淘金非住宅物管 深圳未来5年市场规模逾1700亿

企业总部大楼物业管理服务正成为中国物管市场的“蓝海”。

物业管理不断深入企业内部，为客户提供增加价值的最佳方案。

　　一提到物业管理，很多人都会直接联想到住宅的包括保洁、保安等服务的物业管理。而实际上，企业总部大楼物业管理服务正成为中国物管市场的蓝海，而这一块的物业管理还将延伸至规模达8000亿元的中国资产管理市场，其中非住宅资产管理服务将成为这一产业最有价值的部分。

　　记者了解到，专注于从事百度、联想、小米、金山等公司总部大楼物业管理服务的北京安信行物业管理有限公司60%的股权日前被总部位于深圳的世联地产收购，而安信行将成为世联地产资产管理服务的一部分，专注于企业总部服务。

　　企业总部大楼的物业管理服务目前已发展得相当深入，比如，安信行为百度提供的总部物管服务就包括员工的离入职、话务、前台、内勤、福利食品管理以及大楼能源管理等部分，其已不仅仅局限在传统的物业服务，而是很多企业的行政、后勤等工作都已由物业公司进行，“在北京的百度总部大楼，在我们的总部服务下，百度只有3个行政人员”，安信行董事长张大可告诉记者，而随着百度在深圳大楼的建成，安信行的业务也即将到深圳。

　　对于企业总部大楼物业管理服务市场，记者了解到，目前包括移动、联通、百度、联想、小米等高科技企业都迫切需求企业总部服务，而随着这些企业在全国各地的办公场所的扩张，其还需求包括房地产开发、工程建设、大楼经营等资产管理服务的内容，而这些将为这些提供总部服务的资产管理商提供广阔的市场空间。

　　企业总部物管与住宅完全不同

　　在北京百度公司总部9万平方米的总部大楼内，每天有400多名员工离职和入职，而管理着包括这些员工离入职工作的百度公司却只有3名行政后勤人员，百度行政后勤人员得以大幅精简背后的秘密正在于这栋大楼的物管方提供了包括行政后勤工作的企业总部大楼综合服务。

　　记者了解到，这栋百度公司新总部大厦的电力、空调等能源设备，以及公司话务、资产、前台、内勤等以往属于公司内部管理的工作现在则都“外包”给了大楼的物业管理方安信行。仅仅在北京，这样将企业行政后勤服务等外包给物业管理方的大楼就有联想、小米、阿里巴巴、联通、首创、茅台等企业。此外，政协、国家外事管理局、中央保密局等机关型单位的大楼也选择了类似这样的物管服务。

　　“我们现在做的有43家企业，70多座楼宇”，安信行董事长张大可告诉记者。而这样的企业总部服务已经成为这家物业管理公司的“招牌”服务，以至于目前很多公司的大楼物管直接寻找这样提供更完整服务的物管方，“现在中国移动有新楼就找安信行，百度所有工作区域内的物业也都找安信行管理”。

　　张大可介绍，企业总部的物业管理和住宅是完全不一样的：物业管理为两种业主服务，一种是多产权物业的业主，另一种则是单一业主，这是两种完全不同的服务，而单一业主更困难一些。“企业的行政后勤人员会不断监管我们，要求服务有所变化和提升，做企业总部物管管理的职能更多些，而住宅则更多的是维护公共秩序”，张大可表示。

　　物管挺进企业总部等非住宅领域

　　世联地产董事长陈劲松告诉记者，资产就是可以带来未来收益的东西，而在包括股票债券、房地产等不动产、艺术品等动产的全球总资产大盘子里面，物业资产占一半。而这占一半的物业资产最基础的业务就是物业管理，在物业管理之上还会出现一系列的资产服务，那就是不断地更新、转让，以及房地产基金等衍生品。

　　“安信行这种企业总部服务实际上已经完全超脱了我们原来以为的住宅物管的概念，安信行通过物管使企业的管理费用大幅度下降，更多跟物业相关的事被物业包了，这就是物业管理开始不断地深入企业管理，为客户提供增加价值的最优秀的案例”，陈劲松表示。

　　而在陈劲松看来，这种物业管理再延伸就是物业的资产管理。很多企业都在全国各地不断的扩张办公面积、新建大楼，而他们就需要包括大楼规划、工程建设和经营方面的服务，这些实际上都是物业的资产管理服务。

