佛山金融高新区推4块商住用地 面积不大优势明显

千灯湖板块俯瞰图。 卢奕诚 摄

　　金融高新区又一波拍地热潮来临。从本周五开始到11月中旬，南海千灯湖版块内将陆续推出4块商住地块，其中两块是住宅用地，位于金融B区，另外两块商业用地，分别位于金融A区和B区。

　　根据地块挂牌信息，以上4块地总占地面积最大为33523.9㎡，最小为19502.5㎡，可算得“袖珍”。综合考虑地块容积率等因素，两块住宅用地楼面地价均超过5200元/㎡，商用地块同样价格不菲，跻身近两年来的佛山最高竞拍底价之列。

　　由于得天独厚的地理优势，这几块地一经挂牌便引起了各路地产商和业内人士的关注，多位地产“大咖”数日之前便明确表示将参与地块角逐。今天上午，南海土地交易中心就将首先拍出第一块住宅用地，即桂城街道金融B区B10—13地块，该地块位于金融B区华翠北路以西，宝翠北路以东，距离金融高新区地铁站仅500米，紧挨目前还在建设中的佳兆业滨江1号项目。

　　南方日报记者 南盼

　　稀缺靓地引各方“垂涎”

　　在千灯湖版块土地资源十分稀缺的情况下，这几块地的入市将给市场带来什么样的改变？各界都在猜测和期待。南海国土资源部门自不必说，当然是希望能卖个好价钱。而据记者了解，千灯湖畔部分既有楼盘同样在观望，“倘若这几块地真的能够拍出高价，面粉贵过面包的话，我们也得随行就市，重新调整营销策略才行”。近期打算入手千灯湖版块一手住宅的周先生也在关注，“土地市场那么旺，我是不是该早点儿出手？”

　　与此同时，各路地产商此时则在紧锣密鼓研究土地方案。

　　据业内消息，中海地产或将参与两块住宅用地的举牌。越秀地产相关负责人则透露，灯湖西路商服地块是竞拍首选，其余3块地也会保持跟进。另有消息称，部分广州房地产企业看好几大地块，将参与竞拍并藉此首入佛山市场，譬如海伦堡地产。

　　觊觎者甚众，在“僧多粥少”的情况之下，这几块地的可能成交价格实在很难让人不去猜想。世联地产佛山公司总经理葛朴认为，这几块地拍出“高价”的可能性非常大。

　　首先，开发跟着规划走。近年政府对于千灯湖板块的打造可谓重手笔，各种政策利好无不意在将千灯湖板块打造成南海的城市示范区，因此也吸引了诸多房企落户至此开发项目，如中海地产、富丰地产、南海创鸿、万达、保利、招商等。

　　其次，广东金融高新区定位“辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地”，经过数年发展，一栋栋金融大厦在高新区内拔地而起，其中不乏PICC、AIA等醒目的标志，商住气息逐渐浓厚，发展前景利好。

　　最后，对地价的评估当然离不开对片区内一手楼价的综合考虑。目前，千灯湖版块是佛山一手楼均价最高的区域，中海千灯湖一号售价超过1.5万元/㎡，部分优质户型甚至达到1.8万元/㎡，在这种情况下，面粉价也很难便宜得了

　　佛山领先丰地产总经理助理李华宇对以上观点表示认同，“回顾过去几年佛山的单价地王，往往具备三个条件：一是住宅属性突出，二是区位优势明显，三是项目面积小、总价不高，以上三个条件即将拍卖的两个住宅地块都100%符合，因此完全具备挑战单价地王的条件。”

　　成交地价高低难料

　　其实，抛开以上因素，单将近两年禅桂核心区域内的土地拍卖情况拿来进行类比，以上地块价值同样不容小觑。

　　即将推出的两块住宅用地，挂牌楼面地价均超过5200元/㎡。在实际竞拍过程中，溢价率多少尚难以判断，但禅桂中心区动辄近100%的溢价率有目共睹。

　　再加上正在挂牌的几块地面积偏小，总价不高，有实力竞得的地产商自然更多。根据供求关系原理，这种总价不高的小地块反而更容易卖出“高单价”，今年8月中旬，龙光地产在禅城亚艺湖版块竞得的“地王”项目总面积3万㎡，与以上几块地规格相似。

　　商场如战场，瞬息万变，土地市场同样如此。虽然种种先例及迹象都表明金融高新区内的这几块地卖得好价钱的可能性极大，但也无法排除低价甚至底价成交的可能。

　　一位不愿透露姓名的业内人士表示，即便是在金融高新区内，底价成交的情况还是有可能发生。10月9日，万科以41.7亿元拿下金融C区三地块，正是底价成交。

　　在葛朴看来，地块面积偏小也有其不可避免的劣势，“小地块在开发过程中，往往受到多种限制，这也会影响开发商的拍地决心”。另外，“一些有实力的开发商可能瞧不上这种小地块”，这一说法在招商地产处得到证实，招商地产佛山总经理冼耀强表示，招商地产目前正在佛山到处“找地”，但比较倾向于大规模地块。

