新型城镇化规划呼之欲出 房企城镇运营觅先机

　　记者 俞亦赟

　　上周举行的中共中央政治局会议提出，要走新型城镇化道路，出台实施国家新型城镇化规划。实际上，我省一些知名房地产开发企业，比如，绿城、万科、万达、华润、中大、昆仑、金成、佳源等都已经在城镇逐步扩大自身的布局覆盖。余杭塘栖镇、嘉善姚庄镇、温岭泽国镇、平阳鳌江镇……都不乏这些地产大佬的身影。转型为城镇运营商，已经成为我省越来越多房产开发商的共识。

　　房企纷纷下乡掘金

　　“温州鳌江，久来繁华，遍地法式建筑，然而在这座城，却难寻一处风姿绰约、熠熠生辉的居所。”当昆仑置业这样的广告语一出，立马成为当地的热盘。而今年4月，鳌江万达广场开工奠基典礼，更是让世人瞩目，据悉这是“万达广场”首次进驻镇级行政区域。万达广场项目位于鳌江镇滨江商务区，总用地面积178亩，总建筑面积约41.7万平方米，总投资约35亿元。

　　去年，温岭泽国镇首个绿城房产综合项目建筑设计方案通过评审，在业内引起了重大反响。该项目位于泽国镇东部入口、幸福路北侧，用地面积41.6亩，建筑面积约9.4万平方米，聚集高档住宅、五星级酒店和商业等多种物业形态，是一个集居住、办公、餐饮、娱乐、购物于一体的高品质建筑，也是绿城房产在温岭开发的首个项目。该项目的建成将有助于提升泽国城市品位和现代服务业水平，是今后温岭北片的亮点和城市名片。

　　而佳源集团则致力于开发建设新市镇商业综合体。目前佳源集团已建、在建及已取得的新市镇综合体项目共有13个，主要落户在长三角地区，其中浙江4个，分别落户在嘉兴、金华、丽水、湖州。

　　房企转型路在何方？

　　当城镇化将成为未来趋势之时，房地产开发企业通过怎样的方式在这一领域占据先机，就成为了无法回避的命题。房企如何化被动为主动，寻找适合自己的发展道路，而未来房地产行业机遇在哪里以及房企转型之路在何方，也成为了当下行业热议的话题。

　　浙江昆仑置业董事长叶健常常疑虑：“我们企业在近几年已经进入浙江省的百强县、百强镇，湖州长兴、绍兴新昌、温州鳌江、龙港。但是进入方式不外乎两种，一种直接拍地；另一种就是BT或者BOT(基础设施特许权)。现在走新型城镇化道路，有没有具体的政策，让我们这样的企业可以更好地进入？”

　　房企的转型已经成为必然。一位业内人士认为：房企转型将有四个方向，一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房；二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市综合体等；三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展，例如工业园、产业基地等；最后就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。其中城镇运营将是一部分房企的选择。

　　房企探路城镇运营商

　　“城镇化不是简单房地产化，有的地方搞城镇化，就是把村给撤了，把农民变居民，让农民住进高楼大厦，把原来的乡村变社区，这是典型的形而上学！” 中科建设开发总公司杭州公司总经理郭勇勤认为，“城镇化周期非常长，资金、土地、钱是三大要素，其中人是宝贝，没人就是死城；没有土地就不能建设；第三必须有资金支持。要重视三个产业的联动，城镇化第一步是要实现农业现代化，提供劳动力、消费力；第二产业发展我们提倡就地解决、依据当地情况，进行一些深加工；农民收入提高才会有第三产业的发展。”

　　新型城镇化要求四化同步，产城融合。产业支撑和服务保障是城镇化推进的关键。房地产业应充分发挥整合资源和服务运营功能，为产业发展特别要为现代服务业和战略性新兴产业的发展提供配套服务。近年来，园区地产、商业地产、文化旅游地产、养老住区等的发展，为房地产业与现代服务业、新兴产业相互融合、合作共赢找到了共同点，既服务了新型城镇化，又促进了房地产业的转型升级。

　　“城镇化不是房地产化，但是绝对离不开房地产。” 浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中对郭勇勤的意见表示赞同，“城镇运营肯定是接下来房地产企业转型的最佳选择。在新型城镇化的过程中，房地产公司要紧跟政策的脚步，积极推进转型。一是要充分把握中小城市市场机遇；二是规避小城镇在区划调整方面的政策风险；三是关注好土地流转政策演变动向；四是通过产业集聚研究寻找人口集聚的黄金区位为布局；五是在节能环保、绿色低碳、信息化方面强化开发特色。”

　　市场总是不缺乏先行者，佳源集团已经有了他们独特的城镇运营模式——新市镇商业综合体。新市镇商业综合体开辟了小城镇政府、居民和开发商合作共赢的发展局面。据测算，一个新市镇商业综合体建成后如正常运营，每年可解决直接就业人口4000人，三产营业额近8亿元，税收数千万元。“今后6到8年内，我们将发展50个新市镇商业综合体。”佳源集团董事长沈玉兴说。

　　房地产业转型城镇运营商更要服务城市建设，绿城代建也是不错的探索。近年来，绿城代建的保障房在当地都受到欢迎。房地产开发与基础设施建设应相辅相成，更多地通过房地产综合开发模式，同步规划，建设基础设施，提高城镇综合承载力。