有的楼盘像跑马拉松 卖了十年还在吆喝

　　记者 蒋敏华

　　一方面是热销楼盘快速清盘，另一方面却是滞销楼盘等到交付多年后，却还没有卖完，有的楼盘甚至销售周期长达将近10年，成为楼市中知名的“大龄剩女”。如今，楼市这种两极分化现象愈演愈烈，越来越多的楼盘被迫进入现房销售时代，对楼市销售格局产生了不小的影响。

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　　交付之后仍在卖房

　　今年6月交付的郡原相江公寓，目前可售房源仍有400多套……随着楼市整体形势发生巨大变化，房子早已经不再是一件不愁卖的畅销品。等到楼盘交付了房子却还没卖完，这样的现象越来越多，甚至成了楼市中的一个普遍现象。对开发商而言，这样的事情发生在前几年或许很丢人，但是放到现在却是司空见惯，因为这样的楼盘决非少数，只不过是所剩房源多少的问题。当然，品质一般、性价比不高的楼盘，出现这种现象的可能性更大一些。竞争力不强的楼盘，如果销售过程中稍不努力，完全就会加入这一行列。

　　一般来说，从开盘到交付往往需要两三年甚至更长的时间。这段时间是销售黄金期，开发商的如意算盘当然是早日卖完，以便打扫完阵地，将大量的人力物力转入下一个战场。但是目前的市场形势并非开发商一厢情愿，激烈的市场竞争必然使得一部分房源“被剩下”，销售周期因此也就大大延长，甚至遥遥无期。

　　由于交付之后房子仍然没有卖完，售楼处自然也就不会立刻撤掉，因为要继续履行卖房的使命。这样的小区往往会出现一种怪象，开发商手上的尾房和投资客手上的二手房“同台竞技”。相比二手房，新房的税费优势明显，因此这种现象很可能对同一小区的二手房成交价造成较大的冲击，引发投资客的抱怨。在一些小区中，新房与二手房之间的竞争非常激烈，新房胜在价格优势，但是户型、楼层等方面却显然处于下风。

　　畅销楼盘也不例外

　　交付之后仍在卖房，这种现象其实并非仅仅发生在滞销楼盘身上，一些热销楼盘因为各种原因也会陷入这样的困局。

　　2011年7月在杭州楼市点燃价格战导火索的德信中外公寓，一度也跻身畅销楼盘行列。不过，中外公寓显然也没逃脱这样的厄运：即将于本月底交付，目前可售房源仍有70多套。而一度作为滨江热销楼盘的彩虹豪庭，虽然已经于2010年12月底交付，但是目前的可售房源量却高达200多套。就连绿城蓝庭这样一度炙手可热的楼盘，到现在仍有少量尾房，以至于在上个月的房博会上打出特价销售。

　　与滞销楼盘不同的是，热销楼盘之所以“被剩下”，最主要的问题是出在房产证上。彩虹豪庭剩下的房源主要是拼接户型，一套房拥有多本证，“限购限贷”下已几乎无法销售，剩下的尾房数量这一两年来几乎没有动过。

　　除了卖不掉被迫剩下之外，也有一些楼盘却是因为开发商已经通过前期销售实现了资金回笼，后面的房子并不着急卖，再加上市场不好，久而久之也就剩下了。这样的楼盘一般来说剩下的房源量不大，开发商的心态非常好，能卖一套是一套，并没有短期内清盘的动力。

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　　销售周期长达近十年

　　卖了差不多快有10年了，可还是没卖完，这样的楼盘在杭州楼市也并非罕见。如果形势得不到好转，这些楼市中的“困难户”，销售周期很有可能超过10年。

　　位于小河山的绿野春天，首次开盘时间是在2005年10月，至今已经超过8年。绿野春天占地220亩，但总体量并不是很大，总建筑面积只有12万平方米，仅是一个中小规模的楼盘。绿野春天房源既有多层、高层住宅，也有排屋别墅。上个月的房博会期间，绿野春天对外打出了“5.8折特价销售”的信息，让这个久违的楼盘再度进入杭州人的视线。虽然绿野春天已交付多年，但目前开发商手头上仍有一定数量的排屋房源，实现清盘目标还有待时日。绿野春天的销售似乎已经陷入了一种恶性循环之中，即便大幅降价成效也十分有限。

　　同样是在2005年开盘销售的南岸花城，因为还有少量排屋未卖完，至今销售人员仍留守在小区内。南岸花城毗邻东方文化园，产品形态上既有小高层公寓也有排屋别墅，园区内自然环境不错，由于板块价值得不到认可再加上配套缺失，南岸花城自开盘以来一直未得到市场认可，与其他楼盘相比销售速度一直偏慢。南岸花城早在2007年就已交付，交付之后到现在又卖了6年，但仍然没有把尾房卖完。目前在售的排屋一幢房拥有三本房产证，大大增加了销售难度，虽然已经大大降低了销售价格，但是销售形势仍未见明显好转。

　　贺田尚城也是一个销售周期超长的楼盘。这个楼盘自2004年首次开盘以来，开盘数量将近20次，销售周期也已长达9年多。据杭州透明售房网显示，贺田尚城总共有1400多套房源，截至目前可售房源仍有130多套。甚至连不少业主都连连感叹，这个小区有卖不完的房子。如果说绿野春天和南岸花城是因为地段偏僻卖不动被迫剩下之外，贺田尚城进行马拉松式的销售，实在有些令人费解，唯一合理解释就是开发商不差钱想慢慢卖。

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　　排屋别墅周期更长

　　相比刚需楼盘，排屋别墅的销售周期更长，交付之后继续卖房的现象更为普遍。尤其是“限购限贷”以来，几乎所有排屋别墅项目都不可能在赶在交付之前实现清盘目标。

　　“西溪板块的排屋别墅最为集中，市场竞争也最为激烈，从今年底到明年先后有多个楼盘陆续进入交付期，但是可以赶在交付之前把所有房源都卖出的，这样的楼盘一个都没有。甚至会有一些楼盘，交付之前可能成交率不一定能达到50%。”在一次房产论坛上，与会的开发商大吐苦水。显然，他们对楼盘交付之后还必须坚守在那里继续卖房，做好了充分的心理准备。

　　不过，也有开发商认为交付之后对卖房会有一定的促进作用。“我们的昆仑府产品上有很多特色，比如创造了合院形式，解决邻里之间缺乏交流的问题。我们的产品还拥有180平方米的地下室空间和150平方米左右的花园，交付之后这些实景将会完美地呈现在业主的朋友面前，这是一种非常好的体验式营销。”昆仑府营销负责人坦言，昆仑府将于年底交付，交付之前房子肯定是卖不完了，但是她看好交付之后的销售形势，认为业主的朋友将会成为一个潜在的购买群体。

　　但是现房销售无疑是一把双刃剑。一方面它可以将全景完整地呈现，购房者的感受更直观，会因为一些产品亮点而动心。但是另一方面，交付之后产品的一些缺陷也就暴露无疑，比如交通劣势、配套劣势、污染源等等。没有产品竞争力的楼盘，交付之后面临的销售形势可能更为艰难，成为一个永远也卖不完的“千年老盘”。