中国房企“入侵”世界

　　对国内房地产发展前景的担忧，促使财大气粗的中国房企纷纷选择在海外攻城略地，寻找新的掘金机会。

　　日前，北京朝阳区，一家神秘的中国房企与美国奥克兰项目的负责人举行了媒体见面会。

　　此前，这家名为泽信控股的房企很少占据媒体头条，而它的同行万达、万科、SOHO中国等则是常客。不过，它现在有机会改变这一局面：以15亿美元的价格收购了奥克兰65英亩的土地。

　　不过，最激动的还不是这家来自内蒙古的企业，而是大洋彼岸的开发商。这位名叫迈克尔·杰尔梅蒂的开发商曾经历长达10年的公开听证、诉讼和游说，项目一直处于停歇之中。当得知中国企业将其收购时，他很难抑制住激动的心情：“我很期待中国贵客的到来。”

　　当然，在庞大的海外房产收购大军中，泽信控股只是其中之一。从2012年开始，中国开发商开始纷纷走出去攻城略地，而在今年，更是迎来了爆发式增长。

　　今年2月，万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目(万科还投资新加坡等地的项目)；6月，以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权；8月，万达宣布在伦敦建造酒店的计划；10月初，上海绿地集团以超过50亿美元持有美国森林城公司70%股权，双方共同开发位于布鲁克林大西洋广场的地产项目，这个价格也创造了中国房企海外投资的最高数额；几天后，复兴国际以7.25亿美元买下纽约曼哈顿摩根大通第一大楼……

　　与此同时，还未跨出国门的保利、富力等大型房企也正在为进军海外做功课。

　　值得注意的是，美国成为了中国房企海外投资的首选，2008年中国房企在美投资仅为2200万美元，但到2012年这一数字涨至17亿美元。此外，澳大利亚、加拿大、新西兰也是它们热衷的投资市场。

　　中国房企纷纷选择“出海”，与当前国内的政策形势不无关系。

　　过去30多年来，房地产是中国最为暴利的一个行业，但这种好日子可能已经迎来拐点，尤其是从去年开始，国内土地交易市场频频出现“地王”。即使一直声称不拿“地王”的万科，也三次问鼎单价或总价地王，合计支付地价款达108亿元。“如今的土地价格到了大家不能接受的地步，必须得考虑新出路了。”一位房地产行业人士透露，这或许是催生中国房企“出海”的主因。

　　况且，中国政府不断对房地产进行调控，比如提高卖房所得税、限制居民购买第二套住房、提高住房贷款首付比例等，尽管没能使房价降下来，但这预示着高增长时代可能已经成为过去。而当中国房地产市场陷入低迷时，那些拥有海外项目的开发商就有了更多出路。

　　与此同时，海外房地产市场正在持续回暖，今年英国房地产价格已经较去年上涨了9.7%，且没有下滑迹象。截至7月，美国房价已连续18个月上涨，同比涨幅为8.8%，这无疑给了中国房企一针强心剂。“美国经济正在复苏，为市场带来了充足的流动性，也带来了稳定回报，房地产开发前景十分乐观。”绿地集团董事长张玉良表示。

　　同样值得乐观的是，越来越多的中国人选择在海外投资房产。也就是说，中国房企在海外开发的项目，未来还会卖给熟悉的中国面孔。以绿地在韩国济州岛的项目为例，其大部分卖给中国人，其核心优势是，买了该房产可以获得韩国政府附送的永久居留权。

　　全美地产经纪商协会的报告也同时印证了这一趋势，该报告称，截至今年3月的过去一年中，国际买家在美买房规模达到682亿美元，其中中国面孔贡献了82亿美元，成为美国房地产第二大买家。

　　不过，对中国房地产开发商来说，过去奉行“快进快出”的运转策略需要改变了——海外房产的开发需要更长久的耐心与打算。绿地布鲁克林大西洋广场地产项目开发时间长达4至5年，而泽信控股在奥克兰的项目也要经历8年的周期……对于中国开发商来说，长期的开发过程中会面临房产市场的不确定性、文化差异等问题的挑战。

　　显然，聪明的开发商也意识到了这一点，所以在投资海外过程中，中国房企大多是战略上的考虑，投资规模并不大，而且大多选择了与当地企业合作的方式，在陌生的法律、文化、背景下，这种低风险合作无疑被视作是最为保险与理想的布局模式。

　　■韩牧/文