银十楼市复活 东莞上周签约面积创历史最高纪录

　　开发商上周开始积极推新货入市。

　　上周住宅签约面积创历史最高纪录。

　　上周签约面积创历史最高纪录

　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政

　　进入“银十”第三周，东莞楼市开盘、加推增加，促进购房者入市，在个盘集中签约的支撑下，上周成交创下东莞历史周签约量最高纪录，上周成交面积达21.4万平方米，成交套数2021套。在价格上，由于二线镇区中低端楼盘大量成交拉低价格，全市住宅均价仅8154元/平方米，但从在售项目对比情况来看，高端盘定价仍高，中低端盘价格上涨明显。

　　数据：个盘大量成交推高纪录

　　经历了成交平淡的十一黄金周，“银十”慢慢开始恢复“金九”的火热。上周，由于个盘大量成交，大户型楼盘又集中签约，全市一手住宅签约达21.4万平方米，创下了东莞历史上周签约面积的最高水平。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周全市一手住宅总签约21.4万㎡，环比前一周大幅增加27%，签约面积创下了东莞历史上周度签约量最高。该市场研究部分析表示，今年东莞楼市打破传统淡旺季持续热销，在无十一黄金周爆发性成交的支撑下，上周签约量再创新高，除市场热销的基本条件外，还因为上周大户型产品签约量增加，而大户型签约量增加又主要因素，如上周龙光·君御旗峰、光大·天骄峰景等大户型豪宅项目上周均集中签约。

　　此外，上周成交套数也创下了今年年内最高水平，住宅成交2021套，业内人士认为，这主要是由于个盘大量签约推动的。瑞峰置业市场研究部介绍，上周成交大幅上涨，主要原因是碧桂园·天麓山等个盘体量网签带动成交攀高，该项目上周签约644套，占了总体3成以上。纵观各项目的签约，除了碧桂园天麓山成交火爆之外，其他项目较为一般，成交套数都在80套之下，主要是因为市场仍在消化十一前后推出的货量；且受房贷收紧的影响，部分购房者产生观望情绪，入市脚步放缓。

　　房价：中低端项目上涨明显

　　由于二三线镇区低价楼盘的拉动，上周东莞住宅签约均价仅为8154元/㎡，处于年内较低水平，但从市场在售项目来看，业内人士认为目前价格并无松动。合富辉煌东莞市场研究部表示，从目前市场在售项目来看，房价依然处于持续走高阶段，主要表现为高端项目定价过高、中低端项目价格上涨明显。

　　东莞中原地产市场研究部也表示，当前楼市仍然呈高位企稳上涨的走势，第一，片区领涨项目价格企稳高位，无松动迹象；第二，个别新入市项目参照同片区内相对中位价格入市，但后期价格仍然面临上提；第三，个别片区内价格相对低位项目适度提价面市。

　　该研究部表示，虽然当前开发商仍积极出货，但是，由于今年以来销售理想，众多开发商已达成年度目标或几近达成年度目标，致使开发商接更追求产品的高利润，而不着急其出货量；此外，房贷收紧影响了开发商的资金回笼，但银行放款延迟，无论成交量多还是量少，开发商在当前情况下还是收不到钱，因此，降价冲量对开发商回笼资金的速度无丝毫促进作用，开发商还不如高价出售。

　　而合富辉煌东莞市场研究部则对楼盘定价过高表示担心，该研究部表示，虽然上周多个楼盘开盘，但是由于部分楼盘定价过高，成交并没有预期的火热，如虎门某项目上周新推78~98平方米三房，开盘均价9000元/平方米，虽推出购房送月供优惠，但同样因为定价过高现场解筹率大大低于预期。合富辉煌东莞市场研究部提醒，定价过高、上涨过快对于项目本身及东莞楼市而言都将是弊大于利。

　　市场：开发商积极推货 新旧项目陆续入市

　　上周，开发商开始积极推新货入市。据东莞中原地产市场研究部不完全统计，上周共有莞城的富通·自在城、樟木头的香樟1号、凤岗的锦龙·又一城及大朗的东逸湾花园4个项目开盘。

