佛山年底旧改项目齐入市 高成本没吓退品牌房企

澜石片区的新鸿基泷景花园。记者张宇杰摄

张华斌

定位中高端 楼面起拍价已达4822元/平方米

　　第1关注

　　文/图记者陈钰凤、曾艳珠(除署名外)

　　接近年底，旧改项目又亮了。自越秀地产以7346元/平方米斩获同济路南侧、岭南大道东西两侧旧改商住地；广州富力地产以楼面价4232元/平方米竞得禅城莲升片区一宗商住地之后，近日，禅城的旧改地块出让再度升温，接连推出5大地块，成为社会的焦点。

　　当禅城旧改地块再掀狂潮的同时，多个备受关注的旧改项目也在同期集中亮相了。澜石板块的新鸿基泷景、朝安路的时代云图、季华路上的天丰国际都于近日入市，搅热了佛山年底的楼市。

　　旧改，作为佛山城市转型升级的重要形式，令佛山的老城重放异彩。高品质的居住环境、便捷的交通网络、完善的市政配套，老城有望在这轮旧改浪潮中王者归来。

　　集中亮相：

　　定位中高端 提升老城居住品质

　　在很多人的印象里，澜石就是一片船来船往的港口、车来车往的不锈钢交易中心。低矮的民居、简陋的商铺、破烂的厂房，令澜石仿佛始终游离在中心城市之外，尽管从佛山版图上来看，澜石所处的位置正是佛山的核心区：禅城中心黄金地段、东平河的北岸。但是，上周五，新鸿基泷景花园的销售中心及样板房的亮相，足以颠覆人们对澜石的印象。一线的江景洋房、宽敞的大宅设计，灵活的创意空间和超大面积的开阔露台，泷景花园展现出来的是别墅级的生活方式。据悉，泷景花园占地280万平方米，由写字楼、高端购物广场、高星级酒店、优质住宅组成，会所设施、教育资源、公共服务机构等配套应有尽有。泷景花园首批推出的是一线江景大宅，定位高端，单位面积从162平方米到423平方米不等。

　　同样，朝安路给人的印象也同样是车水马龙。童服城带来的嘈杂使朝安路始终人来人往、熙熙攘攘。然而，时代云图的出现，令人们可以闹中取静，大隐于市。该项目定位中高端，项目总建筑面积约22万平方米，首期以6栋28~33层超高层洋房组成，产品涵盖88~140平方米面积段的三房四房产品，其中有约90平方米的舒适三房，115平方米豪华三房及140平方米奢适四房。该项目带精装发售，引来不少关注。

　　除了新鸿基泷景花园、时代云图之外，禅城涉及旧改的项目还有天丰国际、禅城绿地中心、星星凯旋国际、岭南天地等，其分布均在季华路沿线、祖庙商圈，都是禅城的核心老城区内。以最新亮相的天丰国际为例，该项目坐拥禅桂双城，规划中3号线及4号线双地铁站点会聚，交通便利。项目自身为18万平方米综合体项目，由写字楼、现代高端购物中心、风情商业街及5栋22层高住宅等主体组成。住宅片区分布在整个项目最北边，即将推出首批70平方米两房带入户花园的创变户型和89平方米三房带套房的户型，方正实用，南向阳台超大飘窗，近期还将开放样板间和园林。

　　这些旧改项目，售价几乎都在万元/平方米以上，高企的房价仿佛也是这些楼盘价值的体现，整个片区的居住生活品质也通过这些项目而得到提升。

　　旧改土地大面积入市 土地起拍价高企

　　记者昨日查阅佛山市国有建设用地使用权和矿业权网上挂牌交易系统发现，12月份禅城区共有5宗土地推出市场，均属于三旧改造地块。

　　其中，最受瞩目是位于亚艺板块禅城区文华中路东侧、彩虹路北侧的地块。该宗地总用地面积为3.8万平方米，起拍楼面价已达到了4822元/平方米。

　　另一块备受关注的地块是位于季华路上的佛禅网(挂)2013-010地块，该地块位于佛山市禅城区季华六路北侧、文华北路东侧，也就是原来禅龙山庄所在地，紧邻九鼎国际，地理位置非常优越。该地块土地用途为商业商务用地，限高200米，楼面起拍价为4148.18元/平方米。

