老旧小区无物业隐患多 代表建议：政府加大投入

　　出镜代表：　　臧美华　　市人大代表、北京市房地产交易所所长

　　在西城西四北六条，居民将垃圾扔在可称重的垃圾桶内。开始试点“准物业”管理服务后，胡同内实施垃圾减量化管理。垃圾桶是智能的，投放垃圾时会自动报告扔掉了多少垃圾。此前，这里也曾面临停车难、环境乱等问题。　　首席摄影记者 蔡代征/摄

　　小区无绿化、配套设施不全、停车难、安全隐患多……这是没有“物业”的老旧小区普遍存在的问题，给居民正常生活带来了诸多不便。据悉，目前全市约有4000个小区，老旧小区占到三分之一，达1582个。对此，市人大代表臧美华建议，首先政府要加大对老旧小区在房屋维修、配套设施建设维护、环境绿化养护等方面的投入。此外，老旧小区可因地制宜，尝试不同的物业管理模式，并成立物业管理自治组织。

　　记者调查

　　楼道小广告撕不完

　　杨小姐家住蒲黄榆二里，没有物业管理的种种乱象中，她最讨厌是的楼道间铺天盖地的小广告，“脏兮兮的糊了满墙，撕都撕不完，有的还粘了好几层。不少邻居进出楼道都有随手撕掉小广告的习惯，但对于油印广告，大家就无计可施了。”杨小姐和不少邻居把墙刷白过好几回，可没过多久，墙壁又被各式各样的油印广告和电话号占领了。她说，如果小区有物业和门禁，乱贴小广告的人就进不来了。

　　杨小姐说，由于没有物业，小区居民的车也时常乱停乱放，加装地锁，曾经有居民因为多占车位发生口角，甚至动手。“我们院里本来有几张老人坐的休闲长椅，前些天有人趁修地下管道的时候把长椅挪走了，硬生生地在原地挤出了停车位。

　　每户居民都丢过车

　　昨天上午，记者来到蒲黄榆小区探访，这里有不少老楼。蒲黄榆五巷1号楼前，有一个自行车车棚，但车棚中少有自行车，堆得净是杂物。“没人敢往这里停车了，小区里什么人都能进来，半夜把车棚撬开，车就被偷了。这里每户都有过车子被盗的经历，我家就至少丢过5辆车，有自行车、自行车赛车、还有电动车。”居民张阿姨说，五巷是上世纪70年代的老房子，是银行的宿舍楼，现在都卖给个人了，这片老旧小区没有物业。“现在电动车都挺贵的，大家宁可停在外面收费的地方。”

　　通下水道、空调打孔移位……记者看到，每个单元的墙壁上都有密密麻麻的小广告，楼梯也没能幸免。张阿姨说，大家每年交30元的卫生费，但保洁基本还得靠“自扫门前雪”，更谈不上绿化了，“除了一楼窗户防盗网上的几根藤，我们这儿也没有绿化的地儿了”。

　　蒲黄榆四里10号楼的王先生也时常为停车位烦恼，“回来稍晚点就没有了。”不过说起要在老旧小区引进物业，他也有些困惑：“现在我们除了卫生费，啥钱也不用交，种种不便也能对付。如果以后有了物业，就怕物业光收费，不干实事。再就是老旧小区物业收费标准是多少呢？会不会超出我们的承受能力？”

　　代表建议

　　可采用多模式物业管理

　　“老旧小区产权复杂，加之居民多以老年人为主，消费观念陈旧、消费能力有限，已经进驻的物业公司往往遭遇收费难，一些物业服务也不愿进驻这些小区”。为解决老旧小区无物业的老大难问题，北京市人大代表、北京市房地产交易所所长臧美华建议，首先需要政府加大对老旧小区在房屋维修、配套设施建设维护、环境绿化养护等方面的投入。如电梯运行、更新等费用的开支建议可以提取公共维修基金，并由政府适当补偿。

　　“老旧小区可因地制宜，实施不同的管理模式”，臧美华说，有关部门应在调研的基础上制定老旧小区的物业管理规定，允许在老旧小区采取多种模式进行物业管理，并允许合理收费，但标准不能过高，政府可规定上限。具体每个小区收费标准是多少，由各社区代表大会通过，自行确定。物业管理自治组织可以收费，并将收支情况向全区居民公布，做到透明、公开。

