深圳二套房首付不低7成 调控进入温水煮青蛙阶段

　　据经济之声《央广财经评论》报道，在北京发布京7条调控楼市后，又有一线城市紧随其后。从后天(11月6日)开始，深圳二套住房按揭首付比例将提高到7成，这也使深圳成为广东第一个执行二套房首付不低于70%的城市。

　　人民银行深圳市中心支行发布的《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，这个通知对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，首付款比例不得低于70%。不过，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　这是在10月11号，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议后对“深八条”的落实。“深八条”第三条曾提出“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。

　　临近年终调控目标大考，短短一个月内，深圳前后三次释放楼市调控的信息，不难看出政府相关部门的决心。但有报道显示，在通过记者走访后了解到，逐步加码的调控政策对市场影响却十分有限，整个市场依旧火热。业内人士表示，在房价目前上涨的总趋势下，政府部门仅靠“限”只能隔靴挠痒，让房价回归合理，还期待更加全面的土地长效调控机制。

　　不过，我们可以预见的到是，这样的调控手段就有像是“温水煮青蛙”，在层层加码之下，总有到达临界点的一天。

　　中国人民银行深圳中心支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，对差别化住房信贷政策做出调整。不过，有业内人士认为，这只是保守性调控，对深圳楼市影响不大。

　　对此，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，买第二套房的人，应该还是比较有钱的，有一定资金实力的，所以说对他们的影响并不会太大。第一，这只是对于二套房的首付，有10个百分点的提升，这个幅度并不是很大。第二，一般首套刚需对贷款依赖度比较高，对贷款的首付特别敏感，多付10%，可能有些人就付不起了。但是对于买第二套房的，这种人的预算比买第一套的刚需预算要宽裕一点。只要想买，再增加一成的首付，这种人是可以负担得起的，所以就政策的力度而言，力度并不大。并且北京从3月份、4月份开始，就已经是对二套首付提到了七成，但北京楼市也没有因此而受到大影响，所以说这个政策的力度并不大。但是从中发出信号：房价涨幅偏大的城市，地方政府的压力很大，努力去抑制房价的决心还是很明显的。

　　北京住宅网签总量为5218套，环比前一周的网签量下跌了5.4%，与去年同期的网签量相比下跌了11.7%。另外从10月的情况来看，就是10月北京楼市并没有成功接棒金九火爆行情，新房市场成交量及成交均价环比9月均出现下降。这是不是调控造成的呢？是什么原因造成的呢？

　　对此，杨红旭认为，一线城市目前处于高位盘整震荡期间，此时应该盯着成交量，价格一时不会降，但是成交量如果出现几个月的下滑，一般意味着市场在降温了。北京10月份因为国庆成交量稍微少一点，但即便是剔除这个因素，也发现北京10月份的新房比9月降了34%，二手房10月比9月降了17%。深圳也是，二手房10月比9月降了18%。这说明10月份的量确实比9月份有一个降温，价格虽然坚挺，但几个月成交量都是处于偏低水平的。

　　所以，一线城市，尤其是深圳，出现震荡降温走势，不仅是有政策加码的作用，而且也跟市场本身的变化有关系。市场需求爆发过一段时间之后，它需要重新积蓄需求，从去年上半年到目前大城市一线，需求爆发的特别猛烈，猛烈之后它一个所谓的平静期，而且另外一方面供应量会增加。目前正好处于这种高位盘整时期，量有所下滑，供应量在持续增加，价格涨幅受窄。

　　今明两年，北京计划向市场投放7万套自住型商品房，其中今年供应2万套，明年供应5万套，主要解决"夹心层"的住房需求。这方面的因素对于楼市的影响大吗？

　　杨红旭认为，这个影响说大不大，说小不小。从政治局关于住房方面的学习会来看，政府还是想慢慢构建这种保障房。保障房的调整方向是以公租房为主的，经适房要弱化的。北京这个政策，跟全国政策是有点背道而驰，因为北京供应量偏紧。这种自主性商品房，既不是保障房也不是商品房。今年供应用地二万套，并不是供应房子两万套。所以，房子供应大概从明年下半年开始慢慢形成所谓的新房供应。从明年下半年到后年，北京普通商品房的供应量将会有比较大的增长，这样会对市场的供应关系产生影响。目前的话，可能是供不应求，到明年下半年开始就会是供大与求的，它自然会抑制价格。