特色商业开辟昆明新玩场 商业项目个性凸显

　　个性，是现在鏖战在昆明商业地产江湖中的开发商一直在探索的追求的。而说起个性词来，我们总能联想到成都的宽窄巷子、上海的新天地、香港的尖沙咀。“这些都是国内非常成功的商业范本，无论是宽窄巷子的慢时光、新天地的繁华高端，这些特征都是这些项目本身的个性体现，如果往深层次来说，就是我们现在所说的体验式商业。”昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰就认为：“昆明急需‘我有、你无、他需’的商业地产。”如今的昆明不缺优质的地产项目，无论是顺城还是南亚风情第壹城，都是体验式商业的先行者，越来越多的开发商已经意识到，要在人均商业面积超过香港的昆明取得生存，就不得不做点不一样的东西，通过梳理，记者发现目前昆明有4类商业项目个性凸显。

　　公园商业

　　玩的就是异域风情

　　近两年来，公园物业的价值稳步上升，记者从中介处了解到，云南民族村一间30平方商铺转让费就要40万元，翠湖公园旁一间酒吧的转让费超过百万相比2012年上涨了10%。据记者调查，昆明目前主打公园商业的项目并不多，公园1903、天宇澜山、奥宸中央广场等项目都在尝试，其中尤以去年推出的公园1903最为耀眼。以法式文化主题公园为名片的这一项目，规划有600亩的主题公园。公园1903策划总监杨俊说：“公园1903的灵感来自于法国人修建的滇越铁路，滇越铁路修建开始，法国和昆明就结下了不解的缘分，这个项目旨在标志和塑造中法文化的纪念，而这也正是项目的名片。”他认为，光有文化还不足够，因此，我们做了一个公园，公园的价值在于你能去体验这种文化，我们建有凯旋门、教堂、歌剧院、葡萄庄园等，这些法国元素在项目中，你能看得到、摸得到，能在教堂办婚礼、婚庆；能在街边的咖啡厅喝咖啡；能喝到法国的葡萄酒，这就是体验，就是个性。

　　代表作品：公园1903、奥宸中央广场、天宇澜山、七彩云南第壹城

　　街区商业

　　踏上一段时光旅行

　　怀旧，是每个人都有的一种情节。如今，昆明的开发商在打造个性商业的选择上，也变得怀旧起来。

　　“一颗印”这个词在今年开始频繁的出现在开发商的广告上，其中俊发、银海两个昆明品牌房企在其主打项目俊发城、银海金岸中，都明确提出，把老昆明一颗印的建筑形态植入到项目中。俊发地产一公司总经理彭后熊说：“所谓的体验，在俊发城中更像是一场旅行，一种对老昆明历史的回顾，在打造项目的同时，保留龙头街丰富的历史遗存集群和文化名人资源，这样做，城市才不会丢失‘灵魂’。”建成后的俊发城将会是一个集生态、文化休闲旅游、历史风情街区、科技研发产业集群、东南亚及南亚经济合作会展中心的中央文化旅游区。银海金岸以昆明八景之一的古渡渔灯为由头，以千年古桥、万颗樱花打造昆明最浪漫的水岸酒吧一条街，引入全球500强品牌，国际院线、高端餐饮等，全方位满足南城吃喝玩逛游娱购等消费需求，打造昆明消费体验目的地。另一方面，“昆明老街再生”也是很多开发商倾力打造的特色，据不完全统计，近10个项目都提出还原昆明老街的规划，其中，马街摩尔城一条全长5公里世界最长商业峡谷步行街串联5600亩山海城邦，由摩尔峡谷，阶梯峡谷，欧洲小镇，艺术风情峡谷四部分组成购物、居住、休闲、娱乐的欢乐之都。

　　代表作品：俊发城、银海金岸、马街摩尔城

　　文化商业

　　大家都爱文艺范儿

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为：“文化是城市的灵魂、根脉和生命力。”而今，越来越多的开发商向着城市运营商的角色转变，为项目注入更多的文化内涵，不仅能赋予项目特色，也能在市场大潮中站稳脚跟。

