昆写字楼市场5A产品频现 逐步走向智能化发展之路

　　昆明写字楼市场在经历了早期的单一的功能之后逐步走上了智能化、人性化的发展之路。

　　这个过程用了三十年时间，从最初的萌芽阶段，到’99世博会带动的苏醒发展阶段，再到产品阶段，才出现了智能化5A产品争相涌现的时期。

　　这个过程有些长，到目前为至，市场上使用的写字楼大多有着10年甚至更长的历史，但城市的快速发展呼唤着更现代化智能化的写字楼出现，于是大量5A写字楼先后规划建设。

　　对于这两年市场上涌现出来的写字楼，乐观人士说，顺应了昆明写字楼市场升级换代的时代需求，填补了市场的空白。也有悲观者说，智能化发展是趋势，但市场是否有那么大的容量，开发企业能否承受前期建设和后期运营管理方面可能出现的资金压力，都是需要谨慎考虑的。

　　总之，有建设，就有市场，关键是要找准自己的位置。

　　从单一到智能多元化的发展历程

　　与高层建筑的出现类似，写字楼的产生是城市经济发展、产业结构调整的产物，与城市经济发展的脉络息息相关，所以不同城市的写字楼经历着不同的发展阶段。

　　昆明写字楼的发展经历着由行政办公楼、综合型商务写字楼，再到5A、国际甲级写字楼的发展过程，当中，我们发现，写字楼的软硬件配套设施在不断提升，也由单一的功能型向智能化、人性化、多元化的方向在迈进。

　　在易世达对《昆明一至二环写字楼市场分析写字楼产品竞争力研究》中，将昆明写字楼发展历程分为四个阶段：首先是萌芽阶段，始于上世纪80年代，产品以行政办公楼为核心，单调、统一为模式，代表作品是青年路护国大厦，以满足基本的使用为主。第二阶段是苏醒时代，借势’99世博会，概念化写字楼初具雏形，硬件配置逐步专业化，部分纯写字楼向商住楼转型，写字楼发展进入启动期，代表作品是华一广场、志远大厦、美亚大厦、华尔顿大厦。第三阶段是产品时代，始于2000年，借助西部大开发及湄公河区域交流合作的机遇，写字楼快速发展，智能化、高档化、国际化的花园式写字楼应运而生，代表作品是红塔大厦、环球金融。第四阶段是资源时代，2009年前后，城市综合体涌现，写字楼进入多元化发展，写字楼形成产业链条带动区域经济发展，俊发中心、顺城双塔、欣都龙城等是典型的代表。

　　写字楼每一个阶段的发展，都与城市经济发展一脉相承，尤其随着国内外企业纷纷入驻，一些写字楼已经无法承载昆明城市定位和需要，市场也迫切需要一些智能化、国际化、地标型写字楼出现，于是很多开发商在写字楼的打造过程中，开始注重5A智能化、环保理念的应用。

　　昆明写字楼亟需一次升级换代

　　对于写字楼来说，业内人士推崇的多是“地段论”，于是占据城市核心位置的写字楼价值往往水涨船高，备受一些企业青睐。反映到目前的昆明市场上，十年前或者是当时最为先进的写字楼，但10年后，却不同程度地受到城市白领的各种吐槽。

　　宛先生在昆明市中心一栋写字楼里上班，让他痛苦的不仅是长时间的排队等电梯、楼道间摆放的各种垃圾，还有紧张的停车位，而且就在日前连日的阴雨后，公司里面还进水了。据了解，宛先生办公的写字楼是2000年建成的一栋商住楼，一层几十户，但只有两部电梯。

　　记者在采访中发现，建成10年以上的写字楼存在的普遍问题就是电梯少，停车位配比低，办公环境不高，无休闲娱乐设施，无商务配套，无专业物业服务，进驻企业背景参差不齐。

　　事实也是，昆明市场上目前在使用的写字楼，多建于1999年世博会前后，之后很长一段时间，一直处于缓慢发展阶段，除环球金融、财富中心、俊发中心、顺城双塔、南亚风情·第壹城等外，少有写字楼项目入市。

　　高档写字楼建成入市少，分布也呈现出区域性发展不平衡状态，昆明商务办公环境存在着良莠不齐的现状，尤其是10年前建设的一部分写字楼不管是软件还是硬件方面，已经很难匹配现代化办公需求，同时，作为一个城市经济快速发展的见证者，写字楼也面临着升级换代的大背景。

　　云锰地产副总经理刘厚秋一直在关注昆明的写字楼市场，他说，“昆明写字楼的更新换代目前的变化很明显，这两年新一代的具有国际形象的写字楼逐渐进入市场，比如三年前以俊发中心、欣都龙城、上海东盟商务大厦等有着国际5A标准的写字楼开始建成使用，与过去具有办公名义，但档次不一的各类综合商务楼有了明确的划分。”

