江门上城骏园开发商改规划“先斩后奏” 或违约

好的规划，会让楼盘升值。记者陈卓达 摄

　　那些你所不知道的楼市“潜规则”

　　文/记者 黄国金

　　核心提示：　　

　　日前，上城骏园的业主发现在小区内张贴了一张规划公示书，将小区内的篮球场调整规划为公共绿地。然而，公示上标注的地块早已是公共绿地，反而是此前规划的篮球场从来都未见踪影。也就是说，在修改规划公示前，开发商早已在事实上按照公示后的规划进行了建设。

　　开发商在楼盘开发过程中，根据实际需要修改规划本是一件常见的事情，不少规划实际上也有利于楼盘环境的改善。但部分开发商“先斩后奏”擅改规划，不仅让业主在心理上“没有受到尊重”，更可能隐藏着侵害业主利益的行为。专家提醒，业主在面对开发商改规划时，要警惕自己利益受到损害。

　　开发商改规划“先斩后奏”

　　“虽然对我的生活影响不大，但心理上始终觉得没有得到应有的尊重。”上城骏园业主刘小姐表示，对于不打篮球的她来说，调整规划的地块用于修建篮球场还是公共绿地，对她的生活并没有太大的影响。只是开发商在调整规划前根本没有听取过业主的意见，而规划调整的结果也只是让开发商逃避了修建篮球场的应尽责任，就让刘小姐很不爽了。“事实上已经是公共绿地了，这样的公示有意义吗？”

　　“大部分的业主都觉得这次的规划调整没有对其生活造成太大的影响，也就懒得去规划局申述了。”上城骏园业主罗先生告诉记者，虽然不少业主对开发商这种先斩后奏的做法颇有微词，但愿意为了这件事去申诉折腾的业主并不多。曾有业主呼吁集体去申诉，但响应的业主寥寥。“但事实上，开发商已经侵害了业主的权益，剥夺了开发商原来承诺的，让业主可以在小区内篮球场打篮球的权利。”

　　罗先生认为，一纸规划公示书就让开发商逃避了修建小区配套设施篮球场的责任，那接下来开发商会不会再次“先斩后奏”，在原规划的公共绿地建设变电站、收费车位等，然后再去申请修改规划。“每次修改一点点，反正已经成事实的话，业主也不会为了一点点的影响就去申诉。”

　　警惕“潜规则”侵害业主利益

　　“开发商在楼盘开发过程中修改规划本来就是行业的常规现象，基本上所有楼盘在建设过程中都会对原规划有所调整。”江门市房地产分析师刘先生指出，楼盘在建设过程中，会出现一些原规划没有考虑到的新问题，需要通过调整原有规划来解决新问题。因此，楼盘在开发过程中进行部分规划的调整本是楼盘开发中难以避免的正常现象。“这种规划的调整是符合业主利益的，且基本不会对业主的生活带来太大的影响。”

　　“但也有开发商通过规划调整的机会，趁机侵害业主利益。”刘先生指出，如天骄半岛此前就通过修改规划的机会，将楼盘的容积率从原核准规划的1.9调整至2.2，一下子就增加了54846平方米的住宅面积。开发商通过调整规划，实际上增加新房产品的数量，获利空间大为增加，但原购房者可共享的公共空间却因此被压缩了，利益受到了直接侵害。

　　“除了增加容积率这种能引起业主强烈反弹的方法外，还有很多种不太容易引起业主反感的方法。”江门市房地产分析师王先生指出，通过修改原规划增加获利已经成了开发商在进行房地产开发的“潜规则”，而相当一部分开发商所使用的方法都比较“温和”。上城骏园这种将篮球场改成修建成本更低的公共绿地是一种常用方法，类似做法的有中颐海伦堡将规划的园林水景改成了园林绿化，而江海花园则将配套的酒店(不可销售的公共建筑性质)改成商业建筑(可以销售的商业产品)。

　　有的楼盘规划调整也利于业主

　　“开发商修改规划也有不少是利于业主的。”江门怡福地产策划总监谭华驹指出，楼盘调整规划，很多都是出于楼盘建设的正常需要。如刚结束公示的尚岭新筑规划调整，地块西侧15米规划道路向东南平移8米，项目的建设用地面积也因此减少了1255平方米。开发商并没有通过调整规划获利，业主也比较能体谅，不会产生什么纠纷。

　　记者查阅江门市规划局公示的规划调整方案时也发现，很多楼盘的规划调整并没有对业主的利益构成实质性的侵害，有的开发商所申请的规划调整方案，更是能让业主从中获利。如福泉新邨御景豪园调整的规划，小区容积率从接近2.0下降为1.46，户数由272户减少至225户。因此，其规划的调整，并没有引发任何纠纷。

　　律师说法：

　　开发商擅改规划或违约

　　根据法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。

　　广东天环律师事务所叶律师表示，即便开发商擅改规划已经报有关部门审批，并在小区门口张贴告示，若没有征得业主同意，也属于违约行为。即业主反对修改规划，而开发商单方面进行规划修改，并对业主造成重大影响的，如影响房价、造成房屋质量问题等，业主可以向开发商提出索赔。