　　记者了解到，虽然在国内尚属新鲜，但物业的资产管理服务实际上却有100年的行业历史。张大可告诉记者，美国的物业管理公司实际上都是资产管理公司，比如说它会帮着所有的业主管理一栋楼，业主就把楼交给他了，如果这期间做图书馆挣钱就做图书馆，如果餐馆赚钱就做餐馆，如果做写字楼赚钱就做写字楼，物管公司帮业主盖楼、管楼、租楼，给业主提供很满意的回报率。而另一种物管公司则是干活的公司，这种实际上是为资产管理服务公司打工，比如保洁和保安。

　　“物业资产在未来将占资产管理的一半，其他的资产则占另外一半”，世联地产预计未来中国资产服务在5年内会有8000亿元的规模，而这8000亿元的规模里面，最增值的部分，或者说最值钱的部分就是非住宅，预计规模将超过1700多亿元。而住宅部分的物业管理，虽然量很大，但受到很多限制，比如供应量和价格的管理等，而非住宅的空间就非常大，陈劲松表示，房地产服务国际五大行都基本上在做这种管理。

　　■观点

　　世联地产董事长陈劲松：

　　房价已经进入“测不准”阶段

　　而对于记者专门向世联地产董事长陈劲松提出的关于如何看待明年房价趋势的问题，陈劲松表示，房价到今天进入了测不准的阶段。

　　陈劲松解释，测不准是物理学中的概念，因为因素太多且高速变化，观测的人会干扰所以测不准。比如三中全会这个因素就摆在这，这是很大的变量，而且这个政策目前不明朗。再比如说货币，美国QE也不明。

　　“房地产的价格不取决于成本，卖了这么高价的地王大家觉得房价一定会往上走，但那是成本利润说，过时了；第二房价也不取决于供求，供求是变化的，算不出来，比如说买楼这件事本身，需求增加本身就变成需求增加的理由，这跟其他的不一样，iPhone你有一个够了，但房子不是，而现在的供求变化已经到如此程度以至于供求说不清楚，比如以前说贵阳楼市肯定完蛋，1000万平方米以上的楼盘多，但实际上贵阳卖得挺好，因为这1000万不是马上供应，它在根据市场的情况变化”，陈劲松如是说。

　　陈劲松表示，房地产价格取决于参照系，这个参照系第一是政策，第二是货币、金融，这两个参照系目前看起来不能说已经很确定。因此所有的房地产关于价格的判断，就只能说一定要看长短期。

　　■相关

　　世联地产将借收购安信行扩大非住宅物管市场规模

　　日前，世联地产通过全资子公司世联兴业资产管理有限公司斥资7800万元收购北京安信行物业管理有限公司60%股权的股权交割仪式在深圳世联总部举行，宣告双方正式融合。

　　据悉，安信行成立于2000年，成立以来先后为70余家企业及政府机构提供了物业管理及企业行政外包服务，其将美国日本物业管理模式与本地客户需求相结合，构筑了一整套成熟完备的标准化体系、品质保障体系、技术支持体系、中央采购系统等制度。其专业水准屡获包括联想、百度、小米、淘宝、中国移动、中国联通等国内一流企业客户的普遍赞誉。

　　而世联地产通过收购安信行的股权则将使世联资产服务板块今年收入规模接近3亿，进入全国非住宅物管市场第一梯队，并为未来的规模扩张打下基础。除此之外，此次收购有助于世联完成产品线及区域布局，借力标杆项目优质客户快速建立品牌优势并推向全国。

　　世联地产董事长陈劲松表示，整合后，世联将依托全国布局的组织优势，借鉴自身规模化发展经验、业务模式总结能力(咨询能力)，并利用10余年累积的知识管理和培训经验、信息化/平台管理经验，帮助安信行提升市场拓展能力，形成“资产咨询+物管咨询+设备咨询+资产策划+资产运营+基础物管+办公行政外包+租售服务”的全生命周期的资产服务业务模式。并将其服务于IT/通讯企业、高端政府客户的服务能力推广至全国。同时世联还将帮助提升安信行学院的培训能力，协助安信行将标准化体系IT化、平台化，提高运行效率。