房企的“强者恒强”与进退两难

　　从三季报反映的情况来看，房企之间的分化趋势越来越明显，龙头房企会持续强大，而中小房企将在激烈的市场竞争中进一步陷入进退两难的境地。

　　目前，近半数上市房企已公布三季报。有32家实现了业绩同比增长，另外30家业绩出现下滑。龙头房企“热”，中小房企“冷”，成为2013年三季度房企报告的主要特征。

　　综合前三季度的业绩，大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4，快于既定进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。预计500亿元军团的数量将从去年的8家上升至12家左右。1000亿元军团的数量将从去年的3家上升至6家左右。

　　与此形成鲜明对比的是，中小房企业绩整体表现不佳，至今仍然在“生死线”上挣扎，处于欲扩张无资金、想收缩而无方向这种进退两难的境地。

　　中小房企之所以出现业绩下滑现象是因为前期面临的瓶颈问题太多，比如拿地价格较高、存货量较高、产品定位与市场不符、缺乏资金等。与此同时，在过去的几轮调控过程中，给予这类房企的转型空间也比较有限，再加上这类房企没有把握好每一次房地产市场复苏“换仓”的机会，从而进一步加大了出现业绩下滑现象的可能性。

　　当前，房地产市场分化特征越来越明显。中小房企在核心竞争力上远不如大型国企央企地产公司，主要表现在扩张资金上短缺，导致土地市场交易出现“分化”，好的地块被央企、品牌开发企业拿走，中小企业只能“望地兴叹”。

　　而在销售上，中小房企的成本控制能力欠缺，难以实现大型房企那样集中化、产业化的操作。中小房企的成本偏高，进而利润率自然偏低，在市场竞争中很容易处于不利的位置。

　　因此，不难看出，未来一段时期内，龙头房企的市场占有率将会继续扩大，强者将更强。具体原因有以下几点。

　　首先，整体调控政策坚持“去投资化”的同时，呈现出定向宽松局面。“阶段性”局部收紧，政策执行总体较“温和”。楼市短期仍将扮演拉动经济角色，楼市逆经济周期的特征在当前表现比较明显。

　　其次，支持面在增宽。早在去年年底，住房和城乡建设部就已明确提出支持改善型需求，改善需求成为今后楼市一支重要力量。

　　从政策执行的角度来讲，新“国五条”细则当中涉及的二手房交易需缴20%增值税、二套房贷首付比例提高等政策，在大多数城市并没有执行。在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市。这样一来，自住型需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市场基本面成交迅速好转。

　　再其次，从楼市量价齐升背后的根本原因来看，货币供应量的持续增加仍然是今年楼市火热的根本原因。而其他层面的因素如政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等则只是货币供应量增加基础上的具体市场需求释放的表现。

　　国家统计局数据显示，2013年虽然M2同比增速从1月的15.9%下降为1 9月的14.2%。但总体来看，M2同比增速依然高于今年政府工作报告中提及的13%的目标。在市场流动性依然相对宽松的市场背景下，政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等诸多辅助因素的影响下，今年楼市“基本面”开始实质性回暖。

　　最后，品牌房企的驱动作用。品牌房企通过合理定价，提高产品性价比，抓住政策给予的跑量窗口期积极跑量，成为今年房企业绩积极回升的关键。比如在今年3月份新“国五条”细则的政策真空期、金九银十的时间段、年底年报这个时间内，品牌房企纷纷加大推货量，积极跑量，进一步导致了业绩的快速回升。

　　张宏伟