“金九银十”：抢掉一半新房 留下一地无奈

　　文霄予

　　话题缘起

　　每年的“金九银十”对于全国的楼市都是一个备受关注的话题，这就像一场考试，无论对于开发商、业内专家、购房者、中介、甚至媒体来说，都是一场考验。“金九银十”已经落幕，盘点过去两个月的深圳楼市，它交出了一份怎样的答卷？是会被戏称为“铜九铁十”还是货真价实的“金九银十”？

　　■地产行业记者 文霄予

　　开发商：推近400亿新货，信心满满搞突击开盘

　　今年9月和10月的楼市绝对不能说是不热闹。

　　开发商推盘的积极在市场上可以明显看出，连续数周，深圳都有新盘推出，且主要集中在宝安和龙岗两区，刚需盘仍然是市场的主力。如佳兆业悦峰、幸福城二期、光明大第二期、万科麓城、新世界四季御园等楼盘都搅动着市场。

　　从9月份开始，发商推盘节奏有所加快，环比市场供应依然保持明显上升。根据克而瑞提供的数据，今年9月份深圳商品房的新增供应套数为6218套，而在10月这个数字更是上涨到7962套，两个月加起来，供应超过1.4万套，新上市的可售资源在9月为190亿，10月则接近200亿。这个数值，也是处于今年以来的高位。

　　业内人士分析称，现在的市场对开发商来说，仍然存在很大的挑战。由于近期的推盘量多，供应量集中且具有可比性，购房者的选择增加，考虑的周期也会更长。另外，近期关于调控的传言不绝于耳，置业者的心态也起了一些微妙的变化。

　　回望这两个月的房地产市场，也出现了一些值得玩味的现象。比如很多楼盘都并没有选择在周末开盘，有的选在夜间，有的则突然选择了一个工作日突击开盘，有人认为这是开发商信心满满的表现，有人则打趣说这是通过测算得出的“吉时”，而也有开发商坦言：“现在市场总体来说是不担心无人来买，但是集中推盘也给我们增加了很多压力。”

　　供应量的增加，并没有使成交数据暴涨，9月全市的商品房销售金额为95亿，10月为93亿。有业内人士分析称，这两个月的供应与成交都保持了水准，但是并没有凸显出所谓传统旺季的优势，进入十月中下旬，楼盘入市积极，且据了解均取得了不错的销售成绩，工作量增大也导致了备案的严重滞后，估计实际成交要稍好于目前所见的数据。

　　购房者：无优惠可隐忍，小三房是大爱

　　买“金九银十”这笔账的购房者不少。

　　在多数楼盘的开盘现场，必然能看到人头攒动的热闹场面，而开发商们的销控表上飘红的一片不仅显示着购房者的信心，也更加鼓舞着买卖双方的信心。

　　刚刚入手了一套位于龙华的小三房户型的刘女士对记者说，自己还是认可这个“金九银十”的效应的，在她的理解中，在这个所谓的旺季，开发商们大多数都会采取一些优惠手段，“买房子可能会划算一些”，还有一个原因是现在明显开盘的项目也比较多，“即使没有在价格上捞到什么便宜，至少有选择余地，能挑个满意的房子。”刘女士还表示，自己也有朋友也选择在今年10月份入手了，这位朋友购买的同样是89平方米的小三房户型，他们都认为此种户型是在价格能承受范围内最实用的。

　　但同样在看房的蒋先生却最终还是没有选择在这个“金九银十”入手，他告诉记者，“我觉得现在还是有一些不确定的因素，比如最近调控的风声啊，包括即将召开的重要会议，我觉得还想再等等看，即使不跌，应该短期之内也不会涨吧。”

　　业内人士指出，“目前的市场情况，对开发商来说也存在不小的压力。很多开发商都不愿意错过所谓“金九银十”的黄金节点，推盘的开发商很多，而一部分仍然有今年销售任务压力的公司也会选择现在上市来赢得最后两个月的销售时间，如此一来扎堆的上市会使得压力增大”，但是从另一方面，这对与购房者来说，也意味着选择的余地更大，“会加长决策周期”。再加上调控的风声，不可避免的拉长了购房者的考虑周期，导致市场上购房者的情绪有所回落，“但毕竟供应量摆在那，供求关系也摆在那，所以市场的销售情况也不会差。”

　　备忘：“金九银十”楼市成交188亿元，均价增近20%

　　在“金九银十”期间，全国各地的楼市都呈现良好局面。

　　对于深圳而言，“金九银十”并不能称作“出彩”，是由于本身7月和8月楼市的运行就保持在高位，而9月10月则延续了这种态势，销售量方面也并未比此前两个月超出更多。但是市场的均价却是毫无疑问地在上涨。

　　根据国家统计局公布的数据显示，九月份北京、上海、深圳、广州房价同比涨幅全部超过20%。

　　由于统计方式不同，克而瑞提供的数据显示，9月份深圳房价的上涨同比涨幅为18.6%，均价达到25478元每平方米，环比同比均大涨。而10月涨幅同比也接近15%，均价由于成交区域和结构的变化，稍有回落，但也达到23783元每平方米。

　　对价格的上涨，业内人士认为，这主要是由于供求关系决定的。价格上涨幅度近20%的一线城市，都呈现出供求关系紧张的局面。“就深圳来说，城市发展速度很快，每年人口扩张的规模也非常大，这就产生了许多有置业需求的首次置业者，再加上原有人口的改善置业需求，事实上仅自住这一部分的需求就是非常高的。”

　　深圳的市场研究人士分析指出，在7月和8月，深圳已经有了集中两个月的放量，而9月和10月的供应再次集中，市场也在快速消化供应。市场情况良好，导致价格也在上涨，除此之外，价格攀升还有一个原因便是成交结构的变化。大户型、商务公寓等积极入市，拉高了成交均价。

　　后市：本月延续供应潮，40万平米新品蓄客不错

　　市场在经过9、10月两个月的大供应量后，11月商品房供应量将逐渐趋于正常，但受到“金九银十”火爆供应余温影响，克而瑞的数据显示：预计11月市场供应量为40万平米，开盘项目约14个。这其中，典型的新推盘项目为佳兆业悦峰、山海津、大族河山、山海美域等项目。

　　另外，目前深圳新房的可售套数为52973套，可售面积为568.95万平方米，按照前4周销量作为月销量来计算，目前市场存量约可供市场持续销售53周，这个周期，是相对较短的。

　　业内人士认为，“金九银十”下半旬的回温是年关前开盘潮的序幕，随着“金九银十”的辐射带动，下阶段或将有更多项目加大楼市供应。

　　根据深圳中原地产的预测，11月初新入市的楼盘数量将继续增加，前期供应紧张的局面有所缓解。但是今年前三季度的楼市销售都保持了一个相对火热的态势，因此第四季的购买力也可能延续这股趋势而积极出手。尽管供应量不小，年底仍将有一波推盘潮，但是目前从开发商处反馈的情况来看，蓄客情况良好，开发商对第四季的销售都表现出了一定的信心。与此同时，政策方面的不确定性也让开发商加快了推货的步伐。

　　(以上商品房数据包括普通住宅和商务公寓)