　　除了改善办公环境，同策咨询研究部总监张宏伟认为，智能化高端写字楼有利于引进大型企业，尤其是国内外500强企业的入驻，这对于提升城市综合竞争力也会起到助推作用。

　　昆明写字楼市场5A产品频现

　　近两年，随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，写字楼市场刮起“5A”风。昆明也不例外，这两年，但凡是综合型项目，有写字楼规划，基本上要打出“5A”“甲级”“国际”牌。

　　尤其高端商业地产市场中较热的“5A”概念，被越来越多的开发商应用于项目的建设当中。在昆明写字楼市场，最先打出5A牌，并且被市场推崇的是2009年底开始运营的俊发中心，其赋予昆明写字楼5A、6E双标准，自持所有物业等等在多个方面实现突破，并以产品形象新颖、外立面个性鲜明、建筑风格、生态景观、全明式酒店大堂、齐全的商务配套等因素开创了昆明写字楼市场的全新高度。此后，顺城双塔、南亚风情·第壹城、欣都龙城等写字楼也在硬件上接轨国际水平，成为5A品质写字楼的代表。

　　这些是目前已经建成投入使用的5A写字楼，未来昆明写字楼市场5A写字楼产品将不断涌现，目前已经建成封顶，很快将投入市场的有昆钢科技大厦、世纪中心等项目，目前处于建设、打桩以及规划当中的项目则更多，业内人士刘先生称，“据不完全统计，已经在建设规划当中，将打造成为智能化5A写字楼的项目将有20余个。”

　　昆明广场、置地广场、南亚之门、南亚未来城、七彩云南第壹城、春之眼等一些在建和待建的项目未来将相继亮相，这些项目分布于城市的东南西北各个区域。刘厚秋称，比如在建的昆明西山万达广场、恒隆广场等都将以冲破城市天际线的300米或更高的高度成为昆明商务地标。

　　写字楼需求进入智能化时代

　　作为区域性国际化大都市，也是国际“桥头堡”建设的重点城市的昆明，与国际间的经贸往来和合作日益频繁，正成为外资企业投资的热土。随着这些外商独资企业、中外合资企业、省外财团、金融机构纷纷进入昆明，扎根发展，一个现实的需求是，似乎只有智能化、国际化、集群化的5A甲级写字楼才能承载。那么什么是5A智能化呢？

　　刘厚秋称，业内普遍认为的“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。至于所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

　　体现在软硬件方面，比如硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施(电力负荷、绿化、夜间照明)等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

　　但在张宏伟看来，就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。

　　高科技技术广泛应用于写字楼当中，将为现代企业提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间的营造，引导智能化，强化绿色环保办公理念，这些都构成了国际化商务社区的标准，也是当下以及未来写字楼需求的一个大趋势。

　　要智能要个性 更要有人情味

　　业内表示，很多高档写字楼智能配套，并不能为办公人群所用，这很浪费资源

　　一如，一句广告语所说：“大家好，才是真的好！”而它也同样适用于目前正在飞速发展的智能化写字楼。因为，自1984年至今，从美国远渡重洋而来的“智能化+写字楼”这一组合，正在为越来越多的企业创造着无可估量的效用和价值。那写字楼的智能化，到底为社会、企业、甚至是目前风靡一时的投资人带来了些什么呢？做一个简要的总结：莫过于，智能化的写字楼，似乎让办公越来越具有“人情味”了。只需一个按钮，就能够抵达100米高楼；只要你住进智能化的写字楼，Boss就不用再担心被那些不速之客的打扰······当然，智能化的写字楼的美妙之处还不止于此。下文，就将为您剖析更多，智能化写字楼带来些什么？

　　智能化

　　提升办公效率、企业形象

　　更能满足大客户需求

　　在时间就是金钱；信息就是商机的年代。社会、企业、个人都要求信息的高速化，尤其是众多龙头企业，以世界500强企业为例，要求更甚，他们对于办公效率的要求十分严苛。无疑，智能化的写字楼，如OA(办公自动化)、BA(楼宇管理自动化)、CA(通讯自动化)、FA(消防自动化)和SA(安保自动化)等基础配件标准，更加符合他们的办公高速化的要求。

　　同时，日趋智能化的写字楼，在承载企业形象上也更有支撑力。也正因为如此，众多实力企业，都会在国际化的大都市、核心商业区域拥有一栋或整层自己的写字楼或企业总部。而这些总部或企业大厦，又多为智能化的真身。就拿昆明的写字楼而言，最为明显的自然是俊发地产所打造的“俊发中心”(写字楼)，其在智能化方面的打造，可谓得到众多的认可：其25层的5A智能写字楼，属钢结构、LOW-E玻璃幕墙、11部日本原装纯进口三菱NexWay-S乘客电梯、智能化集中控制的外立面LED灯光系统、127米高的建筑立面、顶尖的内部配套等优势，成为昆明写字楼物业的尖端之作。

