城镇化战略冲击巨大 “刚需”人群有望被唤醒

　　党的“十八大”明确将推进新型城镇化作为重要目标，中央经济工作会议更将城镇化作为“中国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。”显然，新一届中央政府对城镇化作了新定位，也赋予了城镇化“扩大内需的战略性作用”。新型城镇化，不仅将成为中国“二次房改”窗口，更可能成为历史赋予新时期中国房地产最大的红利！新型城镇化，必将带来住房格局的变化。中国房地产市场有望借助新型城镇化，革新中国房地产市场面貌。

　　唤醒最强“刚需”

　　伴随着中小城市的进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要因素。

　　有报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房）约为157亿平方米，其中，新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，旧房更新换代需求近60亿平方米。这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接受惠的主要行业。

　　业内认为，新型城镇化对地产行业的提振作用是实质性的，城镇化带来的人口流入，这是房地产行业需求的本质。从美国的历史来看，城镇化的发展使得其东中西部发展差距缩小的同时，也明确提升了其房地产行业的发展空间，尤其发展落后区域的房地产市场增量大幅提升。而中国城市化率由上世纪90年代初的27%增长至目前的51%，在年均提高1.2个百分点的同时，房地产销售面积也由上世纪90年代初的3000万平方米增长至2011年末的10.9亿平方米，年均复合增长达20%。政府将通过城镇社保福利覆盖、产业转移、服务业发展等方式提高收入和消费能力，从而增加城镇居民，这对于地产行业来说将持续增加需求。

　　房企“华丽转身”

　　在新型城镇化发展过程中，标杆房企如何看待新型城镇化带来的机遇与挑战？众多房企如何进行战略选择与应对？业内指出，新型城镇化对于企业的影响主要在于区域拓展、区域产品结构调整以及土地储备和融资机会等方面。但是，在当前三四线城市有效需求不足所导致的库存去化压力逐步凸显的风险，以及大型房企在销售状况回暖导致的资金改善，从而纷纷回归一二线城市的情况下，房企的区域拓展战略已经更为谨慎。未来，除了政策等利好条件之外，是否具有产业支撑和有效的市场需求，将是标杆房企评价区域投资价值的首要因素。

　　与新型城镇化相呼应的，是近年中国房地产企业推行的多元化战略。在中国住房制度改革迈过30年之际，万科、保利地产、富力地产、合生创展等中国著名品牌地产企业近年“华丽转身”，纷纷加大商业地产拓展力度，实施多元化布局。不少房企甚至大肆涉足旅游地产、养老地产等“泛地产”项目，拓展“全地产”之路。

　　与此同时，龙头房企对二三线城市加强布局。在中国某研究院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》报告指出：2012年1-11月，各类城市成交量均有所增长，其中二、三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。业内人士普遍认为，城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。

　　在调控持续深入的背景下，标杆房地产企业的应对策略也日趋分化，万科、保利、中海和恒大等依托在全国二三线城市广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，并适时优化价格与推盘策略，取得了良好业绩。

　　南方日报记者 许蕾