杭州库存压力持续增大 有多少楼盘会喊出惊爆价

　　□记者 蒋敏华

　　处于库存高企的市场背景下，毫无疑问本届房博会的价格动向，备受购房者关注。尽管房博会出现大规模降价的可能性不大，但是不排除少数楼盘会采取“以价换量”策略，个别楼盘甚至还会出现惊爆价。事实上房博会前夕杭城楼市已经冒出了硝烟，房博会上的价格战因此也就有了令人期待的理由。

　　高库存导致开发商跑量愿望强

　　如果立足于整个杭州楼市的现状来预测房博会的价格动向，就可以得出一个基本判断：房价失去上涨动力。

　　需求萎靡不振以及供应量持续增加，最终导致杭州楼市新建商品房库存量创下历史新高。

　　9月底，杭州主城区(包括余杭、萧山)库存量首次突破10万套。截至10月16日，杭州主城区新建商品房库存总量已经高达101603套，按照今年前9个月的销量来计算，至少需要卖14个月。

　　而从“金九银十”的市场表现来看，楼市需求萎靡不振的现状似乎并没有根本好转。9月的成交量乏善可陈，10月前半个月的表现平平，10月6日至12日主城区仅成交商品房698套，与淡季的成交量相差无几。今年的杭州楼市要想实现去年的成交量，留给开发商的时间已经不多，房博会因此也就成为开发商一个重要的阵地。

　　今年的杭州楼市，楼盘销售两极分化现象愈演愈烈。一些性价比相对较高的刚需楼盘，如中海西溪华府、万科北宸之光、德信晓宸等，借助价格低开快速跑量，几乎是一路凯歌高奏。但是多数楼盘却没有那么幸运，相比去年成交量大幅下滑，一度人山人海的售楼处再也难以聚拢人气。临近年底，大多数开发商仍将面临资金回笼或者年度销售考核的压力。如果市场需求不能大幅反弹，或许“以价换量”是一种务实理性的选择。

　　与历届相比，本届房博会参展的房企数量并不算多，但是可售房源数量却是近5年中最多的一届。本届房博会共有参展楼盘121个，可售房源总套数为19346套。这就意味着，如果一个楼盘没有令购房者满意的价格，很难从众多参展楼盘中脱颖而出。开发商如果想借房博会冲量，就必须在价格上有较大的动作，否则很难成功吸引购房者下单。

　　不是无房可买，而是房源太多，这是本届房博会与前几届房博会的最大不同点之一。因为无房可买，前几年屡屡出现了“房博会开一开，房价涨一涨”的现象。今年这样的现象不可能会再现，务实促销将成为房博会参展房企的主旋律。

　　楼市价格战烽火已点燃

　　库存压力持续增大的一个必然结果，就是价格体系的变动，而这已经在楼市中有了初步显现。

　　为了寻求销售突破口，一些楼盘选择在房博会前夕大幅调整价格。近期降价幅度最大的楼盘是毗邻武林广场距杭州大厦仅300米的嘉璟华庭，国庆节后率先宣布降价，总价直减70万元，相当于打了8折，均价更是从5万元/平方米降到了4万元/平方米，堪称今年杭州楼市“第一降”。降价之后，嘉璟华庭的售价只有与其一墙之隔的武林壹号一半左右，也比毗邻的白马公寓二手房挂牌价低1万元/平方米以上。降价消息对嘉璟华庭的人气回升起到了立竿见影的作用。据开发商介绍，短短一周内已有数十名购房者对嘉璟华庭表现了浓厚的购买兴趣。虽然嘉璟华庭体量很小难以对其他楼盘产生巨大冲击力，但由于它绝佳的地理位置以及猛烈的降价幅度，轰动了整个楼市，成为杭城楼市的价格风暴中心。

　　与嘉璟华庭赤裸裸降价行为不同的是，城东新盘中国铁建国际花园则以价格大幅低开的形式，点燃了区域价格战的烽火。中国铁建国际花园自9月底就开始对外陆续释放低开的消息，14800元/平方米的起价受到业内广泛关注。与其毗邻的远洋心里和万科紫台，售价均已达到2万元/平方米左右，中国铁建国际花园的出现打破了城东区域现有的价格秩序，无异于是一个“搅局者”。更有业内人士将中国铁建国际花园低开行为与去年的滨江曙光之城和金色黎明相提并论，认为可能引发区域价格体系的重新调整，将价格标杆拉回到2万元/平方米以下。中国铁建国际花园近期召开的产品说明会，数百名购房者到场，足以说明这一价格的吸引力。

　　勾庄板块上的价格烽火，也已经被一个叫做嘉凯城名城博园的楼盘点燃。这个楼盘地处绕城以内，与主城区的距离并不算太远，近期爆出了8500元/平方米的超低起价。要知道今年初越秀勾庄拿地楼面价已经高达9600元/平方米，嘉凯城名城博园的价格显然具有绝对的震撼力，相比万科北宸之光12800元/平方米的起价，也有一定的优势。目前尚不知嘉凯城名城博园的均价，从公布的起价来看，均价应该在11000元/平方米左右，一旦如此将会成为勾庄板块的价格新低。

　　这几个楼盘为何选择在房博会前夕大做价格文章？嘉璟华庭负责人直言不讳地向记者表示，希望借助房博会，引起购房者更高的关注度。房博会前夕楼市出现的价格战硝烟，显然会对房博会参展商的心理产生一定的影响，价格战硝烟也将会进一步向房博会弥漫。

　　新盘爱低开老盘打特价

　　从最近几年的房博会来看，很少有楼盘会在房博会上大幅降价。一旦宣布大幅降价， “房闹”可能就会蜂拥而来。因此即便开发商想降价，也不太可能选择房博会这样的场合。

　　不过今年的房博会，全新亮相的楼盘数量明显增多，对这些楼盘而言即便低开也不会遭遇“房闹”的尴尬。据统计，本届房博会共有30个全新楼盘亮相，其中9个楼盘计划在10月份开盘。这些楼盘完全没有老业主的包袱，如果开发商还需要年底冲量，可能更倾向于新盘低开。就比如已经公布起价的嘉凯城名城博园，很可能会在房博会上公布均价，激发一部分意向客户的购房欲望。嘉凯城名城博园的低开，显然会对其他一些近期即将新开的楼盘造成压力，它们也将有可能放低价格对市场进行谨慎地试探。

　　除了新盘，老盘可能会采取“特价房”的形式，对特定房源进行降价促销，从而规避“房闹”风险。从前两年的房博会来看，大张旗鼓地打起“特价房”旗帜的开发商有保利、华元等房企，华元的排屋别墅促销力度甚至超过100万元，预料今年的房博会依然会出现这一场景。此外，一些处于销售尾期的楼盘，也有可能以“清库”的名义上阵，打出惊爆的价格。保利香槟国际的双拼户型，近期打出了低于20000元/平方米的价格，就属于这一种情形，极有可能在房博会上继续发力。

　　离房博会开幕虽然只剩下最后一天，但开发商对房博会上的价格动作仍然守口如瓶。本届房博会的价格战不至于惊涛骇浪，但是相比上半年的人居展，显然有了更多值得期待的理由。

　　惊爆价，也完全有可能出现在房博会上。