北京自住型商品房地块调查 明年5万套供应是挑战

　　大兴孙村自住房用地

　　顺义新城自住房用地

　　东坝自住房用地

　　豆各庄自住房用地

　　从10月底开始，北京陆续成交了近10块自住型商品房用地和部分包含自住型商品房的用地，总面积达148.2万平方米。

　　自住型商品房成为今年冬天北京楼市最热的话题，但这些已经成交的自住型商品房用地究竟在什么位置？周边配套环境究竟怎样？目前进展如何？带着这些疑问，本报记者前往成交热点地块进行了实地调查。

　　□顺义新城地块

　　配套相对齐全

　　◇基本情况

　　12月5日，顺义新城第22街区的自住型商品房地块以16.7亿元的总价被住总正华摘得。根据招标文件，该宗地上自住型商品房的售价为1.9万元/平方米，对于置业者关心的交通及配套情况，12月10日记者对该宗地进行了实地探访，相对于大兴孙村等区域的地块，该自住型商品房地块配套相对较为齐全。

　　◇现场直击

　　15号线花梨坎站向北1公里就是该地块，目前开发商尚未进驻，围挡里依然一片荒芜，但周围并不荒凉，不仅有中粮地产旗下的中粮祥云项目，而且有已经入住的普通居民小区。记者在该项目看到，空港小学已经投入使用，且该项目还预留有不少的商业空间。

　　据该项目的售楼人员介绍，该项目打造有20万平米的国际商业，商场、影院、超市。项目配有空港小学，已经开学，附近一个居民小区设有吉祥幼儿园。这意味着，如果没有特殊的政策限制，住总正华建设的自住型商品房可将享受中粮祥云的商业和教育配套。

　　据中粮祥云的销售人员介绍，目前该项目的住宅部分只剩下300-500平米的大户型，售价为2.4万元/平方米，另外还有一部分商住，3.3米层高商住的售价为2.3万元/平方米，4.5米层高商住的售价为2.8万元/平方米，“项目二手房小户型的售价都在3万多了。”

　　◇周边配套

　　交通：地铁15号线以及多路公交；学校：空港小学、吉祥幼儿园；商业：周边目前有部分小超市，中粮祥云未来将配建商业。

　　■记者点评

　　相对于动辄靠近六环甚至六环外的自住型商品房来说，顺义新城第22街区的自住型商品房地块的位置还是不错的，尤其是靠近地铁，对于在顺义或者在北部工作的人来说是比较方便的。地铁15号线可在望京换乘13号线，对于刚需来说，有地铁就有了出行的保障。另外，如果没有政策限制等因素影响，周边的幼儿园和小学也是很好的教育配套。可以说，这宗地是记者看到的配套较为齐全的自住型商品房地块之一，无论是交通、商业还是教育配套相对而言都是较为出色的，至少能保证入住后基本的生活要求，这意味着该宗地未来或将非常抢手。

　　□东坝地块

　　正在进行进场准备工作

　　◇基本情况

　　11月4日，保利与首开联合体以21亿元斩获朝阳区东坝南区地块。该地块需在配建不少于8500平方米的限价商品住房基础上，再配建5万平方米的自住型商品房。

　　11月21日，恒大以51.35亿元并配建16900平方米的限价商品住房拿下朝阳东坝南区地块。此外，还需配建建筑面积不少于11.2万平方米的自住型商品房。

　　11月28日，首城以21.45亿元的价格拿下东坝南区地块，土地性质为二类居住、小学用地，并配建7800平方米限价商品房，以及42000平方米自住型商品房。

　　据测算，三宗地块总建筑面积为393790平方米，在刨除建设限价商品住房和自住型商品房后，实际商品房建筑面积为156590平方米。若按照保障房部分建安成本5000元/平方米计算，这些商品房的楼面价将在4万元/平方米左右。

　　◇现场直击

　　虽然1米多高的围墙将一大片地块高高围起，但两条规划中已经初见雏形的柏油路，让记者能够直接驱车进入围墙内。

　　眼前的大片空地，便是日前刚刚出让的东坝南区地块，这里即将建成的自住型商品房面积将达到20.4万平方米，他们的主人分别是保利与首开联合体、首城置业与恒大旗下的天津金碧投资有限公司。记者在现场看到，大约有4-5台机器、10余位工人正在对地块做岩土勘查，他们告诉记者，这是开发商进场前的必要准备。

　　◇周边配套

　　与东坝地块仅一街之隔的是首开常青藤项目，目前该小区二手房均价在4.2万元/平方米左右，再向东走，是北京奥林匹克花园与东坝家园，目前在售二手房均价也普遍在4万元/平方米左右。

