专家：“明年一二线房价可能小幅下跌”

2013长三角房地产业发展报告会上，专家和听众互动热烈。彭平 摄

    2013长三角房地产业发展报告会昨日在镇江成功举行。来自上海、杭州及南京的专家学者围绕新时期下中国房地产业的机遇和挑战，贡献了大量精彩观点，为老百姓买房支招。与以往论坛众说纷纭不同的是，此次专家们的意见较为一致，都认为楼市在明年可能出现小幅盘整，房产税及新的楼市行政调控则不大可能在明年出台。本次报告会由镇江市住建局和长三角房地产研究院主办，扬子晚报和镇江润阳地产支持承办。 扬子晚报记者 张遥

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    与会专家预测下跌幅度不超10%

    提到房地产发展，房价永远是购房者、地方政府乃至开发企业最为关心的问题。今年一二线热点城市房价大涨，南京不少区域房价“天花板”屡创新高。明年的房价还会继续疯涨吗？对于这个大家最关心的问题，与会专家基本一致看衰。

    对此，南京大学不动产研究中心主任高波教授认为，在经历过两年高速上涨之后，一二线热点城市房价在短期内的盘整不可避免。他表示，由于绝大多数三四线城市房价及楼市相对稳定，明年全国房价的数据统计从整体上看可能不会下跌，但一二线热点城市到在明年年底前将会率先出现下行调整。

    而到2015年，全国数据很可能会出现整体性下跌。杭州师范大学副教授赵奉军博士也认同这种观点。他分析道，今两年各地“地王”频现，但土地的大量出让，反而会造成供给量爆棚，对房价产生抑制作用；金融改革的推进又会增加银行存贷款成本，对房企销售产生压力，两方面作用下2014年的楼市可能出现小幅下跌。

    但考虑到成本利润比，这个幅度不会高于10%。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授则表示，目前楼市分化明显，一二线城市由于供不应求而产生房价泡沫，三四线城市又因为供过于求而产生供给泡沫，由于新一届政府的政策调整，两种泡沫在明年都会有适度消化。

    不过长期来看，5-10年内依然向好

    不过，虽然专家们一致看衰明年的楼市，但对于长期走势都比较看好。高波教授认为未来5-10年仍将是房地产整体向上的发展时期。

    新一届政府提出的新型城镇化和土地制度改革，在极大地惠及村镇人口的同时，也将成为房地产业发展的新引擎。他指出，目前中国的城镇化率刚超过50%，尚不及巴西和印尼等发展中国家。未来在新型城镇化及土地制度改革使农民富裕起来或真正转化为市民后，将产生大量住房需求。

    不过房企来并不能像以往那样坐等天上掉馅饼，而是要积极转型，为广大城镇提供适宜产品。赵奉军博士则列举详实数据表示到2018年-2020年前后，中国整体居住条件才能达到人均30平方米居住条件的小康目标，因而近十年间刚性需求量将一直存在。因此从长远来看，房价仍将在波动中上行。

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    因应房价大涨，近期不少一二线城市相继出台了新的房地产调控措施。明年的调控会是什么样？对此，与会专家大都看得很淡，认为明年从中央到地方政府不大会出台新的行政调控措施，即便出台，也不会像之前几年那样密集、频繁。

    “最近京沪穗深及南京杭州等十几个城市出台的楼市新政，很可能将是行政调控这种形式的阶段性结束。”贾生华说道。他认为，本轮各地出台的调控措施，除二套房首付提高外，实质性内容有限，更多的是对今年提出房价控制目标的一种交待，对抑制房价过快上涨的一种表态。因为从目前的数据看，包括南京在内的全国主要一二线城市的房价涨幅都超过年初的控制预期，地方政府对此不能毫无作为。而从李克强总理的调控思路看，新一届政府将着重制定长效机制来代替短期行政调控，因此明年新的调控可能不会见到。

    对于调控的长效机制，上海金融学院校长王洪卫教授认为，将主要从财税体制和金融体制展开，促使房地产企业转型，从根本上扭转楼市地价和房价等要素的失衡。贾生华也认为，这样的长效机制会产生调控的分化效果，对像镇江一类供需较平衡或供大于求的三、四线城市，以及南京这样供不应求的一、二线城市都能获得不同的对应效果。不过，专家们同时也认为，虽然新的调控政策近期不会再出台，但限购及限贷等现行政策在短期内不会取消，长期来看则会适时退出。

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    高房价时代，作为牵动千家万户的新政策，房产税从在上海和重庆试点以来，就吸引了极大的关注。今年以来，关于房产税扩容至南京、杭州等二线高房价城市的传闻不绝于耳，但最终都未落地。对于房产税是否会在明年到来，与会专家的观点再次达成惊人一致，即近期不会扩容。

    对房产税扩容紧张不已和期待房产税来降房价的人都可以歇一歇了。在昨日的报告会上，贾生华教授指出，新一届政府对房产税的作用认识并不再只是控制房价，而是以这一新税源替代地方政府对土地财政的依赖，调节房产投资收益、并稳定市场预期。

    他表示，从这一目的看，此前房产税的试点并不成功，因而今年积极准备跟进的南京及杭州房产税试点方案也都“流产”了。新一届政府提出推进房产税立法是正确程序，也意味着这一税种不会在近期铺开。王洪卫教授也认为，现在各地楼市形势分化明显，不经过慎重设计，直接扩大涉及千家万户的房产税，时机也并不成熟。

    热点

    问答

    老百姓：房子还能不能买？

    专家：刚需可以买，投资要慎重

    在昨日的报告会上，专家们的精彩发言引来听众阵阵掌声。不过相对于宏观经济政策，老百姓更关心“房子还能不能买”这样直接的问题。主持人也适机提出了这个直接而真切的话题。

    对此高波教授幽默地说了一个恒久不变的道理，“每一次房价盘整调整都是买入的极好时机，而每一次房价暴涨都是卖出的好时机。”赵奉军博士补充道，楼市交易量很大的时候往往是卖出的好时机，相反交易量跌入低谷时则是更容易买到大额折扣。

    王洪卫教授表示，从未来10年楼市将波动向上的预期来看，如果买房只是为了自住，那10年内啥时候买都合适。“而如果是为了投资，则需要根据楼市调整的步伐慎重选择时机。”

    贾生华说道，明年一二线和三四线城市的房地产市场有可能开始新一轮调整、分化，近期出手需要谨慎选择。

    赵奉军

    王洪卫

    高波

    贾生华