租赁市场进入季节性淡季 租房的少了房租开始降

　　近来，受到二手房市场观望气氛加重的影响，出租房源明显增多，租房需求却在下降，导致房租出现了年内的首次下降。此时租房对租房人来说，不仅可以有充裕的房源可选择，还会有价格上的优惠。

　　10月租金年内首次回落

　　10月租赁市场继续降温，成交较上月进一步回落。新增需求下降，房客源比明显缓和，租金水平出现明显下滑。据链家地产市场研究部统计，10月租赁市场日均成交量较上月下降24.9%。从新增客源数据来看，日均新增客源量环比下降9.0%，需求在9月之后继续下降。10月份全市平均单位租金为58.1元/平方米，环比上月下降3.8%。从区域来看，外城四区与近郊(昌平、大兴、通州、顺义)的平均单位租金分别下滑2.4%与3%。另外，新增房客源比为1:1.61，继9月之后继续下降，为2012年以来最低。

　　链家地产市场研究部张旭认为，10月份租赁成交出现明显下降，主要是受周期性租赁高峰退去的影响，新增需求萎缩。当前市场主要靠到期换租与续租的支撑，租赁正式步入淡季。10月供需关系明显缓和，租金水平在年内首次出现回落。相比往年的租赁淡季，今年租金的回落幅度远高于去年，与2011年降幅基本相当。2013年受到调控影响，租赁房源的释放较去年出现明显增加，新增房源量月度同比增幅保持在10%以上。房源的增多使出租压力较以往加大，为尽快出租，业主往往会在租金方面做出让步。

　　另外，从区域来看，需求的外延也在一定程度上拉低了成交均价。10月份近郊(通州、大兴、顺义、昌平、亦庄)的租赁成交占比为22.5%，较上月上涨2.2个百分点，且为2011年以来的占比最高值。从去年以来，近郊成交占比突破20% ，且呈不断上涨趋势，受郊区轨道交通利好的影响，租客不断外移，这也在一定程度上平抑了租金的上涨。

　　热点区域成交出现下降

　　个别业主租金下调

　　据链家地产市场研究部统计，10月份传统热点区域的成交量也出现不同程度的下降，大部分降幅达30%左右。随着租赁需求的回落，部分区域单位租金也出现下调，如黄村、回龙观、天通苑等。

　　链家地产市场研究部张旭表示，热点区域租金同样出现明显下降，远超全市平均下滑水平，同时，租金水平也受到需求下降影响，部分业主开始出现降价，如位于通州梨园区的站前巴黎小区的一套2居室，业主以3000元报价，正值租赁淡季业主也着急出租，挂牌价下调100元，希望能尽快出租，最终以2800元降价出租。又如天通苑区域太平家园小区的一套2居室报价4000元，空置一个月没有租出去，现将价格调到3800元。预计，随着市场步入淡季，需求减少，成交周期拉长，为了减少房屋空置带来的损失，业主降价出租的现象将会增多。

　　张旭表示，今年租金涨幅较去年明显放缓。一方面，今年经济增长企稳，物价增长也较缓和，租金上涨压力较以往减弱，上涨空间也在逐渐缩小。另一方面，租金上涨的根本问题仍是供需关系，今年4月以来供需关系逐渐缓和，租赁房源释放大大增加。政策层面来看，10月29日，中央重申3600万套保障房要全力完成，其中强调“重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。”这将改变近年来保障房建设计划一再缩减的现状，不仅能在一定程度上缓解租赁市场的供需矛盾，而且随着公租房与廉租房的投入使用，也将对周边区域内的房租起到一定的平抑作用。

　　户型越大降价幅度越大

　　北京中原市场研究部数据显示，10月北京市中高档住宅的单位平均租金为59.10元/(·月) ，环比跌0.66%。其中，一、二、三居室的租金分别为2738元/月、4301元/月、5610元/月，租金环比分别降0.78%、0.59%、0.70%。根据北京中原市场研究部数据统计，10月份租赁成交量较上月降3.42%。

　　北京中原市场研究部的分析结果显示：租赁房源成交以一、二居室为主。根据中原地产朝阳区、海淀区多家分行反映，年末租客以换租为主，租客偏好户型好、配套优的一、二居室。10月二居室租房成交比重小幅增多。而对三居以上的大户型需求较少，导致其租金下降幅度最大。

　　租赁淡季将延续到年底

　　10月北京住宅租赁市场量、价下跌，租赁需求回落。进入11月，北京租赁市场将继续下行态势，租赁需求依然以换租为主，租赁成交量继续减少；租金价格受需求减少、合租等因素影响，继续呈现环比下跌之势。

　　年底历来是租赁市场的淡季，随着需求的大量萎缩，成交将会继续下降，租金走势也将出现稳定性回落。

　　文/本报记者 周宏