　　东坝地块位于东五环（七棵树）出口向东，处在北京10大边缘组团之东坝组团，是政府规划的高品质大型低密度绿色生态居住区。

　　教育配套方面，地块所在区域内有北京师范大学奥林匹克花园幼儿园、北京市十六中学等名校。

　　■记者点评

　　相比之下，位于东五环的东坝南区地块拥有较为便利的交通和相对完备的社区配套，东坝乡政府、北京市第十六中学、两个京客隆门店，均位于地块东侧不远处。

　　由于地块紧邻几个较为成熟的社区，项目建成后即可享受丰富配套，近有京客隆、金百万等超市和餐饮，远有朝阳大悦城等大型综合商业体。此外，项目周边还有不错的自然景观，邻近北京最大的城市公园朝阳公园以及红领巾公园、朝阳体育中心、庄园高尔夫球场、七棵树高尔夫球场、骐骥马术俱乐部以及五环绿化带，拥有较好的生态环境。

　　□孙村地块

　　基本尚无商业配套

　　◇基本情况

　　11月11日，华远以12.1亿元、4.46万平米限价房、92000平米自住型商品房的代价，力克首创、首地集团等对手，夺下孙村B17地块，规划建筑面积14.85万平方米。

　　同日，首创联合体则以10.2亿元、5.1566万平米自住型商品房的报价，夺下孙村B19、B20地块，规划建筑面积11.07万平方米。

　　根据出让公告，两宗地的自住型商品房销售限价为1.3万元/平方米，“限价商品住房”售价为9500元/平方米。

　　◇现场直击

　　驱车沿南中轴路一直向南，过了南六环，第一个路口右行，就到了孙村组团。2009年8月做地王调查时，记者曾来到这里，荒草萋萋，羊群蹒跚，但见草木，不见人踪，令人无法置信。时隔4年，楼市已今非昔比，昔日的荒草地上簇新的楼座拔地而起，宽敞的柏油路上车子很少。穿过金色漫香郡和金地格林云墅，就是我们的目的地。地块周边尚未竖起围挡，更没有此前几块地看到的岗亭，视线毫无遮碍，暮色中，只有荒草和孤零零的几棵树。

　　◇周边配套

　　从地理位置上看，孙村组团离大兴新城并不近，中间隔着京开高速和多个村子。从孙村组团开车到4号线上最近的黄村西大街，尚需5公里，下班高峰期，路况很拥堵，路面挤满了私家车、公交车和各类货车。

　　目前地块周边，记者看到有北京大兴黄村孙村中心小学、孙村中学、黄村镇孙村卫生院、大兴兴和骨伤医院，商业、餐饮配套几乎为零。据了解，格林云墅与金色漫香郡都有社区商业配套，但目前尚未投入使用，当地居民的日常需求仍需前往黄村解决。

　　■记者点评

　　从目前看，孙村地块的商业、公共交通配套明显偏弱，只能依赖相隔5公里外的大兴新城解决，而且，作为住宅组团，孙村组团规模偏小，缺乏一定规模的集中商业配套，教育配套也偏弱。但13000元的限价，足以弥补诸多的缺陷，更适宜在南城工作或者大兴区域的购房者。

　　□豆各庄自住型商品房

　　交通配套尚待完善

　　◇基本情况

　　今年推出的首宗限房价住宅项目——恒大御景湾项目紧邻东五环，位于豆各庄乡黄厂村，东至规划黄厂路，南至焦化厂北路，西至东五环路，北至豆各庄产业用地。据悉，“御景湾”项目总建筑面积约29万平方米，其中自住型商品房面积约18万平方米，单套约为80平方米-90平方米两室、三室户型，总套数约2000套。由于该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米，因此吸引了大量具备买房资格的购房人。

　　◇现场直击

　　记者实地走访御景湾项目所在地发现，从东五环化工桥东行至大鲁店北路，沿大鲁店北路500米左右往北驶入黄厂路，由黄厂路北行1200米左右即到御景湾所在的豆各庄地块，南北走向的黄厂路将御景湾项目地块分为东西两部分，西侧地块紧贴五环，面积相对较小，东侧地块面积较大。目前御景湾四周用铁皮建立的围挡已经建起，地块入口已经建有白色的简易房和几顶帐篷，一些工人已经入驻工地，在靠近地块北部一侧，几位工作人员正在搭建项目展示中心。

　　因为该地块位于东五环外，甚至还处于地铁七号线的辐射范围，该地块被视为目前推出的自住型商品住房地块中区位最好的地块之一，但目前地块周边的规划市政道路、商业、教育配套尚待改善。

　　◇周边配套

　　从项目周边环境来看，虽然豆各庄地块紧邻东五环，然而周边配套建设仍亟待完善，从大鲁店北路到黄厂路没有指示牌，黄厂路虽为柏油路，然而路面不少地方坑洼不平，路况较差，虽然是工作日，然而从黄厂路进出东五环均出现堵车状况。

　　此外，项目周边除北京富鹏混凝土有限公司、北京庄子工贸有限公司等企业外，没有其他住宅项目。距离项目东南方向的“富力又一城”是距离御景湾项目最近的成熟商品房小区，记者看到小区周边设施已较为完备，银行、超市、诊所等一应俱全，富力又一城公园、公交车站和芳草地国际学校等公园和教育设施配套较为完善。

