北京长阳：开发商驱动的“速成商业”

　　尽管距离中心城区只有30分钟的车程，但因为著名交通堵塞点——杜家坎收费站的存在，让这里成为京藏高速上遥远的北京郊区。时至今日，不少北京市的土著居民提起房山长阳时，脑海中首先出现的还是遥远的路程和一片麦田。殊不知，在人们将更多注意力集中于北京拥堵的交通和挥之不去的雾霾时，长阳镇的社区商业已经从一片庄稼地上拔地而起，并渐成规模。

　　城镇化的发展瓶颈

　　过去，这里被当成泄洪区，发展远远落后于据市区更远的良乡镇，一片麦田，这是当地居民对这里惟一的印象。2005年之后，摘掉了泄洪区的帽子，长阳镇开始了其快速的城镇化进程。

　　长阳位于房山区东部，是房山区的东大门，介于房山、丰台、大兴交汇处，属城乡接合部，素有“潞路之喉”之称，距市区仅15公里。全镇辖37个行政村、人口5万、镇域面积98.6平方公里。

　　长阳镇的前身是长阳农场，1971年被国务院命名为“中柬友好人民公社”； 1998年场乡体制改革，长阳农场由北京市农场局正式划归房山区，成为房山区管理的长阳镇。因为地处永定河的冲积平原，常年以来一直处于“泄洪区”，不允许进行地产开发。

　　“以前这边都是庄稼地，只有一趟进城的公交车，当时很多人都不看好这里，新开发的房价才两三千元/平方米。”一位十年前入住长阳某新开发小区的居民向北京商报记者描述。据了解，作为长阳开发较早的小区之一，该楼盘在开盘时并不被当地人看好，据北京商报记者了解，当年整个长阳都没有大型的商业设施，学校、医院就更不必说。尽管距离城区较近，但因为路面太窄，交通很不方便，一到下雨天，路还会有积水，这里房价甚至不比距离城区更远的良乡镇。

　　经济发展严重滞后、基础设施欠账太多、历史遗留问题严重，成为长阳镇发展的最大障碍。对于长阳镇的开发来说，依赖房地产确实是其不可缺少的重要环节，但是如果一味地依赖“卖地换钱”的开发方式，今天的长阳只能像北五环外的天通苑小区一样因为忽略基础设施建设，成为一座“里边的人出不去，外边的人也进不来”的著名“睡城”。

　　“高速”旁的新型社区

　　与房地产的开发同步，长阳的基础设施建设也不落后，借力2009、2013年“新旧”城南发展计划，共6860亿元的巨额投资和房山区域的整体规划；伴随着房山线的通车、京良路的拓宽以及地铁9号线的全线贯通；在铁路二中、北京小学、北京骨科医院前后进驻以及房山区政府第三办公区的迁入，此地如今已被打造成为房山标杆宜居新城。

　　北京商报记者在社区内调查发现，这里远低于主城区的房价吸引了很多城内居民外迁，一位在社区内便利店工作的店员称：“很多西南三环的老北京人给孩子买房的时候都往这跑，有的是孩子住这儿、还有一些是老人搬到这儿，一下‘高速’就到了，很方便的。”

　　北京商报记者在附近公交车站走访发现，尽管长阳坐落在西南五环外，距离市区较远，但不同于市区内的交通路线。多数途经长阳的公交车都是直接从高速进城，也就是说从长阳站上车，第二站就到了位于西南三环的公交枢纽六里桥。因而即便对于没有车的居民，这里的交通也十分方便。此外，城铁9号线的全线贯通也为这里的居民增加了新的出行方式。

　　据公交站的一位协管员介绍，因为离市区近、交通便利，近几年房山区良乡镇、韩村河镇等在城里上班的年轻人也愿意在这里买房。

　　郊区里的商业广场

　　提到社区，通常离不开菜市场和大型超市。在北京的城镇化过程中，尽管中心城区商业成熟，但高昂的房租也让很多以经营小商品和居民必需品的商户望而却步。而在远郊的新型社区内，缺少生活必备的商业业态规划，则会让居住在此的居民有苦难说。

　　北京商报记者在长阳镇走访时发现，华冠天地、加州水郡商业广场、首创奥特莱斯，是目前长阳镇内已正式开业的大型商业项目。华北最大的奥特莱斯给这里带来了巨大的客流，尽管电商正在进行火热的“双11”大促，但是周末的奥特莱斯占地面积巨大的停车场难见空位。即便是非用餐时间，奥特莱斯内的多家快餐厅内也都出现了排队等位的现象。北京商报记者与几位排队等号的消费者攀谈时了解到，来这里购物的大多是附近的居民和房山区其他各个镇的消费者。

　　一位消费者称：“房山区因为杜家坎收费站一直没有取消，所以很难吸引到城区的人到这里购物，除了少数周末乘地铁来的，其他都是从房山开车过来买东西的。”同样满客的情况也出现在了华冠天地。

　　但是，与繁华的大型商业项目相比，社区内的便民商业则显得有点底气不足。据附近一位居民介绍，因为开发的年头不同，发展不均匀在所难免。临近高速的社区因为开发时间长，交通方便，因而这一区域集中了长阳镇的大部分便民商业，大型菜市场、便利店、超市大多集中在此。北京商报记者在走访时还看到不少社区底商配备了宠物商店、干洗店、药房等生活商店。

　　在开业不久的奥特莱斯附近，因为开发时间较短，尽管临近城铁，但公交线路还不是很发达。据一位刚从奥特莱斯购物出来的消费者介绍：“住在奥特莱斯附近还是开车比较方便，因为周边配套设施还没有建好，通常走很远才能买到东西，晚上也不是非常安全。”北京商报记者从奥特莱斯西侧看到，尽管周边高楼林立，但也有大面积空地，再加上路上车辆稀少，即便是傍晚也会觉得有点荒凉。记者 周雪昳