　　也正因为如此，目前该写字楼也是众多外来企业入驻昆明首选办公区。写字楼，对于如日中天的大企业重要，对于那些正在急速发展的小企业的意义，也同样不言而喻。一家企业是否可靠，很多时候人们第一眼看的就是：“其办公楼在哪里？”中国人有“跑得了和尚，跑不了庙”的高度总结，似乎也可以说明些什么。

　　同时，不容忽视的是，高端、智能化写字楼集群还能够形成集合效应，对于区域及区域内企业的经济发展带来不小的影响。就目前成熟的区域发展来看，上海浦东的陆家嘴地区就汇聚众多知名企业，他们更多的来自金融行业，也奠定了陆家嘴于中国，于世界的金融地位。

　　智能化

　　要硬件也要软件，更要商业配套

　　高效的办公，塑造或代表企业良好的形象……似乎，更为重要的是说到了智能化写字楼在硬件方面的基础配置。事实上，在高效的硬件配套的背后，智能化写字楼，也就要求纳入更多软件服务，不然，怎么能够与之相匹配呢？也正因为如此，目前众多写字楼产品，邀请来专业的运用团队，配套硬件设施。

　　但我们会发展，越来越多的写字楼，并不会单独地出现，他们更多屹立于商业的核心区域，或一个超大体量的核心位置上，如城市综合体项目。这就让智能化的写字楼更多地拥有了商业配套的保驾护航。比如目前正在建设的昆明西山万达广场的昆明双塔(写字楼产品)，其依靠的就是万达广场超强的商业配套：“万达所至，即城市中心所在”。据规划显示，其写字楼区域内，将建设有停机坪、咖啡厅、休闲娱乐会所、商务会议室等。而作为万达集团标杆项目，昆明西山万达广场代表万达广场至高商业等级，CEO云中会所、六星级万达文华酒店、总裁专属停机坪、城市音乐喷泉广场、万达A级购物中心、万达电影等将完美整合、有机联动。

　　而这些也让丰富的商业配套，越来越成为众多5A甲级写字楼的标准配套。当然，在写字楼中办公的企业，穿梭于繁华的商业区，较为担心的自然少不了停车位。就目前国际标准来看，一般普通的甲级写字楼至少200平方米左右有一个车位。如果写字楼位于综合物业内，更多的停车位将为业主提供更多的停车方便。目前昆明众多的写字楼产品，正在打造“零烦恼”的停车场。如中豪广场，其车位配备就达到10846个。

　　智能化

　　你能读懂多少，又能用到多少？

　　体验很关键

　　而说到此时我们还并没有回答，智能化就一定受大家的欢迎？那未来智能化的方向在哪里呢？在一次写字楼智能化的研讨会上，一位在场的专家道出了其中的道理：“事实上，很多时候，对于技术的把握并没有我们想像中的那么难。写字楼智能化，也同样如此，只是成本，一直是很多企业，回避先进技术理念的阻碍。”尤其是随着绿色环保的智能化的到来，其需要花费的技术成本越来越高。尽管，众多企业都在倡导绿色智能化，但又有多少企业可以做到呢？在江苏涌鑫地产的负责人看来，绿色智能化写字楼的打造，更多需要的是企业的责任心。目前呈贡新区正在打造绿色、生态新区，其区域内的绿色智能化写字楼就自然不少。由涌鑫地产打造的写字楼区域内，就将建造生态的污水处理体验公园。据了解，这样的规划、设计，将增加企业上亿元的成本；而在智能化的写字楼的外围，营造绿色生态环保，也越来越受到写字楼打造者的关注，比如公园写字楼也开始在昆明涌现。

　　但眼下，众多时髦的智能化写字楼，你又能够读懂多少呢？现在，众多写字楼产品的广告语：“等待时间不超过30秒”、“每梯服务楼面面积不超过6000平方米”、“中央空调设备完善”等专业的词汇，大家基本没什么概念。举几个例子可能感受更深。比如：收取电费不用人工抄表，每月最后一天的晚上12点整，中央控制室里远程抄表系统的主控机会对各住户的用电情况自动进行打印；再比如：一般的写字楼中，不受欢迎的人，总会千方百计绕过了保安人员的盘查与验证闯入你的办公室，进行无理取闹，影响公司的正常的办公秩序，甚至公司的主要领导或财务人员的人身受到威胁和控制，但是在5A智能化的写字楼中，几乎都会为每一个住户的总裁办公室和财务部暗设紧急报警按钮，紧急情况时，你可以向中央控制室报警，保安会及时赶到，为你解除紧急情况。