　　■记者点评

　　作为北京首个摇号销售的自住房项目，朝阳豆各庄恒大御景湾自入市以来赚足眼球。然而，既然是自住型商品房，除了较为便宜的价格外，如何保障入住之后的出行、就医、子女入学的生活便利更为重要。要做到真正宜居，除了开发商努力外，政府部门在市政、配套上的投入是不可缺失的一环。

　　□申购百态

　　1.就是为了投资

　　家住东四环的刘小姐非常关注朝阳豆各庄地块的自住型商品房，从该项目接受申请开始，刘小姐已多次在网上申请，但因网络问题，至今尚未申请成功，刘小姐表示还将继续申请。

　　对于配套及上班的距离问题，刘小姐告诉记者，根本不会担心这个事情，“这房子买了肯定不住，就是投资用的，我和家人去找过那块地，找了两次都没找到，我们大致看了下那个方向，特别偏远荒凉，周边什么都没有，怎么住呀？”

　　另外，据刘小姐介绍，他们家只有婆婆还有购房资格，其他人都没有了，“如果我婆婆的购房资格能审过，肯定是要买的，比周边房价便宜一万块钱呢，在五环也买不到这么便宜的房子了。”

　　当记者提及自住型商品房5年之后才能交易且收益的30%要上交，刘小姐表示，自己不知道这个说法，也没想过，“就是想着有资格就应该投资这个，就是上交一部分应该还是有利可图的。”

　　2.给儿子换房

　　王老先生是老北京人，原来住在四九城里，上世纪90年代拆迁，搬到了望京，一套小两居一住住了半辈子。最近王老先生也在考虑申购自住型商品房，“环境要好点的，位置偏点关系不大”。

　　他想和老伴搬过去，“儿子也三十了，眼瞅着要结婚，这套房子得给小两口住，我们也退休了，住远点没关系。”

　　王老先生原来一直打算给儿子在望京就近买套小两居的房子，一直省吃俭用在攒钱，但毕竟三口都是普通工薪阶层，在房价与物价齐飞的现实下，越攒钱越绝望。

　　对周边配套和交通，王老先生没多考虑，“毕竟是为了养老，只要有进城的公交车，附近有医院就行了。”

　　3.买了再说

　　家住丰台的张先生是老北京人，在是否购买自住型商品房上，张先生与自己孩子产生了分歧。张先生表示：“目前自住型商品房都在五环外，价格看似便宜，出行、教育等方面都不健全，孩子在北二环上班，将来住在五环外，每天仅上班就要花一个多小时，还不如在城里买套二手房。不过，孩子还是愿意买新房，既然有资格，那就先报名登记再说。”

　　□业内观点

　　明年的5万套供应将是挑战

　　在经历了近一年时间的论证之后，与限房价、竞地价的政策结合，在新京七条当中衍生出自住型商品房这一新思路。该类住房的特征是以90平方米以下户型为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。面向全市符合限购条件的家庭，保障房轮候家庭和本市无房家庭优先购买；购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

　　据北京市土地整理储备中心官网数据显示，截至11月21日，在已成交住宅用地中，可建自住型商品住房面积已达到142万平方米，年底前另有至少59万平方米将陆续成交，预计年内自住型商品住房供应量将突破200万平方米。

　　“预计到今年年底，两万套的原定供应计划可确保完成。”北京房地产协会秘书长陈志对记者表示。不过，对于明年5万套的供应指标，陈志认为，将是一个比较大的考验。“（自住型商品房）所在地块的位置不能太差、还要有一些基本的配套，这将是一个难题”。

　　原住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，明年自住型商品房的供应情况会跟明年商品房的土地供应紧密联系，目前已出让的几块自住型商品房用地，主要集中在五环至六环，这些房源可享受周边区域已有的配套设施，但如果明年的供地在六环之外，那么包括学校、商业以及公建的相关规划则是必不可少的。

　　对于自住型商品房对未来房价的影响，陈志认为，自住型商品房的推出，更多是指向民生的角度，从调控房价的层面看，这类产品将是一个很重要的内容，在完成低端有保障、中端有支持、高端有控制的制度性安排之后，会有效抑制房价上涨过快的压力。不过，在严重供需倒挂的前提下，如何实现分配机制的公平与公正将是亟待解决的问题。亚豪机构认为，由于自住型商品房的地块供应直接占据了商品住房的额度，使商品住宅供应将大幅减少。如果自住型商品房的分配机制一旦出现问题，大量轮候人群则不得不又重返商品住宅的购买当中，此时商品住宅市场必将出现更加严重的供需倒挂，对于价格的控制并不能起到预期作用，反而有可能促使商品住宅的市场价格出现进一步上涨。

　　京华时报记者鲁欢潘秀林桂瑰邢飞京华时报制图吴尚楠