三季报喜忧参半 中小房企业绩欠佳行业分化加剧

　　“金九银十”接近尾声，今年楼市也迎来盘点季。近日，近半上市房地产开发企业相继公布了今年三季报。值得注意的是，尽管今年楼市回暖房价走高，上市房企增长幅度要大于下跌幅度，但未出现业绩集体飘红的“盛况”。

　　分析已公布季报的62家房企业绩，有32家实现了业绩同比增长，另外30家的业绩出现下滑。而在业绩下滑的房企中，部分中小民营房企在本季度业绩降幅较大。专家称，龙头企业“热”中小房企“冷”成为2013年三季度房企报告的主要特征，或预示着未来行业整合将进一步加剧。

　　焦点 楼市走旺房企整体盈利理想

　　今年以来，楼市回暖一路向好，房企业绩理应水涨船高。而从各家上市房企披露的业绩情况看，在今年以来火爆的楼市推动之下，大多数房企业绩飘红，整体表现较好。

　　截至10月27日晚，根据Wind资讯提供的数据显示，近5成的上市房企，共62家房企公布了2013年三季度报告。其中，有32家实现了业绩同比增长。

　　从总体盈利方面，房企的整体表现则较为理想，62家房企中只有7家亏损，其余全部实现了盈利。特别是在营业收入上，大部分都是同比增长的趋势。

　　世联地产在10月23日发布的三季报报告中，营收入和净利润都是实现大增长，前三季度业绩创下历史新高的世联地产将上涨归因于“房地产整体景气的大背景、基本完成业务全国布局”。

　　世联地产首席技术官黎振伟在日前曾表示：“利用目前的一段政策空窗期，正是企业前三季业绩能支撑的一个因素。”正因如此，多数房企希望尽快厘清现货、快速周转。同时世联地产分析师唐慧龙表示，世联地产三季度中特别在经理人代理服务上也实现大增幅盈利。

　　综合前三季度的业绩，大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4,快于既定进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。中国房产信息集团预计，500亿军团的数量将从去年的8家上升至12家左右。

　　在个股方面，27日晚刚刚公布三季报的南国置业，成为今年前三季度业绩增幅最大的房企。其三季报显示，公司前三季度实现营业收入9.87亿元，同比增长683.81%。业绩变动原因是2013年前三季度可结转的物业较上年同期有大幅增长。

　　而A股四大地产龙头之一的招商地产上周也率先披露了三季报。报告显示，招商地产2013年前三季度公司实现营业收入234.7亿元，同比增长45.37%；实现归属上市公司股东的净利润36.05亿元，每股收益2.10元，同比增长49.06%。

　　分析 中小房企业绩降幅大

　　不过值得注意的是，尽管总体盈利情况较为理想，也有部分房企表现不佳。在目前已经公布三季报的62家房企中，有30家的业绩出现不同程度的下滑。而在净利润上，已公布三季报的部分上市房企同比增长和环比增长更是业绩“飘绿”，净收入出现下滑的现象。

　　中房地产和合肥城建就是典型代表，中房地产三季度营收7.17亿元，同比增长202.48%；而净利润为6370万元，同比下降30.39%。合肥城建营业收入8.74亿元，同比增长57.33%；而净利润为4566万元，同比下降35.81%。

　　与此同时，津滨发展、天伦置业、深大通、绵世股份、武昌鱼的业绩降幅也均超过100%。其中除津滨发展外，其余4家房企均是民营地产公司。有分析认为，民营地产公司在三季度中业绩降幅大，发展面临大挑战。

　　对于业绩下滑的原因，绝大部分房企均表示源于报告期内可结算项目较去年同期减少所致。不过，也有部分上市房企是由于公司处于业务转型期，报告期内无主营业务收入。

　　“市场比较好，品牌经营比较好，运营能力和资金周转快都是大型房地产企业的优势，这些方面民营地产公司显得并不理想。”世联地产分析师唐慧龙向记者表示，大型央企控股的地产公司在整体上就有一定优势，所以在三季度的业绩表现上，民营地产企业绩明显降幅较大。

　　唐慧龙认为，房地产公司在控制结算，所以营收入并不能代表全部三季度收入，他表示：“加上去年房地产形势整体偏好，所以今年房市虽然持续回暖，但是部分房企三季度净收入同比增长还呈下降趋势，属于正常市场现象。”

　　预测 未来两极分化更加明显

　　上海同策地产研究中心总监张宏伟则向记者表示，部分企业出现业绩下滑的现象从根本来说，是前期房地产面临的问题太多，给予转型的空间有限，房地产市场和调控都没能把握好形势，所以出现了业绩下滑的现象。

　　“虽然楼市整体上好转出现繁华，但是房地产市场分化，对中小企业影响较大。”张宏伟则表示，中小民营房企在核心竞争力上远不如大型国企央企地产公司，主要是扩张资金上短缺，导致土地市场交易不理想，从销售上来讲，中小民营房企的成本控制能力的把握欠缺，难实现大型房企那样集中化操作，成本偏高，进而利润率自然偏低。

　　对于四季度而言，唐慧龙预测四季度整体形势会有所好转。张宏伟则表示，从目前的形式来看，四季度形势与三季度基本持平，部分房企会有明显好转，但仍然会有20—30%的民营房企面临业绩下滑的可能。

　　“而业绩下滑最大原因是这些民营房企缺少扩张发展的资金。”张宏伟这样说道。未来房地产行业格局势必分化明显。中小房企在一二线城市竞争不过大型房企，资金短缺很难拿地，导致很多中小型房企面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。

　　张宏伟表示，不难看出，未来大型龙头房企的市场占有率将会继续扩大，强者更强，区域性的民营房企面临更大压力，中小房企的处境也会更艰难，不进则退。