天津综合体外扩改写商圈格局 促商圈平衡分布

　　作为现代商业发展的高级形态，城市综合体被公认为商业地产的核心产品。随着天津城市更新的进一步展开和深化，涌现出大批城市综合体项目，其选址在近年发展中逐步由市中心热门商圈地块延伸至城市近郊环线位置。综合体正以均衡的步伐引发城市商业结构的新调整。

　　综合体高密度扎堆市区

　　城市综合体由于汇聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能，有较强的积聚效应，能够在短时间内提升区域竞争。而对于多数地产商而言，综合体打破了以住宅为主的单一项目模式，让整个项目拥有多重需求可能性。这也就是中粮、红星、鹏欣等多家开发商纷纷携综合体项目进驻天津城区的原因。

　　毋庸置疑，综合体的百花齐放让近几年的天津商业地产着实火了一把，缤纷的综合体项目极大地提升了城市人群的购买力，渐成商业地产开发新宠，扎堆市区并急速出现“遍地开花”的局面，促使市中心商业据点在核心基础上更上一层楼。

　　近郊综合体爆发促商圈分布平衡

　　当城市购买力随综合体项目的不断落成逐步提升，也随天津楼市热度不断外扩，大部分居住在环城区域的居民对消费、娱乐、休闲场所有了更高要求。这就引发了部分开发商将综合体项目扩至城区环线以外的新型住宅聚集区域。

　　“新兴商圈的商业地产，因其城市发展原因，必将形成一些物业价值洼地，也成为了低门槛、高增值的物业投资热点区域。”武清区某综合体项目负责人说，在都市中，每增加一个城市人口一般需要增加0.8-1.5平方米的商业地产需求。主城边缘的新兴商圈正随着其城市化水平不断提高，可以预见到未来城市对商业地产的需求也会逐步扩大。其商业地产必将随着城市的发展而快速增值，如大学城、津南、空港、南站、佛罗伦萨小镇、东丽湖等新兴商圈的商业地产。

　　近郊综合体呼唤差异化竞争

　　当综合体逐渐由粗放走向精细，差异化成为项目之间最强硬的竞争武器。而近郊综合体的规划则更应以地域特色为先，将项目规划成为具备充足特色的个性化产品。目前来看，实力房企主推下的近郊综合体多挂有人文地产、旅游地产、京津奥特莱斯消费等鲜明标签。也只有这种目标明确、对应人群鲜明的特色综合体才能在城市商圈残酷的竞争中占有一席之位。

　　地产人士表示，城市综合体规模大、可商可住，成为增加开发商利润率的新高点，因此许多实力开发商在意识到商业综合体重要性的同时，纷纷着手入市。外扩型综合体项目应找准适合该地区的发展方向，只有这样才能够在满足当地消费人群需求的前提下，拉拢、吸引部分市中心消费人群，以此逐步改变商圈分布不均的现状。