昆商业地产自立门户 全国性大鳄竞逐春城楼市

　　上周末，家住西市区的周锦一家，大中午吃完午饭就赶往南市区南亚风情·第壹城购物。因为令周锦一家尴尬的是：西市区目前还没有一个集休闲娱乐购物为一体的商业中心。“最近一年我们买衣服、吃个饭看个电影基本上都要去南亚风情·第壹城，很多个周末都是在那度过的。”昆明现有商业中心不足和住宅市场的调控是这几年昆明商业地产风生水起的原因。距今，中国商业第一品牌万达；港资商业地产大鳄恒隆、嘉里建设等外来商业地产大腕已入驻昆明；而俊发、银海、诺仕达、龙宇、中天文化等本土开发商也从住宅地产进入商业地产，他们在转型路上不断摸索学习借鉴，旨在打造属于昆明本土开发商个性的商业品牌。无论是专业化程度极强的外来开发商还是正在转型的本土企业，他们正在奏响云南商业地产“最强音”。

　　专业优势

　　发展商业地产全产业链

　　随着这些专业的商业地产商在昆明发力，昆明城市缺少多元化的消费模式和购物场所的情况得到改观。一些高品质的复合型商业今后落户昆明，这种“一站式”购物消费的理念已慢慢成为主流。

　　“万达的开发模式是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、大型广场等。目前万达广场自有产业包括大歌星KTV量贩、万达影城、大玩家超乐场。万达广场的所有销售物业的交付都是在大商业开业后的半年或一年。这样所有销售物业能够享受到我们自持物业开业后带来的人流、配套等红利。”昆明万达广场投资有限公司副总经理蔚峥嵘坦言。的确，万达延伸发展商业地产产业链的策略，核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。

　　类似万达这样的“一站式”强调体验的商业项目目前已在昆明市场上多点开花，包括恒隆广场、红星国际广场、昆明广场、人民路壹号广场等昆明众多综合体在开发商对这种齐头并进的模式很是推崇。

　　运营优势

　　重资产持有运营

　　与住宅地产不同，投资回报漫长却稳定，其核心价值就在于运营管理能力。来自香港的恒隆集团打造的恒隆广场更是以100%自持的底气闯荡内地市场。

　　和恒隆广场这种重资产自持运营有异曲同工之妙的综合体项目并不在少数，约有70%商业项目自持比例达50%以上：万达核心商业购物中心“只租不售”，西山万达广场自持占到90%以上；顺城100%自持；南亚风情·第壹城自持占到75%……

　　恒隆在内地10个项目都是纯商业项目，事长陈启宗的想法简单：“一是只做长线，二是商用物业大多和老百姓的住房需求不沾边，不会涉及到调控。”恒隆地产典型的商业地产开发模式是打造世界级综合商业物业并长期持有。从恒隆在内地的商业项目上不难看出它有一个最突出的条特色：专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。如昆明恒隆广场的选址就在具有地理唯一性的昆明中央商务区原市政府地块。

　　像恒隆广场这类只租不售或大部分持有运营的模式不光依靠地价与房价的升值，而是通过团队的经验和能力去创造价值。最终，依靠良好的物业与管理优势让整个项目运行良好。

　　资源优势

　　品牌号召力带动新商圈

　　商业地产大鳄的到来，对区域的提升作用同样也不可小觑。

　　以云南商业旗舰昆百大为例，曾经的三市街，只是个普通的十字街区。却因昆百大集团旗下昆明百货大楼、百大新天地等多个商业地产项目的成功而日常益繁华。

　　“昆百大既能开发，又能运营，手上有上万家合作品牌商家资源，还有四、五个独资自有商业品牌，具备这种优势的开发团队在市场上都不多见。”金石联业副总经理洪涛在早前接受本报记者时表示。昆百大54年创变求升经营起的强大品牌联盟，让昆百大在这个资源为王年代一直引领昆明本土商业地产。

　　这样多功能特性使得万达广场、恒隆广场、昆百大、南亚风情·第壹城这样的商业地产影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。合富辉煌(中国)昆明分公司副总经理刘铭做出预测：“恒隆广场建立后可能会上涨30%-40%。”更有业内人士预测恒隆广场建成后区域内商铺的租金会由现在的300-500元/平米/月上涨到1000元/平米/月以上。