆发，根本原因都是房贷利率上升，房地产金融收紧，导致债务链条崩溃。

　　她指出，目前房地产货币大考尚未结束，在银行业房贷收紧的情况下我国房地产价格继续上升，说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础，民间资金量足以支撑目前的房地产价格。

　　到目前为止，此次货币考验得出的初步结论是，这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置，而民间资金量之大可能超过我们的想象。中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。

　　业内专家指出，无论房产市场走向如何，不应过度依赖房产价值所带来的金融属性。在全球各地，过分依赖房产价值而产生的金融危机比比皆是。以荷兰为例，1995年至2008年的十三年间，该国房价平均上涨250%，人们普遍认为房价会一路高涨，买房是最好的投资，“以房养老”顺理成章成为完美计划。然而，2008年世界金融海啸席卷欧洲各国，戳破了房产市场泡沫，目前的荷兰房价平均比五年前下跌近20%。很多在2008年前采用“以房养老”的老人便成为房价下跌的牺牲品。

　　适度开发“房屋”的金融属性，有助于资源的有效配置，提高资本效率，但过度开发则可能带来不可挽回的损失或引起更大范围的危机。之于眼下盛行的以房易物热中还潜藏着另一层风险——在很多情况下，这种交易都是按照“预支付”(房屋产权未成形之前支付)模式进行的。