房地产长效机制指向“市场化”

　　国家统计局日前公布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与去年同期相比，新建商品住宅(不含保障性住房)价格上涨的城市有69个，价格下降的城市有1个。涨幅最高的是上海为21.4%，北、上、广、深4个城市的房价涨幅同比已经连续两个月超过了两成。国家统计局城市司高级统计师刘建伟则认为，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨与去年同月对比基数相对较低有一定关系。初步测算，去年10月70个大中城市新建商品住宅同比价格下降1.1%。

　　值得一提的是，新建住宅价格中，一线城市连续两个月同比价格涨幅全部超过两成，分别是上海21.4%、北京21.2%、广州20.7%、深圳20.6%。此外，厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州等17个城市同比涨幅超过10%。北京中原地产市场部研究总监张大伟指出，一二线城市聚集了过多资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。对于未来房价走势，张大伟表示，目前影响房价上涨的因素依然存在，如果在2013年楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。

　　三中全会为高房价开药方

　　十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中对房地产调控内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革以及加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措核心是通过市场手段平衡供需。

　　长期以来，地方政府垄断了供应端所有的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。

　　目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点，专家分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。

　　另一引人关注的改革是在税费领域，数年来“只听楼梯响、不见人下来”的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。

　　放权市场应对“越调越涨”

　　十八届三中全会中明确提出“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用”，未来我国经济活动中市场化的决定性作用更为明确。在未来房地产制度的长效机制顶层设计中，市场化将是主要的方向。长期来看，未来一二线的行政性地产调控措施也有望放开，房地产市场进入良性发展轨道。这预示着未来房地产调控的去行政化是大势所趋。然而，房地产市场化的前提是保障到位，因此保障房建设和管理加速完善更加迫在眉睫。上周，北京公布首批自住型商品房规划，建筑面积约144.7万平方米，可推出房源16020套，多层次供应体系正在加快建立。

　　财税改革、土地制度改革和新型城镇化建设均为长期工程。城镇化仍是房地产行业持续发展的推动力，《决定》明确提出“健全城乡发展一体化体制机制”、“完善城镇化健康发展体制机制”、“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民”。户籍制度改革将使更多的农村居民成为真正的市民，农民财产性收入的增加将提高农民的购买力。新型城镇化建设将继续为房地产行业带来巨大的需求，成为房地产行业持续发展的推动力。

　　同时，也有很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。

　　一线城市楼市调控全线收紧

　　广州继深圳、北京、上海之后发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(下称《意见》)，指出进一步从加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供应、抑制不合理住房需求、提高第二套住房贷款的首付比例、引导开发企业理性定价等5个方面继续稳定住房价格，保持房地产市场平稳健康发展。同时增加住房与土地供应。

　　此外，广州继上海之后，成为第二个收紧限购政策的城市。《意见》指出，限购范围将从之前非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从1年调整为3年。这意味着，需在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　同时，《意见》指出，根据房价控制目标和政策要求，将进一步提高第二套住房贷款首付比例至不低于70%。这意味着，一线城市将第二套住房贷款比例全部提升为70%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲，由于“人多地少”的客观特征，市场供求关系没有办法通过大规模供应土地来获得缓解，当前来讲，也只能说尽可能通过这些措施遏制房价过快上涨与出现爆发性增长的机会。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2014年，一线城市与发达的二线城市，城市经济聚合效应还将继续，房地产市场交易活跃，尤其二手房市场将逐步成为市场交易主体，房价涨幅将继续保持15%左右。三、四线城市，新房市场将成为吸纳“城镇化”人口的主要阵地，由于土地供应相对充裕，加上各项行政制度的规范与落实，部分城市房价涨幅将有所缓解，价格涨幅将维持在10%左右。