　　其中，如文化空间和银海金岸、联想科技城最为突出。文化空间以老篆塘庙会为主打，囊括音乐、动漫、美食文化等特色创意街区，就连昆明本土影视明星夏嘉伟也说：“在我小的时候，吃着篆塘庙会的各种民间小吃，日子自在、安逸，但是现在，这样的老字号的品牌小吃店找不着了，这样的昆明味道似乎一去不复返了，想念儿时的小吃，想念老昆明的味道，想念当年那安逸、自在的生活，这也许也是许许多多老昆明人共同的心声。”；联想科技城则以一站式物联网型文化商业中心出位，据云南融科公司总经理王立生说，未来联想科技城有可能会承办WCG(世界电子竞技大赛)、以科技融入文化，成为辐射西南的科技商业动脉；而七彩云南花之城，以云南本土的特色民族风情为突破口，打造又一民族文化综合体；以鲜花切入的花花世界项目，规划有大型花卉主题广场、七彩花坛、七彩花桥等以花为主题元素的景观，结合大体量商业，形成独一无二的体验式游购。

　　代表作品：文化空间、联想科技城、七彩云南花之城、花花世界

　　餐饮商业

　　抓住吃货们的胃

　　还记得《舌尖上的中国么》，一部纪录片道尽了中国的吃文化。今年以来，昆明的开发商在商业部分打造上，也花尽心思抓住吃货们的胃。据记者调查，超过9成的商业项目中餐饮业态所占的比例达到30%—40%，所占的比例逼近零售业。

　　如润城，在润城？第一大道地下规划的是一个能辐射周边区域20万人流的美食广场；印象富民上河图打造周末48小时休闲度假小镇及昆明最大的私房菜人文小镇，已经引入了福润肥牛、曼回索、马克酒吧等一批餐饮特色品牌进驻该项目；人民路壹号携88万平米的“全时态不夜城”的到来，“全时态的不夜城”，也被称之为“第6代商业模式”，与Mall和传统的商业步行街相比，“全时态不夜城”至少有10000平米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用，配合上云南首席的“动感天幕”、“星光街区”，建成之后将颠覆昆明传统的KTV、酒吧主打的夜色经济。

　　代表作品：润城、印象富民上河图、大都、人民路壹号

　　业界热议

　　人民路壹号招商总经理吴亚霏：

　　好的运营才能炒出好的商业味道

　　昆明开发商必须对运作项目的定位要清楚，每个城市能供养的商业体量是有限的，以目前昆明的商业运营模式，上千万的商业体量里最多有40万平方米能存活下去。

　　未来几年，商业地产亟需突破人才瓶颈，无论更关注运营的成都还是更关注招商的昆明。目前，在成都购物中心和昆明新世界百货都存在这个问题，外来商业业态应更多吸纳进来，只有市场更广阔了，消费的人多了，商圈的外延才会延伸下去。

　　事实上，商业地产80%在于运营，这部分相当于锅碗瓢盆，只有运营成功了，商圈就会更好地运转下去，不至于停滞不前和生锈。同时，商业地产还有20%在于招商，如果锅碗瓢盆这些载体运转不成功，招商进来的优质客户也会“炒出”很难入口的“商业味道”，这就是让建筑回归生活的本质需求。

　　鼎杰地产副总经理王震宁：

　　把商业地产打造得更人性化

　　把特色拿出来，把商业地产打造得更人性化，这是每一个开发商都渴望的商业愿景。但如何分配商业地产的比例，绝大多数开发商都采取“倒逼”模式：接了地块，再谈如何做商业。最终，这是一个利益博弈过程，一旦选择了商业形态，运作之后往往很难变更。

　　目前，在土地一级市场环节，很多开发商没有自己的专业团队去深入调研地块属性，10多天的土地招拍挂期限，很多开发商难以更全面区考虑地块属性，只有拿地之后才会去地方规划部门商谈更为详细的土地规划。

　　昆明商业地产市场极度饥渴，必须依靠资金雄厚做底气。在商业地产模式中，更应突出开发商和商业地产项目的特色，融入城市。谈到商业地产专业度，目前很多的商业地产开发商都是从早期的商业住宅或市政工程项目运作转型而来，专业很难保证，专业人才团队及群体的形成，往往随着商业地产的市场慢慢成熟起来。(胡泊)