房地产信托兑付风险预警楼市

　　正当信托业在土地流转信托、房地产信托基金等方面不断创新之时，市场连曝房地产融资方违约事件，再度引发市场对于房地产信托兑付风险的极大关注。

　　继5月份中信信托“舒斯贝尔”等项目出现兑付风波后，近日，包括四川信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。“目前出现的房地产信托产品兑付风险，反映出房地产市场的政策风险和市场风险正在加剧。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对此分析表示。

　　政策市场双风险承压

　　上述房地产信托产品兑付风险如雨后春笋，无疑为今年年底即将集中到期的房地产信托市场蒙上一层阴影。

　　中国信托业协会的最新数据显示，2013年三季度末房地产信托融资规模达到8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%。相关分析显示，今年三季度房地产信托新增1675亿元，创2010年以来历史最高水平；今年三季度房地产信托相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544亿元环比上涨8.48%。

　　韩长吉表示：“政策风险主要体现在房地产宏观调控政策依然不放松，房企融资渠道受阻，资金承压，多方面难以有很大作为；市场风险主要体现在地产商拿地成本趋高，部分地区房地产市场出现饱和。同时值得注意的是，项目要得到市场的认可也不是一件容易事，目前房企的毛利率已经呈现普遍下降的趋势。”

　　同花顺iFind的相关数据显示，今年前三季度，141家上市房企整体实现营业收入3767.48亿元，同比增长33.56%，实现净利润462.59亿元，同比增长32.15%。在楼市回暖背景下，房企销售毛利率却悄然降至近三年来的新低：2013年三季度这一数据已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年销售毛利率分别为39.74%、37.34%。

　　整体兑付风险依然较小

　　分析人士认为，目前出现的局部房地产信托兑付问题只是单一事件，房地产信托整体兑付风险依然较小。

　　金牛理财网研究中心研究员何法杰指出：“今年以来，房地产市场还是很不错的，各地区房价均出现较大幅度的上涨，但这也有可能引发推出进一步的调控措施。如果房地产调控再度加强，经济增长继续下行，兑付风险将会加大。”

　　一方面是毛利率的下滑，另一方面是信托预期收益率的缓升。根据用益信托工作室的统计数据，2013年7月至9月的三个月，房地产信托预期年收益率分别为9.4%、9.36%、9.46%，平均预期年收益率达9.41%，虽然低于10%，但已经扭转下滑趋势，平稳回升。

　　业内人士指出，房地产信托收益率的上升，一方面是因为货币政策收紧，资金利率上升；另一方面是楼市回暖，房价持续上涨，投资者对楼市的风险情绪有所好转。

　　中国建投副研究员涂俊表示，地产信托融资收益率在第四季度会进一步上升。

　　据悉，从去年三季度开始，房地产信托产品被监管部门要求由事后备案改为事前备案，审批速度放缓并实行更为严格的审批程序，房地产信托产品的发行数量、总量规模要控制性递减。

　　“国内的房地产信托主要是房地产信托计划产品，可以向房地产信托投资基金转型。”韩长吉指出，房地产信托投资基金(REITS)相对比现有的房地产信托计划产品具有优势，其优势体现在标准化可流通的金融产品，投资人可以在公开市场上买卖，以获取资本利得；其投资回报稳定，更注重房地产项目的长期运营获利；并且有专业团队介入管理，能提高资金安全性和使用效率等。

　　另有分析人士也指出，目前国内的信托公司风控差异很大，相关信托公司风格相对激进。建议信托公司在做房地产信托项目时做好尽职调查，包括融资方的信用资质、经营状况、信托项目的还款来源等等，对于信托项目的抵押、担保等风控手段要尽量把好关。在项目设立之后也应及时做好后续跟踪，尽早发现和处理问题；对于投资者而言，在选择信托项目投资时应从自身风险收益偏好出发，全面考察信托项目信用资质情况，对其交易对手的财务状况、经营业绩以及信托公司风险控制措施等信息进行了解。