三中全会《决定》勾勒房地产长效机制雏形

　　十八届三中全会不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。张斌/CFP

　　“人们不应该只关注政府是否对房地产市场进行调控，更应该重视长效机制的建设。”谈到十八届三中全会对房地产行业的影响，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮这样表示。

　　11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称“《决定》”)公布。在房地产领域内，《决定》也引发广泛关注。不少业内资深人士认为，《决定》没有提及房地产调控，但《决定》强调市场对资源配置的决定性作用，在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面的提法，都将影响房地产行业的发展。

　　长效机制雏形显现

　　陈淮认为，目前政府同房地产行业的关系就好比医生和病人的关系。房地产市场仍然需要政府进行监管和调控，只不过调控手段会有所改变，更向市场化靠拢。

　　在业内人士看来，《决定》从深化改革的指导思想到财税、土地、宏观调控等方面的具体决定，折射到房地产就勾勒了房地产长效机制雏形，有关条款分别关联房地产市场的价格形成、土地供应、融资渠道、税收调节等。

　　在价格机制方面，要完善由市场决定价格的机制。在土地制度方面，建立城乡统一的建设用地市场。在税收制度方面，决定提出加快房地产税立法并适时推进改革。在金融市场方面，决定提出要允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，健全多层次资本市场体系。在宏观调控方面，决定提出，健全以国家发展战略和规划为导向、以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系。

　　北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越在接受记者采访时表示，此次三中全会，事实上不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，有两大亮点。一是农村土地流转改革和推进城镇化进程，一是提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。

　　行政性调控或不会立即退出

　　三中全会全面深化改革的决定，让许多房地产行业业内人士看到长效机制的雏形。不过具体到当下的楼市调整政策，一些业内人士认为迅速退出的可能性很小。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌就认为，不同的城市面临不同的情况，在北京、上海等一线城市，限购、限价政策不会立马退出。

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，“限购肯定不会退出。”毛大庆认为，对于限购的理解，不能仅局限在房地产领域，限购有调节城市人口资源配比的考虑。十八届三中全会也提出，严格控制特大城市人口规模。综合考虑，限购举措会在相当长的时间内存在。至于限价等调控手段可能会退出，需要调控压力的缓解等为前提。

　　北京一家上市房企董秘也对记者谈到，三中全会决定的影响应是逐步体现的，不会立竿见影。例如建立城乡统一的建设用地市场，具体到地方，怎样落地，会有多大的新增规模，都需要观察。 新京报记者 张旭

　　关键词 建设用地

　　土地制度改革尚需突破

　　十八届三中全会通过的《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。业内人士认为，农村集体经营性建设用地可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，短期内不会冲击城市房地产市场供求结构。同时，备受关注的小产权房问题，因牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，目前依然无法进入流转。

　　楼市土地供应不会快速增加

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，农村集体经营性建设用地在农村集体用地中的比例很小，其中不少已经建设了厂房、商业等，真正能进入流转的就更少了。“比例说不好，但相对很少”。

　　华远地产董事长任志强日前也表示，十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，从逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很难实现这一目标。因此前面有两个限制性条件，第一个符合规划，第二个是严格控制用途。

　　在业内人士看来，集体经营性建设用地出让、租赁、入股，涉及所有权和使用权的问题。集体所有性质不能发生改变，使用权分离，但依然只能是集体经营性建设用地，可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，因此对于增加商品住宅用地供应，目前来看还有很远的距离。

　　易居中国旗下CRIC研究中心也认为，在目前体制下，农地不可能完全跳开地方政府卖给城市的消费者建造商品房。土地流转改革短期内不会冲击城市房地产市场供求结构，但有利于促进农民市民化，对城市市场需求规模增加有正面作用。

　　目前已开展土地流转试点的广东、安徽等地，流转土地用途不包括商品住宅建设。

　　土地制度改革大幕逐步拉开

　　虽然目前可见的农村集体经营性建设用地流转不会直接推动商品住宅土地供应，但不少人士还是表示了乐观的看法。从五年前的“逐步建立”到这次的“建立”，十八届三中全会展现了中央推动土地制度改革的决心。

　　邹晓云就认为，农村集体经营性用地流转推进，有望成为真正意义城乡土地统一市场平台建立的开端。一旦试点推进顺利，资金进入这一领域，而又没有出现什么问题，这可能会带动更多的农村集体建设用地入市。

　　北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越认为，在未来城乡统一建设用地市场真正形成后，才会加大土地供应量，从而缓解土地供应不足和住房需求的矛盾。

　　对于现存的小产权房问题，北京房地产业一位资深人士对记者表示，小产权房在目前的政策体系下没有新出路。小产权房牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，依然无法进入流转。但在未来土地制度试点、改革的深入的情况下，小产权房或许会有新出路，“但路途遥远”。

　　一家房企高管在接受记者采访时谈到，目前的农村土地流转还谈不上和房企的直接关系。从决定出台到地方具体配套政策出台还需要一定时间。在北京，主流住宅开发商从中受益有限，目前也谈不上对于购房者有怎样的影响。 新京报记者 张旭 实习生 陈禹铭