业内：一线城市房价20年难降 还有很大上涨空间

　　2002年，刘彦斌创立《理财规划师国家职业标准》时，出发点之一就是将未来的保险代理人转变成理财规划师，一转眼10年过去了，现在的时机也逐渐成熟。因此在今年的11月份，中信出版社推出了他的新书《做最好的保险代理人》。

　　租房还是买房？

　　在接受新华网记者采访时，刘彦斌表示，理财是人们一生中都要面对的问题，它同每个人的生活息息相关，而运用好各种理财工具对搞好个人和家庭理财具有重要作用。

　　他认为：房地产是一种很好的长期投资工具，但是只适合财力比较雄厚的人们进行投资。因为投资房地产需要较多的资金，而且房地产的流动性差，也就是说不容易变现，所以投资房地产应该使用长期闲置的自有资金，而不应该使用借贷资金。

　　持续上涨的房价，让很多人徘徊在买房还是租房之间。刘彦斌分析买房的好处是房地产是抵御通货膨胀的良好武器，可以使自己的资产保值、增值。弊端在于如果是贷款买房，一旦买房人的收入下降或是贷款利率持续上升，买房人就会面临很大的还款压力，甚至陷入到财务困境。租房的好处是可以将节省下来的钱用作其他高收益的投资，比如投资股票和基金。还有不用承担偿还贷款的压力。弊端在于经常搬家，居无定所；缺乏安全感；长期的租金支出。最后，刘彦斌给出的建议为：如果你能支付房屋的首付款，能承担房屋的装修费用，能购买家具和电器，并且每个月的月供不超过你月收入的30%，你就应该买房，房产再给你带来安全感的同时，还可以使你成为有产阶层。

　　以房养老不靠谱

　　谈到前一段热议的“以房养老”话题时，刘彦斌表示不赞同。他说：“以房养老，前提之一是房价不会下跌，这样才会有保险公司愿意接收老人的房子；其二，房子的评估价格和老人的预期会有一定的落差，例如可能市值500万的房子，评估了300万，结果双方达成不了协议。”

　　刘彦斌坦言在20年之内房价在整体上是不会跌的，尤其是一线城市，例如北京是政治经济文化中心，每年有大量的富人涌入，房价还有很大的上涨空间。但是他建议手中拥有多套房产的人士需要考虑未来将要出台的房产税，要衡量房产税和这套房子市场涨幅额度之间的差值，虽然房价在上涨，但要明确这些钱并不是流动资金，每年交的房产税都是流动资金。因此继续持有这套房产需要保证每年的涨价额度高于交纳的房产税额度。

　　在银行利率市场化之后，很多民营企业开始投入到银行领域，办起了民营银行，对此刘彦斌持否定意见。他说，在金融领域有一句话叫做“大就是美”，民营银行首先在资金的持续供应上就不能与国有银行相抗衡；其次，人们更加信任大型国有银行，对民营银行的信赖度较低；再次，民营银行为吸引客源，必定会提高存款利率，如果以和国有银行等同的利率向外部发放贷款，那么其盈利利率必然减少，长此以往，民营银行将很难经营。

　　对于国人疯狂的转向国外房产投资现状，刘彦斌强调除非有移民的意向，否则他并不看好将手中的资金投入到看不到、摸不着的国外房产上。