土地资源稀缺地价不断攀升 南京小高层正在消失

■新华社图

　　因为公摊面积小、得房率高、视野开阔、居住舒适、安全性高，通常概念中7-11层的小高层住宅受到不少买房人的追捧。然而，放眼当下的南京楼市，小高层住宅却已是日益稀缺了。

　　为何小高层住宅越来越少了？还有哪些楼盘有小高层房源可选？《扬子楼市》对各区域的在售房源展开调查。

　　主城区在售楼盘几乎不见小高层

　　出纬七路过江隧道，进入河西板块，目力所及一片高楼林立。在售楼盘不论苏宁滨江壹号、莱蒙水榭春天还是海峡城，均是高层或超高层建筑。不仅如此，纬七路过江隧道另一边的江浦板块，不论是雅居乐滨江国际还是万汇城，同样都是高层建筑。

　　这只是南京楼市的一个剪影，随着房地产市场的不断发展，曾经一度市场占有率非常高的小高层建筑，正在渐渐退出主流住宅市场。目前，南京主城区域几乎已经不见小高层建筑的身影。

　　之前一度有小高层房源出售的几个在售小区，目前小高层房源也都已经处于无货或售罄状态。刚刚在11月2日首次开盘的城北楼盘三金燕语庭，目前在售高层房源，小高层房源已经全部售罄，再推的话也要等到明年了。江北楼盘中海万锦熙岸，总建筑面积40万㎡，规划有11层小高层、18层中高层及26层高层，目前小高层房源已经全部售罄，再不会有。此外，板桥楼盘金地自在城、麒麟新城楼盘富力城，其规划的小高层房源均已全部售罄，成为绝版。

　　新建小高层多在规划限高区域

　　调查发现，目前市场上在售的小高层房源，多集中在风景区周边的规划限高板块。

　　位于老山风景区范围内的万科金色半山，规划限高35米，项目容积率1.60，规划10栋花园洋房和9栋小高层，项目预计12月初推出3号楼房源，11层，面积88、125㎡，预计均价12300元/m2。

　　位于方山风景区的骋望骊都，同样规划限高35米，容积率1.599，项目包括15幢小高层科技住宅，精装科技公寓目前均价13500元/㎡左右，房型面积150-236㎡。

　　位于仙林仙鹤区域羊山公园附近的星叶羊山湖花园，区域规划限高24米。近期将推出2号楼8层小高层产品，面积125、146㎡，均价20000元/㎡左右。

　　今年10月23日，南京市政府公布了《南京市城市设计导则(试行)》。该《导则》规划了15条视线廊道和三片历史城区，要求视线廊道的设计避免出现煞风景的摩天大楼，并严格控制历史城区新建建筑物高度。老城南、明故宫、鼓楼至清凉山三片历史城区内的建筑高度将受到严格控制，新建建筑高度一般应控制在35米以下，公共建筑可控制在40米以下。这些区域将来如有住宅地块拍出，不出意外均将会是小高层、多层甚至是类别墅产品。

　　小高层的消失都是容积率惹的祸

　　随着住宅市场的不断发展，建筑的层高也在不断攀升。小高层这种在上世纪90年代后期开始进入市场的住宅产品，曾经一度非常受欢迎。

　　因为配有电梯，小高层相比多层增加了舒适度，对于有老人的家庭格外方便。此外小高层视野宽阔，也是多层住宅所欠缺的。而相比高层住宅，小高层公摊面积小，得房率高，这方面也比较受购房者青睐。

　　拥有这么多的优点，为什么小高层住宅反而日益稀少呢？在南京凯盛建筑设计研究院二所院长王沪看来，都是容积率惹的祸。“随着城中土地容积率的不断走高，在不牺牲绿化率的情况下，小高层建筑一定会退出历史舞台。”王沪表示。

　　三益中国总建筑师林钧同样认为，住宅建筑的发展也是从多层过渡到小高层再到高层的。在造价上，多层、小高层和高层相差不多，大概只有每平方米几百块的差价。小高层渐渐退出市场主要和容积率相关，都是为了最大化地利用土地。

　　蓝风机构副总经理翁忠平进一步解释，之前南京市土地出让多是低密度地块，容积率多在1.5-2.0之间，这种地块很适合开发小高层产品。而现在城中土地越来越少，出让地块的容积率也基本上在3.0以上了。为了充分利用容积率，做出足够多的建筑面积，开发商很多时候只能选择高层产品。剩下的一部分建筑面积开发商则会选择用类别墅产品来做平衡。类别墅产品在溢价上要高过小高层产品，相应开发商的利润也会更高一些。