　　此外，禅城还有三宗位于老城区的土地将推出市场，分别位于佛山市禅城区南北大涌东侧、轻工路北侧；佛山市禅城区朝安南路西侧；佛山市禅城区文沙东四街西侧、文昌路北侧。这些地块的楼面起拍价也都在3200元/平方米以上。

　　旧改高成本没有吓退品牌房企

　　今年7月份越秀地产以7346元/平方米斩获同济路南侧、岭南大道东西两侧旧改商住地；10月份，广州富力地产又以楼面价4232元/平方米竞得禅城莲升片区一宗商住地。至此，禅城老城区已经云集了新鸿基、万科、绿地、瑞安、越秀、富力、星星、时代等众多一线品牌开发商。

　　随着旧改土地出让价格节节攀升，拿地的成本也越来越高。从禅城12月份推出的5宗旧改地块来看，楼面起拍价均在3200元/平方米以上，最高的已经达到4822元/平方米。“面粉”的价格如此之高，众房企为何会热衷于旧城开发？对此，时代地产佛山公司营销副总经理张华斌认为，在城市升级过程中，旧城改造无可避免。随着城市中心旧城项目越来越多，开发商参与旧改会是今后一个大趋势。

　　总的说来，旧改地块位于城市中心区，地段好，地块的成熟度高，周边配套好，对于开发商而言，追逐这种具有地段优势的地块是理所当然的事情。

　　对话：聚焦旧改

　　嘉宾一：张华斌(时代地产佛山公司营销副总经理)

　　参与旧改是今后房企拿地大趋势

　　对于时代地产的名字，佛山人不会陌生。从早期的时代倾城(佛山)、依云小镇(佛山)，再到时代糖果(金沙洲)、时代城(佛山)等，时代地产已在佛山遍地开花。参与佛山旧城开发，对于时代地产意味着什么？而时代云图(佛山)又会为禅城老城区带来怎样的惊喜？

　　记者：禅桂中心区，尤其是禅城老城区土地地价越来越高。很多发展商虽然都看好佛山的旧改项目，但是也坦言开发的成本太高。对此，你有什么看法？

　　张华斌：随着城市升级过程不断加快，今后旧改项目会越来越多，参与旧改必然是开发商今后拿地的一个大趋势。佛山的旧城改造起步比较早，经过多年摸索与实践，这方面的工作已经很成熟了。相比其他区域，中心区的三旧改造项目虽然运营成本高，项目开发的周期也比较长，但其交通便利、周边配套等优势也是非常明显的。未来2、3年，时代地产会加大在佛山的投资力度，总体投资规模将超过100亿元。广佛交界地块、地铁沿线地块会是我们重点关注的区域。目前，在佛山，我们已经有几个项目在跟进中。

　　嘉宾二：文德纯(佛山瑞安天地房地产发展有限公司项目副总监)

　　一个项目带活一个片区

　　记者：岭南天地是佛山旧改项目中的明星，也是佛山旧改最为人认可的项目之一。瑞安为什么会进入佛山开发？

　　文德纯：2007年，瑞安拿下东华里地块，在很多人看来，属实至名归和理所当然——瑞安特别擅长做文化、历史街区的旧城改造，每次出手都是“大作”。

　　2010年，经过两年多的打造，瑞安岭南天地一期才亮相——这也是瑞安在华南地区开发的首个“天地”系列产品，商业街和住宅系列的面世，带给市民和市场诸多惊喜。人们发现，经过瑞安旧改，东华里熟悉的味道还在，但变得更加国际化，更时髦了。如今，岭南天地还成为佛山的一张商业、文化、旅游名片，外地人来佛山必逛的地方之一。

　　嘉宾三：刘成飞(佛山禅城绿地中心营销总监)

　　“被动”做旧改

　　看中地块位置拿地

　　记者：目前我国唯一一个以房地产为主业的世界500强企业绿地集团，前年才进入华南开发，首站选择广州，第二站落子佛山，并且迅速布局两个项目，发展速度和势头让人刮目相看。记者注意到，绿地进入佛山，首先拿的是旧改地。

　　刘成飞：绿地进入佛山的第一个项目，就是现在处于季华路和亚艺板块双核心的禅城绿地中心，拿的是旧改地。不过，相对于土地的属性，绿地更看重这块地的位置。也就是说，绿地在一定程度上是“被动”做旧改的。还需强调的是，政府交给绿地的是一块上面没有建筑的旧改地，不需要涉及拆迁等内容。因此，这种旧改地与新区地基本没什么区别。