住房改革：市场化砥砺前行 (4)

　　问路未来十年

　　供需矛盾如何解决

　　在经过十年4轮9次调控后，虽有2007年的短暂降温，但楼市僵局仍未打破。从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到今年的“国五条”及其细则……十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，在一浪高过一浪的调控声中，房价依旧坚挺，在土地财政、供需矛盾等问题的“困扰下”，以行政手段为主的短期调控再度走向十字路口。就在上周，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。随后被包括参会的清华大学教授刘洪玉等专家解读为市场化改革的信号。

　　■能否从抑制需求到增加供应

　　近十年来，政府几乎每年都要出台政策对房地产价格进行调控，但效果甚微。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”都贯穿着一个思路——通过抑制需求来控制房价。今年3月，“国五条”中更是明确对投资或投机性购房的收益征收20%的所得税，其用意在于打击房地产投机。试图从抑制需求入手来控制房价上涨趋势。从市场运行的结果看，房价一路走高，丝毫没有受到该政策的影响。

　　事实已经表明，通过抑制需求的办法来控制房价是难以奏效的。尤其是控制房地产开发商资金来源的做法，虽然在短期内使土地价格得到控制，但从中长期看此举减少了住房供给的数量，加剧了房价上涨的压力。

　　关于过去年调控的共性毋庸再谈，那就是以购房者为调控主要对象，以限制购买资格、提高购房成本为主要手段，以控制房价为主要目的。这样的调控用万达集团董事长王健林的评价，就是“定位发生了偏差”。

　　监管层似乎也意识到这样的问题，以北京为例，近期推出的自住型改善商品房已经把新一轮加码调控的重点转移到增加供应方面。

　　■保障体系是否需要调整

　　作为确保供应的一部分， 从2007年开始，国家对于保障房的重视程度不断增加，今年3月以来，在中央不提调控房价的同时，继续强调保障房与棚改房。显而易见，在保障房方面的态度，与调控房价方面，形成鲜明反差。新一届政府更加强调市场机制，同时加强住房保障，也即“两条腿走路”。

　　然而，由于中国的保障房名目繁多、覆盖面狭窄，投融资渠道单一，相关配套政策不完善、缺乏有效的管理体制和监督机制，致使保障房建设进展慢、质量差、分配不公、空置严重、设施和服务不配套等问题日益突出。

　　从建设层面来看，随着2008年以后公租房的逐步推开，国内保障性住房的供应体系发生调整，由过去的以售为主，向租售并举、以租为主转变。这样的转变在于，明确了保障性住房的根本目的在于确保基本居住权，而不是赋予产权，一定程度上挤压了寻租空间。

　　在分配层面，审计署近日发布的“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果”显示，有10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元。

　　在后期管理方面，随着保障家庭的日益增多，退出机制的不健全与配套方案落实的不到位，相应矛盾也将逐步暴露。

　　■长效机制是否可期

　　去年以来，房地产调控的“长效机制”，成为行业“热门词”。而过去十年的屡调屡涨是长效机制如此受到期待的核心原因。

　　实际上，相关部门确实已对长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　一如业内一致的判断，于楼市，很难有一种什么机制能够做到大家都满意，既然如此，对于走到十字路口的楼市调控，我们应该期待的是什么呢？事实上，从前三季度国家层面对地方自主进行调控政策变更的态度上看，更多的是在进行调控权力下放，即在不违背总体原则的情况下，允许地方政府根据自身实际适时改变行政调控策略，不再像之前那样采取全国“一刀切”的调控方式，从而使不同地方的楼市调控呈现符合自身实际特点的差异化局面。