开发商送面积未必靠谱 招商紫金山一号涉嫌违规

　　 送入户花园，超大阳台，两房变三房，N+1户型……这些曾经的“非主流”房地产营销模式，在这个寒意尚未褪去的楼市环境下，却争奇斗艳般的成为“主打歌”。然而，不是每次赠送面积都能讨好客户，有的，让买卖双方皆大欢喜；有的，“送”出了问题和麻烦；有的，很不靠谱。

　　  [赠送案例一：皆大欢喜型]

　　  代表楼盘：保利梧桐语

　　  位于江宁的保利梧桐语项目近期开盘，除了价格到位，开发商推出的“N+1”户型也吸引了很多购房者的关注，开发商称之为“空间再次升级”。

　　  记者了解到，开发商近期推出的房源是针对刚需一族的高端婚房，面积从91~118平米不等。以其中91平米的房型为例，在常规的两房两厅的基础上，开发商将阳台和花池做了自由组合，居住着即可保留原有设计，也可将这部分面积在装修时重新改造成一个房间。

　　  即将结婚的常小姐看中了这种户型。她计划将花池和阳台这一块改造成一间书房，这样一来，91平米的房子就变成了两个卧室朝南，书房朝北的三房两厅户型。对于开发商的这种面积赠送，常小姐表示很满意，“很经济实惠，也满足了我们现阶段的所有居住需求。”

　　  [赠送案例二：“送”出麻烦型]

　　  代表楼盘：融侨世家

　　  同样也是位于江宁的楼盘，融侨世家楼盘的开发商却遭到了购房者的质疑：赠送面积缩水，甚至由此导致了一场业主冲砸售楼处的闹剧。

　　  4月份，几十名融侨世家的业主聚集售楼处，将价值数十万元的沙盘砸毁。记者在现场采访时拿到了一份业主撰写的“融侨世家七宗罪”，其中有一条写到：融侨世家在赠送面积上存在严重欺诈，不同户型赠送10平米、6平米的宣传，实际仅有1.5平米，严重损害了业主的合法利益。在开发商对业主的回复函中声称：宣传单页所指赠送是指未计入销售计价面积且由业主独立和自主完全享用的空间。在宣传上所指未计入销售计价面积约10平米，“N+1房间”是由花池部分和阳台部分组成，花池全部未计入销售计价面积，阳台一半面积未计入销售计价面积。

　　  赠送面积“送”出了麻烦，这是开发商始料未及的。一位业内人士对江南时报记者表示，因为是赠送面积，相关条款不计入合同中。在购买时购房者一定要确定赠送的面积是建筑面积还是实际使用面积。否则交付时若出现了面积缩水等情况，购房者很难为自己维权。

　　  [赠送案例三：涉嫌违规型]

　　  代表楼盘：招商紫金山一号

　　  位于城东紫金山麓的招商紫金山一号是众所周知的豪宅，而一则“买房即送100万”的广告更是吸引了不少眼球。当然，这“100万元”不是真金白银送给购房者，而是开发商将房源做了每平米3000元的精装修，同时赠送了许多面积。

　　  记者暗访招商紫金山一号发现，该楼盘赠送面积暗藏玄机，有涉嫌违规之嫌。紫金山一号此次推出的几种房源为精装修交付，其中一套195平米的房源，赠送了十几平米的书房。销售人员告诉记者，赠送的这款面积原本是天井，意味着这部分面积是不存在的。等到验收以后开发商做装修时，再加盖一层楼板，这样就变成了一个小房间。

　　  江苏省建筑设计院一位建筑工程师告诉江南时报记者，市场上的买房送面积一般可分三种情况：一是利用建筑技术合理拓展的面积，符合测绘规范范围，可以顺利通过验收，不会影响办理房产证；二是开发商所谓赠送面积即属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，本属于业主共有财产，开发商本无权赠送；三是送面积违反测绘规划，开发商往往在楼盘验收之后改变规划加建，未经报批更改手续，属于明显的违法搭建，存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险。

　　  [延伸阅读]

　　  防“偷”指南

　　  所谓赠送面积，实际就是我们所说的“偷面积”。而早在2009~2010一年多的时间里，南京市规划局就相继出台了6项建筑规划的管理规定，来防止开发商乱偷面积。

　　  ●地下室：

　　  新建建筑被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。

　　  ●阳台：

　　  阳台进深超过2.4米，计算全部建筑面积，对于不规则的阳台，取进深的平均值。对于未完全封闭的露台、挑台，按顶盖覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积。

　　  ●走廊：

　　  建筑物设有挑廊、走廊、檐廊、建筑物间架空走廊，设有结构柱或在建筑结构墙体以内的，按外围水平投影面积计算面积；否则按水平投影面积的1/2计算面积。

　　  ●飘窗：

　　  飘窗与室内楼地面高差达到0.3米及以上，其平均进深小于0.9米的，不计算面积；平均进深超过0.9米的，按水平投影面积的1/2计算面积。飘窗与室内楼地面高差小于0.30米，其窗洞高度达到2.20米的，等同于落地飘窗，按水平投影计算全部面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积的1/2计算面积。