万科战略入股徽商银行用意何在？

　　10月29日，万科出手逾30亿港币认购徽商银行在港IPO股份。

　　据了解，因为万科的巨额认购，徽商银行香港IPO已敲定5位基础投资者，分别为万科、周大福、Genertec Capital、Peaceland以及Kan Hung Chih，共认购金额逾40亿元港币，占其最高招股规模的40%左右。

　　目前，徽商银行已在港展开路演及投资者推介会，10月31日开始公开招股，本月12日在港交所挂牌。在徽商银行完成上市后，万科有望成为其单一最大股东。万科方面则表示，此举为战略性入股。

　　这是万科第一次大手笔认购港股新股，也是万科首次入股银行。对于万科入股徽商银行，业界作出各种解读。

　　房地产金融化成为趋势

　　知名财经评论人朱大鸣认为，万科作为标杆性企业进入徽商银行，可能会引领一个房企积极进入金融业的浪潮。

　　他指出，房地产是资金密集型产业，很多国家将房地产归类为金融业，房地产企业将自身资产金融化，有助提升资产流动性，提高盈利能力。当前A股市场处于低迷期，一些未上市银行盈利能力较强而且相对稳定，但发行价区间相对较低，这是万科等企业看好这些商业银行的重要原因。

　　深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松指出：“房地产开发行业正在向类金融行业迅速过渡，这是一线和主要二线城市的特征。房地产基金、房地产开发、房地产经菅，这些都是同义词。”

　　“这是目前实业与资本结合、大势所趋的产物。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁指出，从行业自身情况来看，众多地产商已经不是单一搞住宅，这两年已经大规模进入商业地产、旅游地产等长线投资领域。万科作为地产行业巨头面对巨大压力和众多竞争对手，在不断思考如何调整发展战略。

　　宋丁表示，房地产企业早已涉足保险、证券、基金等金融领域，持股银行的房地产企业并非只有万科一家，保利、泛海、绿地等早已入股商业银行。“地产行业融资正在越来越多地由间接融资向直接融资转变，需要占领更多窗口，其中最大的平台就是银行。除了自身融资需要，从未来万科的战略发展来考量，也需要自己的资金平台。万科迈入银行这一步很明智，未来不排除从银行起步，在基金、证券等金融领域都有所渗透。”宋丁说。

　　知名房地产评论人尹香武认为，在一些国家，地产行业本身就被视为金融的组成部分。在他看来，入股银行或者涉足其他金融行业，实际是地产行业向金融的回归，不是不务正业。

　　“目前万科在海外的融资平台已经做得不错，但在国内还缺乏自己主导的融资渠道，入股徽商银行有利于打通内外渠道，有助于更合理地利用国外低成本资金。”尹香武说。

　　“银行利润丰厚，中国房地产‘染指’银行是一种风险防范行为。”深圳大学金融系主任国世平说。

　　一位深圳证券分析师则认为，万科这样的大企并不缺资金，入股银行应该是希望实现自身业务与金融的深度结合。

　　此次万科控股徽商银行的举动，业内普遍认为是双赢。此前，徽商银行董事长李宏鸣在推荐会上表示：“万科作为基石投资者介入对于徽商银行而言是好消息。不同产业资本合作，在城镇化的大背景下，中部地区为新的亮点，今后两家会有合作机会。”

　　或加速万科向城市配套服务商转型

　　也有不少业内观察人士分析，万科入股徽商银行更多是从业务布局和拓展利润空间考量，也是万科“城市配套服务商”新定位下的一项战略举措。

　　在业界对万科入股徽商银行做种种分析之时，万科新闻资料引述董秘谭华杰的表述称，参股商业银行是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。

　　谭华杰的表述为：“相对于万科过千亿的年销售规模，参股徽商银行的投资规模不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。”

　　此前，万科集团总裁郁亮就曾提出万科从产品供应商转型城市配套服务商的新定位。郁亮强调，中国房产市场已经进入“下半场”，告别暴利时代。当游戏规则发生了变化，房地产企业都必须重新检视自己存在的方式和策略。盖出好房子再也不是竞争力，开发商要依靠服务制胜。