　　另一方面，高地价小地块的开发和营销风险更大。“如果地块够大，可以分几期开发，一期产品卖不上价钱也没关系，等到二期还能扳回来，但如果是小地块，一炮没打响就基本没得救。”有业内人士说。

　　本地“土豪”或藉此破局

　　绕千灯湖走一圈，四周各色高楼林立，中海、保利、万科等项目大盘随处可见，但基本不见本土开发商的身影。这一现象让人费解，在大佛山核心版块，“土豪”们为何不见？

　　葛朴为这一现状的产生找到了答案。千灯湖版块确实曾经大规模推出了不少地块，但由于区位优势突出，地块楼面单价大多不便宜，再加上之前所推出的土地面积一般较大，因此地块总价自然不低，譬如中海千灯湖1号、保利花园、招商依云天汇等占地面积都在20万㎡左右，单地块价格高达数十亿元。由于本地开发商在资金实力方面与外来大开发商差距甚大，因此，缺席“豪门盛宴”也十分正常。

　　10月9日，万科即以41.7亿元总价拍下金融高新区一块土地，在外来开发商雄厚的资金实力面前，本地房企望尘莫及，只能望“地”兴叹。

　　“但此次千灯湖版块推出的几块地底价不超过6亿元，即便溢价率为100%，总价预计也就10亿元左右，本地‘土豪’还是有机会的。”李华宇觉得这几块地对本地开发商而言或许也是一个机会——破局千灯湖版块的好机会。

　　李华宇告诉记者，已经有不少本地开发商关注这几块地，或许还会冒出一些名不见经传的“黑马”，还有几家实业公司有联合拿地开发的打算，但具体是哪一些企业，他则表示不便透露。

　　虽然看起来“钱”已经不是问题，不过“土豪”们仍然觉得“亚历山大”。一位不愿透露身份的“土豪”房企向记者坦言，虽然公司有足够的经济实力拿下千灯湖版块的这一“靓”地，但一想到在千灯湖版块打造住宅项目，还是很头疼。根据大多数发展商的开发习惯，高价住宅地块通常会被定位为精品豪宅，可是该如何打造？如何在豪宅林立的千灯湖畔脱颖而出？至于商业地块，本地房企能够成功运营的更是少之又少。“土豪”们终究是有些底气不足。

　　好规划能够

　　提升城市价值

　　记者手记

　　前日，笔者在采访佛山市城市总规划师刘宏时，问其“今年以来佛山地王频出，前三季度房价涨幅颇大，这是不是城市规划的‘错’？”对此，刘宏哈哈大笑，“房价涨跌取决于市场规律，干规划何事？如果非要扯上规划的话，这恰恰从侧面证明了佛山现在城市规划的科学性，好的规划才能提升城市价值”。

　　细想之下，笔者深以为然。当下中国，房价堪称是城市发展的晴雨表和风向标。

　　不妨回忆一下2006年的桂城房价几何？5000元/㎡还是6000元/㎡？不论多少，与如今动辄1.5万元/㎡的房价真不可同日而语。巨变背后，谁是背后推手？2007年是广东金融高新区的建设元年，自此之后，桂城的发展速度便搭上了“高铁”，到目前，千灯湖生态景观与广东金融高新区定位紧密融合，这一片区成为佛山最具发展潜力的片区之一，自然也是房价最贵的版块之一。城市规划，正是其中最直接的推手。

　　大狮山的发展同样遵循这一规律。在新推出的佛山市城市总体规划(2012—2020)草案中，佛山未来的蓝图是形成“1+2+5”城镇空间格局。狮山作为2个市级副中心之一，将重点打造产学研一体的高新技术产业中心，成为佛山市产业新城，一个剑指“千亿”大镇狮山正在崛起。水涨船高，狮山一手楼价自然跟着涨，依云曦城售价近万元。在千亿狮山计划出台之前，谁能料想得到？

　　并入大狮山的罗村同样沾了规划的“光”。还看房地产市场，今年国庆前后，罗村大约4个新盘同时面市，最高接近8000元/㎡，而在去年之前，罗村的房子怎么卖，价钱也不超过5000元/㎡。笔者近日还获悉，奥园地产已经进驻罗村，并将在罗村开发一个高端楼盘，售价预计超过1万元/㎡。

　　此次千灯湖版块内的两块住宅用地被业界评论为“具备挑战佛山单价‘地王’条件”，千灯湖版块规划，广东金融高新区发展定位规划自然功不可没。

　　如果佛山样本还太小，不足以体现规划对城市价值提升的重要作用的话，那么放眼北上广，上海陆家嘴金融贸易区世界闻名，区内楼盘动辄天价，但如果没有上个世纪90年代的发展规划，这里焉能这般承载十里洋场的锦绣与繁华？

　　由此，好规划助力城市价值提升毋庸置疑。只是，单有规划毕竟不成，还要让人看到实实在在的行动、付出以及规划、建设等部门的信心和决心，如此城市价值提升指日可待。