“穗六条”一出 小土豪抢房大房企抛售

　　一线城市住宅限购收紧 商业项目成热点 但记者调查发现商业地产现“两重天”景象

　　“穗六条”一出，非本地户籍人士购买广州住宅的门槛又有大幅提高，而公寓、写字楼等商业地产又一次成为投资的热点。记者走访市场发现，近期“土豪”在商业地产方面出手大方，而赶在年底推出商业地产项目的开发商也颇为自得。房企人士认为，由于限购收紧，住宅市场销量必然下滑，若政策持续，会有更多开发商加大商业地产开发比重。

　　这边厢是小土豪扎堆抢房，那边厢却是大房企频频整体转让商业地产项目，从李嘉诚旗下的和记黄埔、长江实业到潘石屹的SOHO中国，再到绿地集团转让白云绿地中心。有业内人士猜测，商业地产未来供应量大，出租回报率将一再降低，房企自持风险将加大。而小投资者购买商业地产项目也应该谨慎而行。

　　购房者：“土豪”抢房忙

　　经营印刷业的古女士(化名)近期有点惆怅。她从合作伙伴处听说珠江新城一个甲级写字楼现房单位有两套房源被前业主退订，而销售中心目前尚未对这两套房源定价，想“抢占先机”的她找到开发商内部人士希望预订，可是反馈的信息却是“该两套房源退订当日便已经被下订”，而目前在售的写字楼二期已经比当年的一期价格上涨了25%，开发商方面委婉表示要尽快下手：“已经有大客户在就整栋买下谈合作，一旦谈下就不再散卖了。”

　　记者走访市场发现，近期商业地产项目的热销并非个案。例如本月推出的广州大道南某公寓项目开盘当天便现“土豪”买家，一举包下了顶层26楼的15套单位，花费达两千万元以上。

　　开发商：力推商业地产搏回款

　　而对于将项目重点放在一线市场的开发商们来说，近期由于北上广深的住宅市场调控已经全线收紧，住宅交易即将陷入僵局，如果手中拥有商业地产项目，无疑是一根搏回款的“救命稻草”。

　　记者发现，10月份之后，已经有十余个公寓项目入市，合生、敏捷、奥园等均有新货推出。

　　“广州市提高外地户籍人口买房门槛，确实会对我们的高端住宅项目销售产生一定的影响。”广州市本地一个大型房企销售部副总表示。但他同时强调，该公司已经赶在调控前推出了公寓项目，并取得了较好的反响。在接下来的一段时间内，其预测商业地产项目销售量将攀升，该公司打算将不限购不限贷的公寓项目当成回款的主力。

　　其同时表示，调控政策事出突然，且能持续多久很难估计。“如果调控政策持续的时间比较长，应该会有更多的开发商将重点转向商业地产项目。”

　　外围：多家房企连抛自持物业

　　尽管如此，从全国来看，商业物业的运营似乎正在变得越来越难，不少房企正在将自持的商业物业集中抛售。

　　SOHO中国近期传出抛售上海3个项目，对此，潘石屹公开回应称，开门做生意“买进卖出很正常”。而绿地集团刚刚在两日前将广州市白云绿地中心的二期购物中心整体转让给了凯德置地。

　　对此，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文坦言，地方政府无序进行商业地块出让，商业地产项目过于“扎堆”开发使得开发商自持商业物业的风险正在加大。“以广州为例，这几年土地出让中50%以上都是非住宅项目，目前转让商业地产项目尚能赚一笔。”其举例称，万达在近期开发的项目中都已经提高了销售的比例。

　　风险提示：供应增租金疲软 投资前景难测

　　按照戴德梁行近期公布的数据，珠江新城甲级写字楼的租金约为每月每平方米182.5元。若是按照4万元每平方米的价格买写字楼进行出租，回报率可以达到5.4%，显著好于住宅。

　　但从近期趋势来看，商业地产租金走势的疲软情况并未好转，巨大的供应量使得投资前景十分难测。

　　仲量联行数据显示，2013年三季度，广州市甲级写字楼市场在无新增供应的背景下净吸纳量微降至75,000平方米，整体空置率虽然从上季度的15.1%下降至13.1%，但平均租金依然出现1.3%的下滑。

　　而由于开发商集体转投商业地产项目，写字楼的供应量将大增。仅仅截至年末，全市甲级写字楼总存量就将近400万平方米。而戴德梁行研究部的数据显示，未来五年(2014-2018)广州全市还将新增110.6万平方米的甲级写字楼物业投入使用，其中96.5%来自珠江新城。

　　仲量联行广州商业地产部总监马炜图预测：“个别未来三年内落成的大厦业主提早开始预租，前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。”其认为，未来写字楼的租金升幅仍将缓慢，投资回报率将进一步下降。(潘彧)