　　记者在香樟1号现场看到，早上8时多，就开始陆续有购房者来到现场，不到10时，现场已经聚集了大量的购房者，不少人是从深圳一大早赶过来选房，据现场相关负责人告诉记者，除了深圳外，樟木头镇和周边的塘厦、清溪等镇区的购房者都是该楼盘的目标群体。据了解，该楼盘推出的刚需户型产品，吸引了不少刚需购房者，加上价值洼地的优势，成交情况也颇为理想。

　　东莞中原地产市场研究部表示，目前开发商积极推货有两种表现，一种是在认筹情况较为理想的情况下，开盘项目通过大量推货，加大购房者对产品的选择面，积极促进客户成交，虽然由于推货量较大而造成销售率不够理想，但成交绝对值上取得不俗的成绩；另一种是在项目认筹情况并不十分理想的情况下，减少开盘推货量，通过“瘦身”入市，积极促进意向客户的成交，防止客户在认筹时间过长下流失到竞品项目。该研究部认为，这都体现了开发商积极推货的心态。

　　购房者：陷入房贷收紧误区 暂时观望

　　与开发商积极推货的心态相比，购房者对于入市显得较为犹豫，甚至部分购房者陷入观望当中，暂时停止了购房计划。

　　近期，东莞楼市客户来访量整体上较为低迷，根据东莞中原代理项目的客户来访监测情况来看，上周整体上客户来访量仍未有所改善，客户来访量仍延续前一周低位，该研究部认为，除受高位价格及预期政策影响外，部分购房者落入房贷收紧误区。

　　东莞中原产市场研究部分析表示，其一，部分购房者认为房贷收紧，银行放不下款，便不能买房，而实际上当前房贷收紧只影响贷款的放款速度，并不影响房屋买卖的正常成交。

　　其二，部分购房者认为房贷收紧后，银行放不下款，便要一次性付款，而事实上银行贷款与日常审批程序一样，是否批准贷款与个人信用审查有关，房贷收紧只影响审批后的放款速度，推迟放款则推迟购房者的月供时间。

　　其三，部分购房者认为房贷收紧后，对开发商造成影响，而致使开发商降价销售，而实际上银行放款延迟，构不成降价推售的理由，反而容易使今年一直业绩走好的开发商坐稳高价出售。

　　原因分析

　　避免后市激烈竞争 楼盘提前入市促成交

　　合富辉煌东莞市场研究部认为，供应充足是推动楼市成交的最直接因素，上周全市供应依然高涨，有新品供应楼盘达10个，环比增加2个，大量新品入市推动了成交量上升。

　　此外，开发商积极推货，是为了避免后市众多项目入市的激烈竞争，提前入市从而促进了成交，东莞中原地产市场研究部分析认为，进入新四季度，将会有众多项目入市，项目无论认筹理想与否，都要及时释放认筹量，防止时间一长客户流向竞品项目；另外，积极入市是为了避免后市受政策的影响，该研究部介绍，市场传闻一线热点城市或面临局部政策收紧，虽然东莞直接面临政策调控的情况较少，但仍改不了购房者入市情绪受整体政策走向的影响，为避免后市政策的不确定性，开发商们也会积极促进现有意向客户的及时成交。

　　后市

　　11月还将有新品集中上市

　　合富辉煌东莞市场研究部介绍，上周，全市多个项目加推新品上市，且均以刚需产品为主，此外多个新项目现火热进行着开盘前的市场预热活动，预计在11月还将有一轮新品集中上市。

　　该研究部介绍，品牌号召力是楼盘热销的坚实后盾，多家知名房企马不停蹄持续放量，如碧桂园、万科、保利，富盈地产等等积极“撒网捕鱼”，另外，近年广东嘉宏地产区域战略重心逐步转入东莞，如在石龙、东城（嘉宏锦园）、大朗（嘉宏公园1号）、松山湖（嘉宏公园里）均取得多块优质商住地及商务金融用地，特别是东城区台商大厦南侧（嘉宏振兴中心）写字楼项目值得关注。