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龙头房企海外融资短期内风险较小

2013年11月15日 14:21 来源:中国建设报 参与互动(0)

  三季度,内地房地产企业海外市场融资力度逐渐升温,从9月开始,多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。

  综合惠誉、穆迪和香港交易所的数据,共有9家房地产公司在短短50天内发行超过52.5亿美元的债券,这还不包括万达商业地产即将发行的大额美元债。其中,9月17日,绿城中国率先发行了第一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据,10月24日,恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据,年息率为8.75%。

  企业缘何在近期频繁进行大量融资行为?我们认为,房企这次大规模的融资行为主要有三点原因。

  首先是融资成本降低推动房企再融资。从融资目的来看,企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债,降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。美联储货币宽松政策增加了海外资金的流动量,大量资金流向香港市场,资金流动性的大幅提升,带动了利率的逐步下降,而房企的高周转主要依赖于“以债养债”的模式,通过高额利率的借贷扩充企业的资金,进行投资和买地。因此,随着企业融资成本压力显现,企业选择进行更低廉成本的融资以替代利息高昂的旧债务。

  其次,企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好,企业更多采取观望状态,减少投资力度的同时加大周转速度。因此,去年主要房企的土地存量出现一定的下降,企业急需在今年进行大面积的补充,2013年上半年市场的供应总量大幅提升,企业的拿地力度有所增加。随着年末的到来,企业希望在市场利好之下进行最后的投资活动,因而在近期大幅举债。同时明年预期将进入新的加息周期,融资难度和成本可能提升,企业希望赶在政策出台前,进行一波投资开发。

  再其次是长期债务总量提升,企业短期债务风险减少。从融资期限来看,较长的还款期限既能有效降低企业短期的资金压力,又可提升企业的抗风险能力。与此同时,融资成本分摊到每年,成本开支压力并不会如此显著。房企新融资的融资期限大多是5年期及以上,利率平均在7%左右的长期融资,高利率的贷款虽然会加大企业的成本开支,但是每年的利息额度并不高。

  从绿城中国的融资来看,为了自身的快速发展,绿城中国进行大量融资,2011年末债务总量很高,净负债率达到148.7%。企业融资多数为1至2年的短期高额利率融资。随着企业投资力度降低,提升资金回笼速度,企业净负债率下降至2012年末的61.3%,降幅达87.4%,企业信用评级逐步优化,更容易获得长期贷款。

  从绿城中国的财务报表中可以明显看出,企业长短期债务比从2012年上半年0.45提升到13年同期的1.32,提升193%。信用评级的提升代表评价机构对企业资金状况的认可,从而可以从银行及信托方面获得融资成本更为低廉、还款期限更长的贷款,这将有效提升企业的抗风险能力。

  最后是龙头房企抗风险能力强,现金流稳定,违约风险较小。从资金风险来看,近期融资的房企主要以龙头房企为主,龙头房企依靠突出的销售业绩及优异的信誉能力,违约风险可能性较小。企业虽然近期有大额高息融资行为,债务风险压力有所提升,但从这些融资的房地产企业来看,主要是以万科、绿地、中海、恒大为主的龙头房企,这些企业在自身的风险把控上具有很强的意识。

  从短期风险情况看,现在市场总体比较温和,龙头企业在销售能力上十分优异,企业原有的现金流加上新的销售回款足以覆盖企业的负债。因此,企业的抗风险能力较强,违约风险可能性不大。

  (作者均系克而瑞信息集团分析师)

  ■朱一鸣 许一星/文

【编辑:张慧鑫】
 
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