　　智能化

　　带来国际标签？

　　意识、精神、服务？

　　在实际体验过智能化写字楼的优势之后，会带来哪些感官的改变呢？一如智者所说：“技术的革命，最大的效用在于思想的革命”。很多时候，技术的革新，本身就是思想的革新。就智能化写字楼而言，这个本就来自国际，带有很强国际化标签的建筑形态，会为正在高速增长的中国企业家们，带来些什么呢？

　　是企业的经营理念，思想、服务、精神？还是其他什么。或许，前面所说的几样，早已经潜移默化了。一如，一本写字楼的楼书中所说：“商务精神——昆明商务需要全新的代言与领袖，并与这个时代对话；商务理念——唯有将全球智慧带进昆明，才能对话时代尖峰企业；商务标准——一个具有世界标准的建筑，必将站在城市的前沿，与世界对话。商务服务——一个城市拿什么样的服务对待杰出企业，决定这座城市的未来。”这些，都是一个建筑给予一个社会的改变，而这个改变，将最直接地反映在应用它的企业之中。而这些也都是人们，透过冷冰冰的钢筋水泥，看到的商道精神。

　　不仅如此，很多项目也开始逐步开始满足，众多企业响应国际化的要求，邀请国际化的管理团队，进行管理。目前，全球知名国际物业管理团队——世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行在昆明均有代理商业物业。项目位于昆明郊县安宁的安宁世贸广场，也邀请了世邦魏理仕对其写字楼进行物业咨询和指导。

　　而在智能化硬件、软件、商业配套等都一应俱全的情况之下，智能化的效应，似乎也就能够最大限度地发挥作用。而这些，也都是这一个建筑体，变得越来越“人情味”的表现。

　　人性化

　　定制式写字楼越来越多

　　而在写字楼的发展历程中，人情味，又被囊括在了人性化、个性化的设计中。目前，很多写字楼，面对要求苛刻的企业，出现了“定制式”的个性服务理念。就目前来看，实施这一理念的企业并不在少数，就拿目前的昆明西山万达广场来说，其就是根据企业需求来装修。同时，为了更多满足企业的要求，目前的写字楼产品在产权分割、楼层间隔等方面，都做出了最大限度的让步。大开间设计、无柱式设计、细分灵活、楼层无黑房、间墙至主墙距离不低于9米、不低于四星级酒店的装修标准等都是写字楼打造中的重磅目标及要求。

　　据调查显示的情况来看，个性化、人性化的服务，更多的是为了服务好大企业。如世界500强，为了得到他们的认可，有的企业就开出了：地板送风空调系统、预留行政CEO卫生间、可拆卸楼板、用料用材的耐磨程度等定制式写字楼的目录表。

　　但就昆明市场而言，中小企业的写字楼需求也同样旺盛，创意基金、Loft办公等产品也得到了众多中小企业的喜爱，而一些体量较大的写字楼项目为了囊括更多的客户群，也愿意为他们制定出个性化的服务。

　　在业内看来，目前的写字楼，已经不仅仅停留在层高有多高、电梯有多快的年代，而是进入一个更加成熟的时期，注重以不同方案满足不同企业的个性化需求。同时，企业还对写字楼的更多软硬件进行了升级，而配置升级也更有个性。

　　据记者了解，以前很多写字楼只能达到净空高2.4米，现在好一点的净空高都差不多2.8米，有的甚至已经达到3.4米，远超国际甲级写字楼2.8-3米的标准。

　　而这些，变化也在逐步得到更多投资者的认可，而他们也开始关注这样的一些升级系列给予自己的产品投资带来的实际收益。

　　分析

　　警惕供大于求 智能化也是要资金支撑的

　　对于需要高端办公环境的企业来说，5A智能化写字楼的建设满足了其个性化、高效率的商务办公需求，自然格外欢迎。现实的问题是，如此多的智能化写字楼在集中建设或者规划当中，市场有那么大的需求量吗？

　　数据资料显示，2012年昆明写字楼市场容量为负值，表明目前写字楼市场呈现饱和状态，写字楼存在空置率，未来1-2年还将会有约130万平方米写字楼体量入市，写字楼市场可能会存在消化不良的状况。

　　业内人士对于市场是否有足够的需求量已经传递出了或将“过剩”的信号，所以更要求产品定位时就应该特别准确，不仅找准入驻企业的群体，还要有前瞻性考虑，10年甚至更久不被市场所淘汰。

　　大家也看到，虽然未来企业智能化办公是一个长远的发展趋势，但从建设初期就开始考验投资商的资金实力。刘厚秋告诉记者，高端写字楼基本都是自持招租，重要的是后期运营管理，往往耐得住寂寞也是需要有资金实力支撑的。