　　光大证券的报告中也分析到，参与徽商银行IPO加速万科向社区服务商转型，并不是简单的财务型投资。

　　新浪财经知名评论员丁蕊指出，卖房子只是一锤子买卖，如何将手里买房的客户资源、供应商资源等充分利用，升华品牌和再次掘金，也许是眼下房企巨头正在思考和实践的事情。万科买银行的道理就像万科做食堂、做菜市场等的道理一样，只不过金融服务门槛较高，参股一家成长性的地方银行是眼下最现实的解决方案。

　　世联地产首席分析师吴志辉告诉记者，其实在万科进行社区金融探索之时，已经有深圳开发商依托旗下物业公司率先布局社区金融。

　　今年6月，深圳花样年对外发布彩生活利用互联网平台及彩之云APP系统，集成包括衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区微商圈。

　　据了解，花样年业主的支付载体是与光大银行联合推出的IC卡——彩生活e卡通，除具备银行借记卡所有功能外，还可以让业主实现基本物业费用缴纳、商铺刷卡支付、网上商城支付、小额电子现金支付、门禁卡等功能。

　　“总销售额超2000亿元的万科，本身的业务量就足以支撑一家中型银行。此外，万科在全国拥有约300万左右的业主，这相当于半个新加坡或香港的人口，客户资源丰富。很多人认为万科涉足银行、做社区金融是小生意，但这实际上是大生意。”尹香武说，社区金融或是将来各金融机构和地产商争相布局的战略新地。

　　利益与风险都将成倍放大

　　“地产单一靠自身业务增值、发展，路径会越来越窄，必须实现与自身可控的金融平台的良性对接，通过金融平台向其他产业延伸。上千亿规模的地产企业没有染指金融在我看来是不正常的。”宋丁说。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“不论是利润多元化，还是融资渠道扩宽，这表明房地产金融时代正加速到来。”

　　尹香武也表达了同样看法：“地产行业正在从制造业、建筑业向金融业回归。”在香港，大地产商新鸿基早在几年前就涉足金融，在基金、证券等领域拥有自己的主导机构，通过金融与地产的融合发展，相互获得更多便利和利益。就在今年6月，光大银行和新鸿基金融集团签订长期战略合作协议。签约后，两家金融机构可就高端客户投资移民与境外资产管理等方面促进协同效应。

　　朱大鸣认为，自从今年7月国务院发布金融改革“国十条”以来，不少企业开始动脑筋介入金融业。就金融改革有关鼓励民间资本介入金融业来看，民间资本介入金融业既可以降低大量的中小企业贷款难，又可以为大量过剩的民间资本找到一些活路，减少民间资本高利贷化的倾向和对理财产品的依赖，防止因影子银行危机而诱发的金融风暴。

　　也有专家认为，金融与地产融合发展的时代正在来临，在利益放大的同时，风险也会成倍放大。

　　国世平指出，实业资本和金融资本的结合在国外是很有争议的话题，这样的“产融结合”可能造成风险的普遍化。日本就发生过地产公司与银行等金融机构的互相参股、交叉持股，造成大量房地产公司以及与其相关的金融机构倒闭的现象，并由此造成巨额不良资产。“此外，银行可能掌握控股企业竞争对手的资料，金融机构的实业背景可能造成对其他一些企业的不公平。”他认为，并非所有地产企业都适合涉足金融，有良好的风险控制能力是必备条件。

　　朱大鸣指出，在看到利益的同时也必须防范风险。“特别是当前闹钱荒的背景下，银行资产配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，同时可能会对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦发生紊乱，势必会影响金融安全。二者捆绑，风险也将成倍放大。”

　　尹香武提醒：“毕竟房地产和银行的统筹管理不同，建议万科不要涉入银行的经营管理中去，作为战略合作者即可，不能分散精力。”

　　穆迪副总裁、高级分析师曾启贤则表示：“虽然银行不是万科的核心业务，但由于投资规模较小，而且万科不会参与银行的经营，因此投资产生的业务风险处于可控范围内。”见习记者 胡明