火爆抢购要留心 一买家预付75万才知是“黑房”

　　每年9、10月份都是楼市销售旺季，商家集体发力，期望能够完成预定的业绩；购房者们也在此时四处出击，寻找自己中意的房源。买房子是件值得高兴的事情，但总有部分商家面对着一大笔利润，暗地里做手脚损害消费者利益。记者在姑苏法院采访时获悉，仅今年前9个月，该院就受理了187件商品房销售合同纠纷，买房子关系到百姓切身利益，房屋买卖中都有些什么样的猫腻呢？记者邀请法官们就近年常见的纠纷进行解读。

　　2012年8月，冯女士因为家中拆迁，新房尚未建好，于是打算在市里买一套大户型的房子，一家人能尽快搬进去居住。跑了大大小小无数楼盘，冯女士看中了位于市中心一套120多平米的电梯房，无论价位、户型、还是小区环境和地理位置都很不错，冯女士包括她家人都非常满意，很快达成了购房意向，付了5万定金。一个月后，冯女士便按照之前约定，将一半款项75万元付给了开发商，另一半双方约定在办理完两证后再行付清。

　　根据合同中约定，付了这75万之后马上就能拿钥匙使用，接下来就是等两证办下来就万事大吉了。但谁料到，第二天销售商就打电话给冯女士，告知她房子有问题没办法卖，要求取消合同。

　　莫名其妙的冯女士听得一头雾水，当即前往售楼处和销售商交涉，一问才知道，原来这个看上去非常高档崭新的小区楼盘，建成至今一直没有通过相关部门的规划验收，根本没有取得预售许可，说白了，这房子现在就是“黑户”。而这套“不合格”的房子自然不可能办下来房产证和土地使用证。

　　了解真相后的冯女士气愤之情难以言表，数次找销售商交涉，要求退款、赔偿，但对方一直拖延拒绝，最终，冯女士将商家告上了法院，要求退还购房款、赔偿利息以及违约金共计150余万元。最终法院通过两次开庭，判决被告在返还预付房款、赔偿利息的基础上，另行赔偿原告15万元。

　　法官说法：房屋买卖中，因为双方消息不对称，销售商欺诈、违约的情况屡见不鲜。本案中，销售商在买卖合同中用虚假的预售许可证号和原告签订房屋买卖合同，应当认定为无效。无效合同不存在违约金，但销售商违规销售没有通过验收、取得预售许可的房屋，并让购房者产生错误认识，应当承担相应责任。综合考虑原告损失，判定被告赔偿原告15万元。

　　开发商宣传单夸大其词

　　业主起诉遭遇证据不足

　　每年售楼旺季，楼盘广告总是铺天盖地。李先生车停在单位楼下，每天车门上都有几张宣传单。李先生考虑上班比较远，交通不便，正打算换一套房子，看到有一张宣传单写着某小区开盘预售，户型精美，所有房间均是落地窗户，小区每栋楼之间都有大片的草地绿化，环境相当不错。李先生觉得这个小区不错，随即前去考察了一番。楼盘还在建，楼与楼之间确实有大片空地，销售人员介绍这里以后会建成能休闲娱乐的草地绿化，并配有健身设施。考虑到家里有老人和小孩，小区环境令李先生非常满意，随即签订了合同。

　　然而，等到交房的时候，李先生才发现，落地窗户只有主卧才有，其余两个卧室全改成了飘窗，开发商称是因为结构问题。更让李先生气愤的是，原先说好的大面积草地绿化，只剩了窄窄一片花坛，其他都改成了地面停车位！李先生拿着当时的宣传单找开发商交涉，对方却告知宣传单上明确写着“本单页所示图文不作为合同要约，最终解释权归开发商所有。”李先生低头一看，在角上果然有这么一行小字！李先生大呼上当，将开发商告上法庭，但最终因为证据不足撤诉。

　　法官说法：夸大其词虚假宣传也是很多不良开发商的惯用招数。商家的宣传往往十分精美，很多业主被宣传单吸引，但大家也要留个心眼，宣传内容是否真实可信。如果不能确定，最好的方法就是将你所重视的内容直接写进购房合同或者合同附件中，这样一来，就避免了商家言过其实导致日后纠纷不断，有利于消费者维权。

　　精装房材料以次充好

　　住进不久就脱落

　　张小姐家住木渎，为了筹备结婚，和男友准备购置一套婚房。为了节省时间和精力，他们打算直接买精装房，到时只要购置家具电器就行，不用再自己装修。购房前，张小姐朋友都提醒她买精装房要留心，很多开发商都把样板房打造得天上仅有地下无双，实际拿到房却发现完全变了个样。张小姐多番比较后，最终选定了城郊的一个楼盘，虽然位置略偏远，但价格便宜，最主要的是开发商承诺绝对按照按板房样式装修。张小姐再三确定并将这一条加到了合同中。

　　交房时，张小姐特意带上了样板房的图片，发现确实一样，便很满意地接了房。然而住进去没多久，张小姐就发现了很多问题，样式虽然一样，但很多看不见的地方却被开发商暗中改了。浴室柜原来是不锈钢的，现在换成了颗粒板；抽屉原来是实木的，现在也换成了颗粒板，味道特别重。找专业装修的人过来一看，直接说除了表面，很多都用了廉价材料，有的地方都已经松开脱落了。张小姐觉得自己被欺骗了，多次找开发商交涉无果，就起诉到了法院，经调解，开发商同意按照样板房整改。

　　法官说法：《商品房销售管理办法》第31条明确规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。也就是说开发商除了要保证外观上精装房和样板房保持一致，装修的材料、质量同样要保证，而不是搞一个面子工程糊弄消费者。一旦购房者发现这里存在猫腻，应当保存证据主动维权。