买还是不买?看专家点评滨州楼市

　　面对全国，尤其是北上广地区风起云涌的房产形势，目前滨州房产呈现怎样的态势？发展状态如何？房价又是怎么变化的？继上期探讨了滨州房产房价问题后，本期小编邀请了两位嘉宾，他们将用专业眼光解读滨州房产市场，并为百姓买房提出建议。

　　刚性需求旺盛或促房价上涨 山东大学西方经济学博士、滨州学院经济与管理系主任 刘金涛

　　2010年以来央行逐渐收缩银根，货币政策由之前的相对宽松转入稳健阶段，宏观经济逐渐进入“缺钱”时代，再加上十八大之前房价问题被上升到了政治高度，个别房价增长过快的一二线城市主要负责人甚至被高层直接约谈，正是在这样的宏观形势及行政压力下，2011年底全国房地产市场渐趋进入低谷期，自2009年下半年以来的房价过快增长势头被遏制，很多“买涨不买跌”的老百姓进入持币观望阶段。

　　尽管滨州仅是三四线城市，但伴随资本流动的越发快速、无障碍，滨州房地产市场走势与一二线城市也大概走出了一波相似的行情，只不过从时间上来看存在一定的滞后性。单从房价来看，到目前为止，滨州市区房价总体水平比五年前同期基本正好翻番，五年间在2009年底2010年初、2010年底11年初分别经历了两次相对大幅的增长。从老百姓角度可能最关心的就是，房价将来究竟是涨还是跌？现在买房是好时候吗？

　　对房价涨跌问题，按照经典经济学理论，供求决定价格。先看供给，决定房产供给的基础是土地供给，而土地供给的政府垄断局面相当长时间内还不可能改变，尽管自去年以来一直在探讨土地市场的变革问题，但是从现有成果来看，农村建设用地上市交易还是一件相对遥远的事情；再看需求，一方面当前社会确实有不少人手握多套房，但同时仍有大量中低收入阶层仍旧处于无房状态，再加上“城镇化”的大趋势，刚性需求在未来较长时间内仍将比较旺盛。所以综合来看，从经济学基本理论出发所得出的结论只能是，在未来较长时间内由供需矛盾所导致的房价上涨局面仍将继续。

　　但是在考量中国房价涨跌问题时，宏观经济形势、宏观调控政策及货币政策是必须要考虑的因素，甚至某种程度上，这三者的作用要远大于房地产市场自发作用的力量，正是因此，房价问题才变得复杂化。当然，今天我也不能就这一问题给出最直接明了的答案，但是就买房问题我可以给出明确的建议。

　　买房是中国人的大事，有了房才有家，所以能买房子的时候就可以买。但问题的关键是，什么时候是“能买的时候”？答案其实很简单，既然买房是为了安家，何必在意房价涨跌，使使劲能买起就买，使尽全身乃至全家力气也买不起那就不买，既然不能预见未来，那就复杂问题简单化处理吧。

　　滨州房地产市场暂未现新热潮 滨州房地产资深策划 戴增辉

　　目前中国的房地产形势是一、二线城市房地产市场量价齐升，像北京、上海等一线城市地王频现、价格上涨，而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面，一、二线城市开始考虑收紧限购政策，而三、四线城市则开始试探着新一轮微调，打着政策擦边球，希望吸引人口加快住宅销售量。近年来，针对房地产市场未有明显的调控政策出台，维持原有的调控政策不变，但房价的上涨趋势已出现放缓，同时随着国家经济的软着陆方针的实施，资金流入房地产行业的量也在不断减少，未来的房地产发展会更趋于理性，剥离投机行为，回归居住的本质是必然趋势。

　　滨州作为三线城市，房地产销售市场一直表现的不温不火。2013年上半年整个房地产形势受国家加税、银行鼓励首次房贷等政策的影响出现了一波购买热潮，各房地产项目销售明显好于去年，回款速度也相对理想；进入下半年后，销售速度放缓，入市新项目开盘对整个市场有一定的带动作用，但对整个市场的热销影响不大。

　　参考现阶段的房地产走向，未来的滨州房地产市场出现新热潮的可能性较小，一方面受制于本地经济的发展速度；另一方面流动人口的缺乏限制了购买力的增长，后期的发展必然是以平稳发展为主。滨州房地产行业会进行深入的内部整合阶段，从过去单一盲目的粗放性建设转变为以滨州当地人居习惯为主的精细化打造。从目前的土地供应情况来看，住宅用地在土地供应中的比例较低，目前地块位置是影响销售好坏的决定性因素，未来可能会以新区域建设与老城区的旧城改造为主，改善民生、打造北国江南的生活环境更易于被滨州人民所接受。