　　臧美华建议，老旧小区应在社区党委、社区居委会的领导下，成立社区物业管理自治组织，由社区党委或居委会一位领导兼任物业管理自治组织主任，自治组织的成员由业主代表、物业管理部门、相关单位和人员组成。

　　社区代表大会与业主大会合并，物业自治组织就是业主委员会。居委会的工作、物业工作统一下达。物业自治组织与各专业部门挂钩，并订立相关合同，各项维修保养等工作，由各专业部门按合同规定承担。社区居委会成员应从本小区选举产生，由本小区居民担任，这样与物业管理的结合更加紧密，方便开展工作。

　　有益尝试

　　朝阳试点“四有”准物业

　　记者了解到，朝阳区于2010年在老旧小区试点“准物业管理”，采取居民自治和服务外包的形式，实现“有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理”的基本物业管理。截至2012年底，朝阳区已有62个小区开展准物业管理。今年，团结湖水碓子小区、左家庄新源西里社区等30个老旧小区也陆续推进“准物业”管理。

　　日前，记者来到典型的老旧小区——新源西里社区，这里分布着新源西里中街、东街两个楼院。如今，24个崭新的摄像头已经“上岗”，时刻盯住18栋居民楼的每个角落。“有了监控录像，我们感觉踏实多了。”居民李大姐说。

　　“院外还有四栋楼，我们还将装6个摄像头”，社区工作人员王先生告诉记者，今年年初，西里社区试点准物业管理，街道出资为社区安装了摄像头，还成立了由保安、居民、警务工作队协管员组成的14人夜巡队。上半年，新源西里社区实现零案发率。在绿化方面，朝阳区出资重新规划小区绿地，补种了很多花草绿植，街道城建科负责确保按期修剪、检查小区树木，使植被常绿常青。

　　今年年初，社区成立了“中街准物业管委会和东街管委会”。“管委会成立后，针对东街小区停车难和私装地锁现象，开了4次专项会议。我们计划以东街4、7、10号楼为试点，重新划定车位，拆除地锁，规范停车管理”，王先生说，以前社区里的200多个地锁将陆续拆除，并新划定200个停车位。现在的需求大概有300个，余下的我们将协调社会单位资源共享，实行错时停车解决问题。

　　31名专业保安进驻胡同

　　记者了解到，除了朝阳区，其他区县也正试行准物业管理。今年，西城区新街口街道西四北头条至八条地区将试点以第三方物业为主体，社区居委会、居民自治领导小组共同参与的准物业新模式。31名专业保安进驻胡同进行日常巡查、管理。

　　陶然亭街道也吸纳辖区现有的物业公司，代管无物业的平房院、老小区，为居民提供低价服务，再由街道按照服务情况给予这些物业单位补贴。

　　官方回应

　　市住建委：

　　尽快出台指导意见

　　在回复臧美华代表建议时，市住建委表示将尽快出台老旧小区服务管理的指导意见，明确收费规范、服务标准等。此外，对无法成立业主大会的老旧小区，拟允许有社区居委会代行业主大会职能，或在社区居委会下设立专门的物业管理机构。

　　市住建委表示，将加强价格指导，根据市场情况定期发布本市商品住宅物业服务基准价格，鼓励业主组织成熟的老旧小区参考基准价格拟定收费标准。并研究出台专项维修资金应急使用办法，住宅区包括老旧小区电梯、外墙、消防设施等发生紧急情况时可以进行应急维修。

　　“试点多种模式”，市住建委表示，业主决定成立业主大会的，属地街道办、乡镇人民政府会同县房屋行政主管部门协助成立；决定托管给周边商品住宅物业服务企业的，住建委将遴选一定数量优秀物业服务企业，公布名单供业主和社区选择；业主决定自行管理的，可通过市场购买保安、保洁、绿化、电梯、消防、停车管理等专业服务。

　　自我服务管理

　　将获补贴

　　记者了解到，《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见》今年9月正式发布。今年全市82个社区将开展老旧小区自我服务管理的试点。北京市社会建设工作领导小组办公室相关负责人表示，老旧小区每实现一个自治试点的，市级资金将给予6万元的一次性鼓励式补贴，同时区县政府再给予一些补助。

　　晨报记者 张璐