跟随城市发展 清远楼市希望犹在

　　清远经济发展后劲、城市发展方向明朗，希望犹在。

　　中小房企市场空间不断被挤压，抗市场风险能力较弱，融资渠道相对较小，生存境遇越来越严峻。

　　当许多一线大城市销量、房价持续上涨的时候，清远楼市销售量虽然持续增长，但大多数开发商却高兴不起来，资金链紧张、去库存压力大、大中小房企生存境遇大相径庭，市场危机未解除。不过，从另一方面，清远经济发展后劲、城市发展方向明朗，希望犹在。

　　●文/南方日报记者 陈步上

　　图/南方日报记者 曾亮超

　　■危机

　　庞大的库存压力

　　从2009年以来，清远商品住房供应量迅猛增加，尤其是从2010年以来，供求形势逆转，供大于求现象越来越大，就当前而言是客观现实。

　　2010年，市区（指清城区和高新区）全年新增住宅供货面积约207.56万平方米，销售量为176.26万平方米，两者缺口约31万平方米；

　　2011年，全年新增住宅供货面积约279.03万平方米，而销售量仅比2010年略增至180.77万平方米，两者缺口约为99万平方米；

　　2012年，全年新增住宅供货面积和2011年相当，约273.51万平方米，而销售量只有183.45万平方米，两者缺口约90万平方米；

　　今年前三季度新增住宅供货面积已经超过去年全年，达到294.08万平方米，而销售量只有186.61万平方米，两者缺口约约110万平方米；

　　这三年加起来库存约330多万平方米左右。按照今年每月约20万平方米销售面积算，库存货量可供一年半时间来消化，这是悬在清远楼市上空的一个庞大库存压力。

　　债务危机警报未解除

　　以往频频在年终才发生的工地讨薪现象，则在今年年中频频出现，甚至还出现了时尚都市等盘的债务危机。而且据记者了解，清远债务危机的警报还没有解除。

　　一位业内资深人士告诉记者，目前银行放贷收紧，从银行融资渠道受阻，大品牌房企、信用等级高的企业优先放贷，中小房企则靠后。如果资金非常紧缺只能进行民间融资，民间融资手续简单，效率高，也吸引了一部分房企冒险借贷。

　　事实上，记者采访了解到，还有一些中小房企还在到处进行民间融资，通过各种关系到深圳等寻求融资渠道。

　　南方日报记者此前在调查民间借贷情况时，一位从事民间借贷行业多年的高先生告诉记者，无抵押贷款有的月息高达九分，也就是说10万元贷款一月后还款需9000元！而且大量资金流入房地产。这是一种带有饮鸩止渴的赌博。

　　中小房企生存境遇严峻

　　据清远市住房和城乡建设局网站商品房网签数据显示，上半年位于广清交界地段的四个盘即万科城、美林湖、恒大银湖城、阳光壹佰芒果Town，上半年商品房网签3138套，占了总成交量的22.04%。

　　位于中心城区的5个大盘即天湖郦都、维港半岛、翔隆七色城邦、东方天城、万科华府，上半年占了总成交量的18.69%。

　　9个盘总网签量占市区总网签成交量的40.73%！如果剔除商业部分，上述9个盘的商品住宅成交量市场占有率更大，甚至达5成左右。

　　据了解，目前清远市区(包含高新区)，总共在售楼盘120多个，也就是说剩余的110多个楼盘上半年总成交量占比为5至6成，仅仅和9个盘相当！

　　中小房企市场空间不断被挤压，抗市场风险能力较弱，融资渠道相对较小，生存境遇越来越严峻。

　　■希望

　　广州市场

　　之于清远楼市的意义

　　这些年，清远城市在珠三角地位越来越重要。不单是地理位置的优越，更是被纳入了珠三角城市群定位、规划。

　　以前是清远主动傍大款，自己给自己定位为广州后花园；如今，已经纳入广东省定位：要建成环珠三角高端产业成长新区、大广州卫星城、华南宜居名城。

　　各项基础设施与广州无缝对接印证了这种态势。广清高速从4车道扩建为8车道，武广高铁线，清远到广州北10分钟，到广州南站半个小时。如今广清轻轨已经动工，建成后将广州与清远市区无缝对接。

　　清远与广州独特位置、价值被日益发觉，这些年清远难免房地产企业将市场瞄准广州市场，取得了不错的业绩。与广清交界区域的石角镇、龙镇、银盏等，去年新增住宅供货量4000多套，今年前三季度则达到了8000多套，也反映了各个开发商对清远吸引外来消费人群的信息。

　　基于此，清远房地产市场面临的不单是清远还有一个广阔的广州市场，未来广州市场或将越来越深刻影响清远楼市，其意义不可估量。

　　经济增长后劲

　　是未来楼市持续增长基础

　　当前，清远经济水平在全省地级市城市中还在中下游，也正因为如此，增长空间大。虽然目前经济发展确实遇到了一些瓶颈，但只是结构性的，当前的经济调整阵痛，是产业升级、经济结构调整必然过程，一旦调整过来后，说不定又会迎来第二个增长“七连冠”。

　　另一方面清远的城镇化率不到5成，比全国、广东省平均水平低，还有很大上升空间，这在以前历史中得到印证。20多年前，清远尚是一个基础薄弱的小县城，而现在，已经崛起为一个初具规模的现代化中等城市--市区建设面积达56.5平方公里，人口达六七十万人。但这并不是清远这个城市的全部梦想。2010年初，省委、省政府给清远的城市定位是融入珠三角，建设“大广州的卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城”。同样是在2010年1月，清远明确提出了到2015年，中心城区人口达到100万人左右，并且市区要按照250万―300万人口的规模重新修编城市规划。

　　于去年启动的扩容提质或将加速城市迅速发展。作为珠三角粤东西北扩容提质唯一试点城市，清远地位大幅提升。作为提质扩容的重点工程——按照新型城市规划编制的45万平方公里的燕湖新城、规划33万平方公里的职业教育基地，被寄予清远产业升级转型、高新产业的莲湖工业园等，将从产业、经济、城市发展等方面全面提升清远。

　　实际上，我们可以不管市区最终人口是100万还是200万，城镇化加速趋势是明朗，住房需求还是很大，当然，房地产行业空间发展也很大；经济发展长远趋势也是不会改变的，到一定时候，这些价值将在作为不动产的房产中得到充分体现。

　　和大品牌企业合作

　　■他山之石

　　2011年1月初，碧桂园旗下的全资子公司顺德碧桂园公司，与清远新亚房地产开发有限公司订立合作协议，双方将合作开发后者在广东省内项目，其中位于清远境内的地块面积达到120万平方米，拟开发为住宅物业，也就是现在碧桂园新亚山湖城。

　　根据合作协议，双方将成立项目公司进行房地产开发，其中碧桂园方面的权益为51%，获得大股东身份，清远新亚房地产开发有限公司仍然保留49%的权益，顺德碧桂园公司及清远新亚按各自拥有项目公司的股权比例向项目公司注资。

　　今年初，碧桂园与新亚地产的合作模式在另两个企业中得到再次复制——保利地产和清新兴海投资合作开发清新区占地30多万平方米的商住地块。

　　这种合作对于双方来说都是共赢，外来大品牌可以迅速占领市场，而新亚地产也可以持续获得后期分红，当然借力用得好，还可以提升自己的品牌。