房贷收紧源于收益和风险失衡

　　深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　据报道，三季度以来，国内32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象，这一现象已由一线城市发展到二三线城市，停贷的产品也逐渐由仅限二套房扩展到首套房。据调查，这一问题产生的主要原因是，各大中小银行今年上半年放贷过猛，透支信贷额度，导致下半年“囊中羞涩”，无力支持房贷，甚至“无款可放”。而链家地产的监测也显示，现在银行放款基本都安排到明年1月。

　　从表面上看，今年以来市场供需两旺以及预期向好等因素，确实导致住房按揭贷款出现快速增长，消耗了银行贷款额度，9月底个人住房贷款余额也达到8.7万亿元，同比增长20.9%，增速比各项贷款增速高4.7个百分点，个人房贷业务增长确实超出预期。另外，央行今年以来发布的上半年和前三季度货币政策执行报告中，均对于商业银行要防范房地产泡沫风险做出警示，银行整体对于房地产风险的关注也是减少贷款额度发放的一个原因。

　　事实上，年末个人房贷额度紧张、利率上浮是近年来常见的现象，而且很多银行也承诺贷款额度将在明年初恢复。因此，很多人很自然地认为这一周期性的现象不值得过分渲染和解读。但是，这一周期性现象的背后，掩藏着不可忽略的趋势。即在目前银行资产结构中，住房按揭贷款的相对收益在迅速下降；在未来银行的风险管理框架下，传统的房贷经营模式正在恶化银行的风险，这可能是住房按揭贷款不受银行“待见”，甚至有被银行“抛弃”的根本原因，这趋势也将逐渐强化。

　　目前，10年期国债的收益率达到4.30%，逼近2008年时期4.60%的高点；国开行金融债数个期限的招标利率均创历史新高，如10年期金融债中标收益率达到5.34%的2008年以来最高水平。债券利率走高，既有流动性季节性因素的影响，也有央行短期偏重于回笼货币的操作风格影响，但更要关注中长期内货币政策趋于紧缩、利率市场化和货币需求居高不下在现货市场上的及时影响。相比债券类资产，个人房贷期限长、资本金占用大，对流动性的冲击也比较大。而且，在国家支持发展债券市场、打破垄断对民间金融限制的大背景下，企业和政府债券融资的需求长期走高、债券利率也长期看涨，而个人房贷原来所固有的、相对于债券的高利率优势也消解大半。另外，相比日益繁荣、且得到政策大方向支持的中小企业贷款、小微企业贷款，房贷原有的低风险、低资本要求的优势在慢慢消退，而且其上浮幅度也有限(政策上一半不允许房贷利率上浮20%以上)，而中小企业贷款、小微企业贷款不仅可以上浮30%以上，综合贷款利率可达到10%以上，而且贷款担保、期限灵活方面也基本克服了原来信用风险的短板，正日益成为银行开辟新业务的重点领域，这是个人房贷业务所无法比拟的。

　　之前，银行之所以重视个人房贷业务，除了房价快速上涨、住房需求快速扩张，能带来低风险、规模化、收益较高的优质资产外，一个为所有银行重视的个人房贷附加增值业务就是围绕个人房贷的存款，包括房地产开发贷款派生的企业存款、个人购房定金、首付款、预售款的规模化沉淀，及个人住房贷款所派生出的个人存款，这些存款为银行提供了近乎无成本(活期存款利率仅为0.35%)、规模化的资金来源。

　　但是，近年来在利率市场化如火如荼地开展大潮中，不仅银行资金来源成本大幅度上升是大势所趋，而且大规模的“存款搬家”也将是大势所趋。11月14日，央行发布的金融统计数据报告显示，今年10月，我国住户存款减少8967亿元，尽管有季节性因素影响，但理财渠道多元化对银行存款的冲击才是根本原因。特别是，近期以“支付宝”为代表的互联网金融，联合基金公司推出的短期理财产品，已经成为“瓜分”银行存款的又一个渠道。例如，对接“余额宝”的天弘增利宝货币基金，在刚刚宣布上线的当日，其规模就突破1000亿元，成为国内基金史上首只规模突破千亿元关口的基金，对银行储户的吸引力不言而喻。在长期的利率管制下，我国的商业银行已经习惯坐享天然的“利差红利”，应对市场变化和存款搬家时显得非常迟钝和捉襟见肘，应对存款利率市场化的创新手段不足，习惯用的手段就是“拿掉”个人房贷。

　　在银行资金来源成本大幅度上升、利率市场化大势所趋的背景下，银行的资产业务也必须向收益更高的业务倾斜，这也是近年来银行金融市场间同业业务繁荣的主要原因。16家上市银行的数据显示，同业资产在银行总资产中的占比，由2010年的8.2%，上升至2012年的12.2%。这类资产期限短、收益高、不占资本、不影响存贷比考核、灵活多变，这些恰恰是传统个人房贷业务所不具备的。而且，在利率市场化、基准利率存在上涨预期的背景下，由于个人房贷无法出售或证券化，银行被迫要将个人房贷持有到期，被迫承担期间存款利率上升而房贷利率无法相应调整的期限风险和流动性风险，牺牲个人房贷业务也不足为奇。

　　从风险管理的新框架来讲，随着监管层对于银行“类信贷”业务监管的加强，银行同业资产快速扩张累积的流动性风险将成为未来监管当局重点整治的对象，将同业业务拉回表内并计提资本金、损失拨备，纳入存贷比考核将是首先考虑的治理措施，这对银行未来资本充足率、存贷比考核的压力将迅速提升。因此，未来相当长一段时间将是银行去杠杆、恢复资金供求平衡的时期。去杠杆和恢复资金平衡，首先就要割掉收益相对较低、期限较长、占用资本金大的业务，个人房贷业务无疑将是最可能被牺牲掉的业务。